હોમ લોન આંશિક ડિસ્બર્સ થઈ? વ્યાજ સાચું છે કે નહીં આમ તપાસો

તમારી બેંકે ₹50 લાખ મંજૂર કર્યા પણ અત્યાર સુધી બિલ્ડરને ફક્ત ₹25 લાખ છૂટા કર્યા છે, અને દર મહિનાનો પ્રી-EMI ધાર્યા કરતાં વધુ લાગે છે. સીધો જવાબ: વ્યાજ ફક્ત ખરેખર છૂટી થયેલી રકમ પર લાગવું જોઈએ, એ તારીખથી જ્યારે દરેક હપ્તો બિલ્ડર કે વેચનાર સુધી પહોંચ્યો, અને બરાબર એટલા દિવસનું જેટલા દિવસ તે બાકી રહ્યો. લેન્ડર પાસેથી હપ્તા-વાર ડિસ્બર્સમેન્ટ યાદી અને દિવસ-વાર વ્યાજની ગણતરી માંગો, નીચેની રીતે મેળવો, અને વધુ લીધેલા વ્યાજનું રિફંડ માંગો.

આ ગાઇડ બતાવે છે કે તમારું સ્ટેટમેન્ટ કેવી રીતે મેળવવું, એક ઉદાહરણ સાથે, તેની પાછળના RBI નિયમો, અને ફરિયાદ કેવી રીતે આગળ વધારવી. નિયમો ઑક્ટોબર 2026 મુજબ છે.

લાગુ પડતા નિયમો

• વ્યાજ ફક્ત ખરેખર ડિસ્બર્સમેન્ટથી. વ્યાજ વસૂલવા અંગે RBIનો 29 એપ્રિલ 2024નો સર્ક્યુલર, જે બેંકો, NBFC અને હાઉસિંગ ફાઇનાન્સ કંપનીઓ માટે છે, સેંક્શન કે એગ્રીમેન્ટની તારીખથી, અથવા ચેક પછીથી સોંપાયો હોય ત્યારે ચેકની તારીખથી વ્યાજ લેવાને અયોગ્ય ગણાવે છે. તેમાં એ પણ કહેવાયું કે વ્યાજ ફક્ત એટલા સમયનું લેવાય જેટલો સમય લોન ખરેખર બાકી રહી, મહિનાની વચ્ચે પૈસા છૂટા થાય તો આખા મહિનાનું નહીં. નિરીક્ષકોએ લેન્ડરોને વધુ લીધેલું વ્યાજ પાછું આપવા નિર્દેશ આપ્યો.
• બાંધકામના તબક્કા સાથે જોડાયેલું ડિસ્બર્સમેન્ટ. નિર્માણાધીન પ્રોપર્ટી માટે બેંકોને RBIના નિર્દેશો કહે છે કે વ્યક્તિઓને ડિસ્બર્સમેન્ટ બાંધકામના તબક્કા સાથે નજીકથી જોડાયેલું હોય, અને અધૂરા પ્રોજેક્ટમાં એકસાથે અગાઉથી ચુકવણી ન થાય. NHBએ નવેમ્બર 2025માં હાઉસિંગ ફાઇનાન્સ કંપનીઓને ડિસ્બર્સમેન્ટ સખ્તાઈથી બાંધકામના તબક્કા સાથે જોડવાની એડવાઇઝરી આપી.
• કી ફૅક્ટ્સ સ્ટેટમેન્ટ. KFSમાં દર, APR, બધી ફી અને રીપેમેન્ટ શેડ્યૂલ હોવું જોઈએ. છૂટી ન થયેલી રકમ પર કોઈ ચાર્જ, જેમ કે કમિટમેન્ટ ફી, ત્યારે જ લઈ શકાય જ્યારે તે KFSમાં હોય કે તમે સંમતિ આપી હોય.
• રેટ રીસેટ. જો હપ્તાઓ વચ્ચે તમારો ફ્લોટિંગ દર બદલાય, તો RBIના 2023ના રીસેટ નિયમો હેઠળ લેન્ડરે તમને જાણ કરવી પડે અને ફુલ EMI શરૂ થાય ત્યારે EMI અને મુદતના વિકલ્પો આપવા પડે.

સાચું સ્ટેટમેન્ટ કેવું દેખાય

ઉદાહરણ: એક મહિનાનો મેળ

ઉદાહરણના આંકડા. સેંક્શન ₹50 લાખ, દર 8.5%. પહેલો હપ્તો ₹15 લાખ 10 જાન્યુઆરીએ છૂટો થયો. બીજો હપ્તો ₹10 લાખ 20 માર્ચે છૂટો થયો. લેન્ડર 365 દિવસનું વર્ષ ગણે છે અને મહિનાના અંતે વ્યાજ બિલ કરે છે.

માર્ચનું વ્યાજ, સાચી ગણતરી:

• પહેલો હપ્તો: ₹15,00,000 × 8.5% × 31 ÷ 365 = ₹10,829
• બીજો હપ્તો (20થી 31 માર્ચ, 12 દિવસ): ₹10,00,000 × 8.5% × 12 ÷ 365 = ₹2,795
• માર્ચનો કુલ પ્રી-EMI = ₹13,623

સામાન્ય ભૂલો અને માર્ચમાં તેની કિંમત:

થોડા રૂપિયાનો તફાવત દિવસ-ગણતરીની રીત (કેટલાક લેન્ડર 360 દિવસ ગણે છે) કે ડિસ્બર્સમેન્ટના દિવસને ગણવાથી આવી શકે. મોટો તફાવત સામાન્ય રીતે ઉપરની કોઈ ભૂલનો સંકેત છે. ફુલ EMI શરૂ થાય ત્યારે અમારા EMI calculatorથી આંકડા તપાસો.

સ્ટેપ બાય સ્ટેપ: તપાસ અને સુધારો

પહેલા અઠવાડિયામાં

1. લોન સ્ટેટમેન્ટ ડાઉનલોડ કરો અને દરેક હપ્તાની ડિસ્બર્સમેન્ટ એડવાઇસ લેન્ડરની ઍપ કે બ્રાન્ચમાંથી લો.
2. બિલ્ડર પાસેથી રસીદો માંગો જેમાં લખ્યું હોય કે લેન્ડરની દરેક ચુકવણી કઈ તારીખે જમા થઈ.
3. એક સરળ ટેબલ બનાવો: હપ્તાની રકમ, તારીખ, મહિનામાં બાકી દિવસ, વ્યાજ. તેને સ્ટેટમેન્ટ સાથે મેળવો.
4. KFS અને સેંક્શન લેટર જુઓ, દર, કોઈ કમિટમેન્ટ ફી અને પ્રી-EMI કેવી રીતે બિલ થાય છે.

જો તફાવત મળે

5. લેન્ડરને લખો અને પહેલા હપ્તાથી દર મહિનાની દિવસ-વાર વ્યાજ ગણતરી અને વધુ લીધેલા વ્યાજનું રિફંડ કે ક્રેડિટ માંગો. વ્યાજ વસૂલવા અંગે RBIના 29 એપ્રિલ 2024ના સર્ક્યુલરનો ઉલ્લેખ કરો.
6. ડિસ્બર્સમેન્ટ તારીખનો મુદ્દો તપાસો. જો લેન્ડરે બિલ્ડરને ચેક કે ડિમાન્ડ ડ્રાફ્ટ આપ્યો, તો વ્યાજ ત્યારથી શરૂ થવું જોઈએ જ્યારે બિલ્ડરને તે મળ્યો. RBI લેન્ડરોને આ તફાવત ટાળવા ઑનલાઇન ટ્રાન્સફરથી ચુકવણી કરવા પ્રોત્સાહિત કરે છે.
7. સુધારેલી રકમ તમારા લોન એકાઉન્ટમાં ક્રેડિટ કે બેંક ખાતામાં રિફંડ કરાવો, સુધારેલા સ્ટેટમેન્ટ સાથે.

ફુલ EMI શરૂ થાય તે પહેલાં

8. પ્રી-EMI વિ ફુલ EMI નક્કી કરો. ફક્ત વ્યાજ ભરવાથી છેલ્લા હપ્તા સુધી મુદ્દલ એમનું એમ રહે છે. અમારી પ્રી-EMI વિ ફુલ EMI ગાઇડ કુલ ખર્ચની સરખામણી કરે છે.
9. બાંધકામમાં વિલંબ પર નજર રાખો. જો બિલ્ડર ખરી પ્રગતિ પહેલાં ચુકવણી માંગે, તો લેન્ડરે તબક્કા પહેલાં પૈસા છૂટા ન કરવા જોઈએ; લેન્ડર સાથે વાત કરો અને પ્રોજેક્ટના RERA અપડેટ જુઓ. જુઓ નિર્માણાધીન વિ રેડી-ટુ-મૂવ.

ટૅક્સ પાસું

જૂની પદ્ધતિમાં પઝેશન પહેલાં ચૂકવેલું પ્રી-EMI વ્યાજ, બાંધકામ પૂરું થાય તે વર્ષથી પાંચ સરખા વાર્ષિક હપ્તામાં બાદ મળે છે, પોતે રહેતા ઘર માટે ₹2 લાખની મર્યાદામાં (વ્યાજની કપાત હવે આવકવેરા કાયદો, 2025ની કલમ 22માં છે, જૂની કલમ 24(b)). દર વર્ષનું વ્યાજ સર્ટિફિકેટ રાખો. અમારી નિર્માણાધીન હોમ લોન ટૅક્સ લાભ ગાઇડમાં પૂરી વિગત છે.

ફરિયાદ ક્યાં કરવી

કૉપી કરી શકાય તેવી વિનંતી

પ્રતિ: [લેન્ડર], [લોન સર્વિસિંગ ઇમેઇલ / બ્રાન્ચ]
વિષય: દિવસ-વાર વ્યાજ ગણતરીની વિનંતી – લોન એકાઉન્ટ [નંબર]

મારી ₹[સેંક્શન]ની હોમ લોન આંશિક રીતે ડિસ્બર્સ થઈ છે: ₹[રકમ]
[તારીખ]એ અને ₹[રકમ] [તારીખ]એ. [મહિના] માટે ₹[x] વ્યાજ લેવાયું,
પણ ખરેખર ડિસ્બર્સ થયેલી રકમ પર, તેમની ડિસ્બર્સમેન્ટ તારીખથી,
મારી ગણતરી ₹[y] છે.

કૃપા કરીને પહેલા ડિસ્બર્સમેન્ટથી દર મહિનાની દિવસ-વાર વ્યાજ ગણતરી
મોકલો અને ડિસ્બર્સ ન થયેલી રકમ પર કે ખરા ડિસ્બર્સમેન્ટ પહેલાંના
દિવસોનું લીધેલું વ્યાજ પાછું આપો, RBIના 29 એપ્રિલ 2024ના વ્યાજ
વસૂલાત અંગેના સર્ક્યુલર મુજબ.

[નામ], [મોબાઇલ], [તારીખ]

શું ન કરવું

• વિવાદ દરમિયાન પ્રી-EMI ભરવાનું બંધ ન કરો; ભરો અને રિફંડ માંગો.
• બિલ્ડરનું સ્ટેજ સર્ટિફિકેટ જોયા વગર આગામી હપ્તાની વિનંતી પર સહી ન કરો.
• બિલ્ડરની માંગણીની ચુકવણી રોકડમાં કે કોઈ અંગત ખાતામાં ન કરો.
• હપ્તો "ઝડપથી છૂટો કરાવવાનો" કે વ્યાજ "સુધારી આપવાનો" દાવો કરનાર કોઈને OTP કે નેટ બેંકિંગ વિગતો ન આપો. ફક્ત લેન્ડરની સત્તાવાર ઍપ, વેબસાઇટ કે બ્રાન્ચ વાપરો.

મુખ્ય મુદ્દા

• પ્રી-EMI વ્યાજ ફક્ત છૂટી થયેલી રકમ પર, દરેક હપ્તાની પોતાની તારીખથી, ખરા બાકી દિવસોનું હોય છે.
• ઉદાહરણમાં માર્ચનું સાચું વ્યાજ ₹13,623 છે; આખા સેંક્શન પર બિલ કરવાથી ₹22,473 વધુ વસૂલાત થાય.
• લેન્ડર પાસેથી ડિસ્બર્સમેન્ટ તારીખો અને બિલ્ડર પાસેથી રસીદો લો, પછી દિવસ-વાર તપાસ બનાવો.
• છૂટી ન થયેલી રકમ પર ચાર્જ ત્યારે જ માન્ય છે જ્યારે KFSમાં જણાવેલો હોય કે તમે સંમતિ આપી હોય.
• પહેલાં ગ્રીવન્સ ઓફિસર, પછી RBIનું CMS (બેંક અને NBFC) કે NHB GRIDS (હાઉસિંગ ફાઇનાન્સ કંપનીઓ).