બાંધકામ હેઠળના ઘર પર હોમ લોન ટેક્સ છૂટ: પ્રી-EMI વ્યાજ

જો તમારો ફ્લેટ હજી બાંધકામ હેઠળ છે, તો હાલ તમે હોમ લોનની કોઈ છૂટ ક્લેમ કરી શકતા નથી. જૂની ટેક્સ વ્યવસ્થામાં, બાંધકામ પૂરું થતાં પહેલાં ભરેલું વ્યાજ (જેને ઘણી વાર પ્રી-EMI વ્યાજ કહે છે) ભેગું કરીને, કબજો મળે તે વર્ષથી પાંચ સરખા વાર્ષિક હપ્તામાં બાદ મળે છે, પોતે રહેતા ઘર માટેની ₹2 લાખની મર્યાદામાં. કબજા પહેલાં ભરેલું મુદ્દલ ક્યારેય બાદ મળતું નથી. આ નિયમો ઓક્ટોબર 2026, FY 2026-27 મુજબ છે.

નવા કાયદામાં આ નિયમ ક્યાં છે

1 એપ્રિલ 2026થી Income-tax Act, 2025એ 1961ના એક્ટનું સ્થાન લીધું છે. બાંધકામ પહેલાંના વ્યાજ સહિત હોમ લોનનું વ્યાજ જૂના Section 24(b)માંથી Section 22માં ગયું છે. મુદ્દલ અને સ્ટેમ્પ ડ્યુટી જૂના Section 80Cમાંથી Section 123 (Schedule XV સાથે)માં ગયાં છે. ગણતરીની રીત બદલાઈ નથી. અમારી મુખ્ય ગાઇડ હોમ લોન ટેક્સ બેનિફિટમાં બધી મર્યાદાઓ આવરી લીધી છે.

બાંધકામ પહેલાંનો સમયગાળો કયો ગણાય

બાંધકામ પહેલાંનો સમયગાળો તમે લોન લીધી તે તારીખથી શરૂ થાય છે અને બાંધકામ પૂરું થાય તે ટેક્સ વર્ષની તરત પહેલાંની 31 માર્ચે પૂરો થાય છે. બાંધકામ પૂરું થાય તે જ વર્ષમાં ભરેલું વ્યાજ બાંધકામ પહેલાંનું વ્યાજ નથી; તે એ વર્ષનું નિયમિત વ્યાજ છે.

એટલે જો તમે જુલાઈ 2023માં લોન લીધી હોય અને બિલ્ડર સપ્ટેમ્બર 2026માં કબજો આપે:

• બાંધકામ પહેલાંનો સમયગાળો: જુલાઈ 2023થી 31 માર્ચ 2026 (FY 2023-24, 2024-25, 2025-26)
• પહેલા હપ્તાનું વર્ષ: FY 2026-27
• એપ્રિલ 2026થી ભરેલું વ્યાજ: FY 2026-27નું નિયમિત વ્યાજ

કબજાપત્ર કે કમ્પ્લીશન સર્ટિફિકેટ સાચવી રાખો. તેનાથી નક્કી થાય છે કે તમારા હપ્તા કયા વર્ષથી શરૂ થાય.

ઉદાહરણ: નેહાનો બાંધકામ હેઠળનો ફ્લેટ

નેહાએ જુલાઈ 2023માં એક ફ્લેટ માટે હોમ લોન લીધી, જેનો કબજો સપ્ટેમ્બર 2026માં મળ્યો. તે તેમાં રહે છે, એટલે તે પોતે રહેતું ઘર છે. તે જૂની વ્યવસ્થામાં, 30% સ્લેબમાં છે.

બાંધકામ દરમિયાન ભરેલું વ્યાજ (પ્રી-EMI):

વાર્ષિક હપ્તો: ₹5,50,000 ÷ 5 = FY 2026-27થી FY 2030-31 સુધી દર વર્ષે ₹1,10,000.

FY 2026-27નો ક્લેમ:

• બાંધકામ પહેલાંના વ્યાજનો હપ્તો: ₹1,10,000
• FY 2026-27માં ભરેલું વ્યાજ: ₹2,30,000
• કુલ પાત્ર વ્યાજ: ₹3,40,000
• પોતે રહેતા ઘર માટે માન્ય: ₹2,00,000 (મર્યાદા)
• વર્ષ માટે ગયું: ₹1,40,000

વ્યાજ પર બચેલો ટેક્સ: ₹2,00,000 × 31.2% (30% વત્તા 4% સેસ) = ₹62,400.

લોન ભરાતી જશે તેમ નેહાનું નિયમિત વ્યાજ ધીમે ધીમે જ ઘટશે, તેથી દર વર્ષે ₹1,10,000નો હપ્તો ઉમેરાતાં તેનો કુલ આંકડો પાંચેય વર્ષ ₹2 લાખથી ઉપર રહેવાની શક્યતા છે અને દર વખતે મર્યાદા નડશે. નાની લોનવાળા લોન લેનાર માટે હપ્તો કુલ રકમને બરાબર ₹2 લાખ સુધી લઈ જાય અને કંઈ વેડફાય નહીં એવું બની શકે.

જો નેહાએ ફ્લેટ ભાડે આપ્યો હોત, તો પૂરા ₹3,40,000 ભાડા સામે બાદ મળત. જો તેનાથી નુકસાન થાત, તો જૂની વ્યવસ્થામાં તે ₹2 લાખ સુધી પગાર સામે સેટ-ઓફ કરી શકત અને બાકીનું આઠ વર્ષ માટે કેરી ફોરવર્ડ કરી શકત. નવી વ્યવસ્થામાં નુકસાન સીધું જ જતું રહેત.

પાંચ વર્ષના બે નિયમો

પાંચ વર્ષની બે અલગ શરતો લાગુ પડે છે, અને લોકો ઘણી વાર તેમને ભેળવી દે છે.

1. લોન લીધાના પાંચ વર્ષમાં બાંધકામ પૂરું. પોતે રહેતા ઘર પર ₹2 લાખની મર્યાદા માટે, લોન લીધી તે ટેક્સ વર્ષના અંતથી પાંચ વર્ષમાં ઘર ખરીદાયું કે બંધાયું હોવું જોઈએ. નેહાએ FY 2023-24માં લોન લીધી, તેથી તેની ડેડલાઇન 31 માર્ચ 2029 હતી. જો કબજો એ તારીખથી આગળ ખસ્યો હોત, તો તેની વ્યાજ છૂટ ઘટીને વર્ષે ₹30,000 થઈ જાત. અહીં મુખ્ય જોખમ મોડા પ્રોજેક્ટનું છે. જો તમારો બિલ્ડર મોડો ચાલી રહ્યો હોય, તો નિર્ણય લેતાં પહેલાં બાંધકામ હેઠળનું vs તૈયાર ઘરની અમારી સરખામણી જુઓ.

2. કબજાના પાંચ વર્ષમાં વેચાણ નહીં. જો કબજો મળ્યો તે ટેક્સ વર્ષના અંતથી પાંચ વર્ષમાં તમે ઘર ટ્રાન્સફર કરો, તો જૂના Section 80C (હવે Section 123) હેઠળ ક્લેમ કરેલી મુદ્દલની બધી છૂટ પાછી ખેંચાય છે અને વેચાણના વર્ષમાં તમારી આવકમાં ઉમેરાય છે. વ્યાજની છૂટ પાછી ખેંચાતી નથી.

બાંધકામ દરમિયાન મુદ્દલ અને સ્ટેમ્પ ડ્યુટી

• મુદ્દલ: કબજા પહેલાં ભરેલું કોઈ પણ મુદ્દલ ટેક્સ માટે ગુમાવાય છે. બાંધકામ હેઠળની ઘણી લોન પ્રી-EMI (ફક્ત વ્યાજ) પર હોય છે, તેથી આ રકમ ઘણી વાર નાની હોય છે. જો તમે પહેલા ડિસ્બર્સમેન્ટથી જ પૂરા EMI પસંદ કર્યા હોય, તો એ શરૂઆતના EMIના મુદ્દલના ભાગ પર કોઈ છૂટ મળતી નથી. અમારી પ્રી-EMI vs પૂરો EMI ગાઇડ આ ફાયદા-ગેરફાયદા સમજાવે છે.
• સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને રજિસ્ટ્રેશન: આ ₹1.5 લાખની Section 123 મર્યાદામાં, તમે ખરેખર જે ટેક્સ વર્ષે ભરો તે વર્ષે બાદ મળે છે. જો તમે બાંધકામ દરમિયાન એગ્રીમેન્ટ રજિસ્ટર કરાવો, તો ક્લેમ એ જ વર્ષે આવે, કબજાના વર્ષે નહીં.

બાંધકામ હેઠળના ઘર માટે જૂની vs નવી વ્યવસ્થા

ડિફોલ્ટ નવી વ્યવસ્થા (જૂનો Section 115BAC, હવે Section 202)માં પોતે રહેતા ઘર માટે આમાંનું કંઈ કામ આવતું નથી: વ્યાજની છૂટ નહીં, બાંધકામ પહેલાંના વ્યાજનો હપ્તો નહીં, અને Section 123ની છૂટ નહીં. એટલે ફ્લેટ તૈયાર થાય પછી પણ જૂની વ્યવસ્થા તમારા માટે સસ્તી પડે તો જ હપ્તાનું મહત્ત્વ છે.

ગણતરી આજના નહીં, કબજાના વર્ષ માટે કરો. બાંધકામનાં વર્ષોમાં તમારે ક્લેમ કરવા જેવું કંઈ ન હોય, તેથી ઘણી વાર નવી વ્યવસ્થા જીતે છે. કબજાના વર્ષથી ₹2 લાખ વ્યાજ અને Section 123નો ક્લેમ ઉમેરીને અમારા ઇન્કમ ટેક્સ કેલ્ક્યુલેટરથી ફરી સરખાવો. પગારદાર કરદાતાઓ દર વર્ષે રિટર્ન ભરતી વખતે નવેસરથી વ્યવસ્થા પસંદ કરી શકે છે.

કેવી રીતે ક્લેમ કરવું

1. લેન્ડર પાસેથી બાંધકામના આખા સમયગાળાનું વર્ષવાર વ્યાજ સ્ટેટમેન્ટ માંગો. તેમાં વ્યાજ અને મુદ્દલ અલગ હોવાં જોઈએ અને દરેક ડિસ્બર્સમેન્ટની તારીખ દેખાવી જોઈએ.
2. બાંધકામ પહેલાંના વ્યાજનો કુલ આંકડો ગણો અને તેને પાંચથી ભાગો. આ ગણતરીની શીટ પાંચેય વર્ષ સાચવી રાખો; તે ફરી ફરી કામ આવશે.
3. તમારા એમ્પ્લોયરને જણાવો, ડિક્લેરેશન (Form 124, જેણે Form 12BBનું સ્થાન લીધું છે)માં લેન્ડરના સર્ટિફિકેટ અને કબજાપત્ર સાથે, જેથી TDSમાં ક્લેમ દેખાય.
4. રિટર્નમાં હાઉસ પ્રોપર્ટીની આવક હેઠળ ચાલુ વર્ષના વ્યાજ સાથે હપ્તો બતાવો. કબજાપત્ર, વેચાણ કરાર અને વ્યાજ સ્ટેટમેન્ટ તમારા રેકોર્ડમાં રાખો.

સામાન્ય ભૂલો

• કબજા પહેલાં, જે વર્ષોમાં પ્રી-EMI વ્યાજ ભર્યું તે જ વર્ષોમાં તેનો ક્લેમ કરવો.
• પોતે રહેતા ઘર માટે ₹2 લાખની મર્યાદા ઉપરાંત હપ્તો ક્લેમ કરવો.
• એમ્પ્લોયર કે ટેક્સ પ્રિપેરર બદલ્યા પછી બીજાથી પાંચમા હપ્તા ક્લેમ કરવાનું ભૂલી જવું.
• કબજાના વર્ષમાં ભરેલા વ્યાજને બાંધકામ પહેલાંનું વ્યાજ ગણવું.
• બાંધકામ દરમિયાન ભરેલું મુદ્દલ પછીથી માન્ય થશે એમ માની લેવું.

મુખ્ય મુદ્દા

• ઘર બાંધકામ હેઠળ હોય ત્યાં સુધી હોમ લોનની કોઈ છૂટ મળતી નથી.
• બાંધકામ પહેલાંનું વ્યાજ, બાંધકામ પૂરું થાય તે વર્ષથી પાંચ સરખા હપ્તામાં, જૂની વ્યવસ્થામાં પોતે રહેતા ઘર માટેની ₹2 લાખની મર્યાદામાં ક્લેમ થાય છે.
• કબજા પહેલાં ભરેલું મુદ્દલ ક્યારેય બાદ મળતું નથી; સ્ટેમ્પ ડ્યુટી જે વર્ષે ભરી તે વર્ષે ગણાય છે.
• લોન લીધાના વર્ષના અંતથી પાંચ વર્ષ પછી બાંધકામ પૂરું થાય તો વ્યાજ મર્યાદા ઘટીને ₹30,000 થાય છે.
• કબજાના પાંચ વર્ષમાં વેચાણ કરવાથી મુદ્દલની છૂટ પાછી ખેંચાય છે.
• નવી વ્યવસ્થામાં પોતે રહેતા ઘર માટે કોઈ ફાયદો નથી, તેથી કબજાના વર્ષથી બંને વ્યવસ્થા સરખાવો.