હોમ લોન સેન્ક્શન અને ડિસ્બર્સમેન્ટ: મંજૂરી એટલે ચુકવણી નહીં

હોમ લોનનું સેન્ક્શન એ બેંકનું ધિરાણ આપવાનું શરતી વચન છે; ડિસ્બર્સમેન્ટ એ દિવસ છે જ્યારે પૈસા ખરેખર બેંકમાંથી નીકળે છે, સામાન્ય રીતે તમને નહીં પણ વેચનાર કે બિલ્ડરને. બંનેની વચ્ચે બેંક મિલકતનું ટાઇટલ અને કિંમત તપાસે છે, તમે લોન કરાર પર સહી કરો છો અને તમારો હિસ્સો ભરો છો, અને પછી જ ચેક કે ટ્રાન્સફર છૂટો થાય છે. ઓક્ટોબર 2026ની સ્થિતિએ, RBIના નિયમો મુજબ વ્યાજ ફક્ત ખરેખર ડિસ્બર્સમેન્ટથી જ શરૂ થવું જોઈએ, એટલે ફક્ત સેન્ક્શનથી તમારે કોઈ વ્યાજ ભરવાનું ન આવે.

આ ગાઇડ સમજાવે છે કે એ વચગાળામાં શું થાય છે, પૈસા ઘણી વાર ટુકડે ટુકડે કેમ છૂટા થાય છે, અને મંજૂર લોન મોડી પડે કે ઘટે તો શું કરવું. સેન્ક્શન પહેલાંના કાગળો માટે અમારી હોમ લોન પાત્રતા અને દસ્તાવેજો ગાઇડ જુઓ.

આ કોને લાગુ પડે છે

• પહેલી વાર ઘર ખરીદનારા જેમની પાસે સેન્ક્શન લેટર છે પણ વેચનાર પૂછે છે કે પેમેન્ટ ક્યારે આવશે
• બાંધકામ હેઠળના ફ્લેટ ખરીદનારા જેમને લોન હપ્તામાં મળે છે
• જેમનું સેન્ક્શન પૂરું થવાનું છે, કે ડિસ્બર્સમેન્ટ પહેલાં દર બદલાયો છે તેવા લેનારા
• PMAY-U 2.0 વ્યાજ સબસિડીના અરજદારો, કારણ કે સબસિડી લોન ડિસ્બર્સ થવા પર આધારિત છે

સેન્ક્શન અને ડિસ્બર્સમેન્ટ એક નજરે

મંજૂરી એટલે તરત ચુકવણી કેમ નહીં

1. મિલકતની તપાસ સેન્ક્શન પછી થાય છે. બેંકના વકીલ ટાઇટલ, દસ્તાવેજોની સાંકળ અને બોજો તપાસે છે; તેના એન્જિનિયર મિલકતનું વેલ્યુએશન અને મંજૂરીઓ તપાસે છે. અહીંની સમસ્યાઓ વિલંબ કે ઓછી લોનનું સૌથી સામાન્ય કારણ છે.
2. લોન-ટુ-વેલ્યુ મર્યાદા. લોન મિલકતની કિંમત પર RBIની મર્યાદાથી વધુ ન હોઈ શકે (₹30 લાખ સુધી 90%, ₹30 લાખથી ₹75 લાખ સુધી 80%, તેથી વધુ પર 75%), અને બેંક પોતાનું વેલ્યુએશન વાપરે છે. વેલ્યુએશન ઓછું આવે તો ડિસ્બર્સ થતી રકમ ઘટે છે.
3. પહેલાં તમારો હિસ્સો. બેંકો પોતાનો હિસ્સો આપતાં પહેલાં સામાન્ય રીતે તમે વેચનારને ડાઉન પેમેન્ટ ભર્યાનો પુરાવો માગે છે.
4. કરાર અને ચાર્જ. લોન કરાર અને બીજા સિક્યોરિટી દસ્તાવેજો પર સહી થવી જોઈએ અને વેચાણના અસલ દસ્તાવેજો બેંકમાં જમા થવા જોઈએ.
5. બાંધકામ સાથે જોડાયેલી ચુકવણી. બાંધકામ હેઠળના મકાનમાં બેંક ફક્ત બિલ્ડરની તબક્કાવાર માગણી ચૂકવે છે, સાઇટની પ્રગતિ સાથે ચકાસીને.

1 ઓક્ટોબર 2024થી બેંકોએ લોન કરાર પહેલાં તમને કી ફેક્ટ્સ સ્ટેટમેન્ટ આપવું ફરજિયાત છે, જેમાં વાર્ષિક ટકાવારી દર, બધી ફી અને ચુકવણીનું સમયપત્રક હોય; સાત દિવસ કે વધુ મુદતની લોન માટે KFS ઓછામાં ઓછા ત્રણ કામકાજી દિવસ માન્ય રહેવું જોઈએ. સહી કરતાં પહેલાં તેને તમારા સેન્ક્શન લેટર સાથે સરખાવો.

ઉદાહરણ: ₹40 લાખ પર હપ્તા અને પ્રી-EMI

બાંધકામ હેઠળના ફ્લેટ માટે અર્જુનની ₹40 લાખની લોન 20 વર્ષ માટે 8.5% પર મંજૂર થઈ છે. બિલ્ડર તબક્કાવાર માગણી કરે છે, અને આખી લોન ડિસ્બર્સ થાય ત્યાં સુધી અર્જુન ફક્ત વ્યાજ (પ્રી-EMI) ભરવાનું પસંદ કરે છે. આંકડા ઉદાહરણ માટે છે.

પ્રી-EMI = ડિસ્બર્સ થયેલી રકમ × 8.5% ÷ 12. ₹10 લાખ પર એ ₹10,00,000 × 0.085 ÷ 12 = ₹7,083 થાય. પ્રી-EMI ફક્ત વ્યાજ ચૂકવે છે, એટલે મુદ્દલ ઘટતું નથી. આખા ₹40 લાખ છૂટા થાય પછી 20 વર્ષ માટે ₹34,713ના EMIમાં કુલ વ્યાજ આશરે ₹43.31 લાખ થાય. અમારો પ્રી-EMI અને પૂરો EMI લેખ બંને વિકલ્પોની સરખામણી કરે છે, અને મુદત EMI કેલ્ક્યુલેટરમાં ચકાસી શકો.

ડિસ્બર્સમેન્ટ માટે જરૂરી દસ્તાવેજો

• સહી કરેલી સેન્ક્શન લેટર સ્વીકૃતિ અને લોન કરાર
• સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી અને રજિસ્ટ્રેશનની પહોંચ સાથે નોંધાયેલો વેચાણ દસ્તાવેજ કે વેચાણ કરાર
• રિસેલ મિલકત માટે ટાઇટલની સાંકળના અસલ દસ્તાવેજો
• બાંધકામ હેઠળની મિલકત માટે બિલ્ડરનો ફાળવણી પત્ર, ત્રિપક્ષીય કરાર અને NOC
• મંજૂર બિલ્ડિંગ પ્લાન, RERA રજિસ્ટ્રેશન અને લાગુ પડે ત્યાં ઓક્યુપન્સી કે કમ્પ્લીશન સર્ટિફિકેટ
• વેચનાર કે બિલ્ડરને તમારો હિસ્સો ભર્યાની પહોંચ
• દરેક હપ્તા માટે બિલ્ડરનો ડિમાન્ડ લેટર
• ડિસ્બર્સમેન્ટ વિનંતી ફોર્મ, EMI માટે પોસ્ટ-ડેટેડ ચેક કે ઇ-મેન્ડેટ, અને વીમો પસંદ કર્યો હોય તો તેના દસ્તાવેજો (વીમો વૈકલ્પિક છે)

ડિસ્બર્સમેન્ટ પ્રક્રિયા કેવી રીતે ચાલે છે

1. સેન્ક્શન સ્વીકારો: માન્યતાની અંદર લેટર પર સહી કરીને પાછો આપો.
2. મિલકતના દસ્તાવેજો આપો: કાનૂની અને ટેક્નિકલ ચકાસણી માટે.
3. KFS મેળવો અને વાંચો, પછી લોન કરાર પર સહી કરો.
4. તમારો હિસ્સો ભરો અને પહોંચ આપો.
5. ડિસ્બર્સમેન્ટ વિનંતી આપો, વેચનાર કે બિલ્ડરની માગણી સાથે.
6. બેંક પૈસા છૂટા કરે છે, શક્ય હોય તો ઇલેક્ટ્રોનિક ટ્રાન્સફરથી, વેચનાર કે બિલ્ડરને; રિસેલ ખરીદીમાં આ ઘણી વાર રજિસ્ટ્રેશન વખતે થાય છે.
7. ડિસ્બર્સમેન્ટ લેટર લો, જેમાં રકમ, તારીખ અને કોને ચૂકવ્યું તે હોય, અને લોન ખાતાનું સ્ટેટમેન્ટ તપાસો.

તમે PMAY-U 2.0 ઇન્ટરેસ્ટ સબસિડી સ્કીમ માટે રજિસ્ટર કર્યું હોય, તો બેંકે ડિસ્બર્સમેન્ટના 30 દિવસમાં પહેલો હપ્તો ક્લેમ કરવો પડે છે; જુઓ PMAY હોમ લોન સબસિડી ગાઇડ.

સ્ટેટસ કેવી રીતે ટ્રેક કરવું

• અરજી નંબરથી બેંકની એપ કે લોન પોર્ટલ વાપરો; મોટા ભાગના "sanctioned", "legal/technical in progress" અને "disbursed" જેવા તબક્કા બતાવે છે.
• કયો દસ્તાવેજ બાકી છે તેનું નામ તમારા રિલેશનશિપ મેનેજર પાસે લેખિતમાં માગો.
• ડિસ્બર્સમેન્ટ પછી લોન ખાતાનું સ્ટેટમેન્ટ ડાઉનલોડ કરો અને તપાસો કે વ્યાજ શરૂ થવાની તારીખ ચુકવણીની તારીખ સાથે મેળ ખાય છે.

સામાન્ય સમસ્યાઓ અને ઉકેલ

• સેન્ક્શન પૂરું થઈ ગયું: માન્યતાની તારીખ પહેલાં ફરી માન્ય કરાવવા કહો; નવી સેલરી સ્લિપ અને નવી ક્રેડિટ તપાસ જોઈ શકે.
• ડિસ્બર્સમેન્ટ પહેલાં દર બદલાયો: ફ્લોટિંગ દર રેપો રેટ જેવા બાહ્ય બેન્ચમાર્ક સાથે જોડાયેલા હોય છે, એટલે ડિસ્બર્સમેન્ટ વખતનો દર સેન્ક્શન લેટરથી અલગ હોઈ શકે. જુઓ ફિક્સ્ડ અને ફ્લોટિંગ વ્યાજ દર.
• ઓછું વેલ્યુએશન: ફરક જાતે ભરો, કિંમત અંગે વાટાઘાટ કરો, કે વેચાણના આંકડા સાથે બેંક પાસે સમીક્ષા માગો.
• ટાઇટલ પર કાનૂની પ્રશ્ન: ખૂટતો દસ્તાવેજ વેચનાર પાસેથી મેળવો; બેંક ટાઇટલ મંજૂર ન કરે ત્યાં સુધી વેચનારને વધુ પૈસા ન આપો.
• ડિસ્બર્સમેન્ટ પહેલાં કે આખા મહિનાનું વ્યાજ લેવાયું: RBIની એપ્રિલ 2024ની ફેર-લેન્ડિંગ સૂચનાઓ સેન્ક્શન કે કરારની તારીખથી વ્યાજ લેવાની, અને મહિનાની વચ્ચે લોન ડિસ્બર્સ થાય ત્યારે આખા મહિનાનું વ્યાજ લેવાની મનાઈ કરે છે. લેખિતમાં રિફંડ માગો.
• બિલ્ડરનો તબક્કો પૂરો નથી: સાઇટ સાથે મેળ ન ખાતી માગણી બેંક નહીં ચૂકવે. બિલ્ડરને માગણી સુધારવા કહો.

ફરિયાદ કેવી રીતે કરવી

1. શાખા કે લોન સર્વિસિંગ ટીમ, પછી બેંકના ગ્રીવન્સ રિડ્રેસલ કે પ્રિન્સિપલ નોડલ ઓફિસર, લોન નંબર સાથે લેખિતમાં.
2. RBI ઇન્ટિગ્રેટેડ ઓમ્બડ્સમેન: 30 દિવસમાં જવાબ ન મળે કે તમે અસંમત હો, તો cms.rbi.org.in પર ફરિયાદ કરો. હાઉસિંગ ફાઇનાન્સ કંપનીઓ પણ આવરી લેવાય છે.
3. RERA: બિલ્ડરના વિલંબ કે બાંધકામ સાથે મેળ ન ખાતી માગણી માટે.
4. છેતરપિંડી: ફોન કે WhatsApp પર કોઈ લોન છૂટી કરવા "ડિસ્બર્સમેન્ટ ચાર્જ" માગે, તો cybercrime.gov.in પર ફરિયાદ કરો કે 1930 પર કોલ કરો. સાચી બેંકો વ્યક્તિગત ખાતા મારફતે ફી લેતી નથી.

મુખ્ય મુદ્દા

• સેન્ક્શન તમારા પર આધારિત શરતી વચન છે; ડિસ્બર્સમેન્ટ મિલકત, કરાર અને તમારી ચુકવણી પર આધારિત છે.
• સેન્ક્શન લેટર સામાન્ય રીતે આશરે ત્રણથી છ મહિના માન્ય રહે છે; પૂરો થાય તે પહેલાં ફરી માન્ય કરાવો.
• ઓક્ટોબર 2026ની સ્થિતિએ, RBIની ફેર-લેન્ડિંગ સૂચનાઓ હેઠળ વ્યાજ ફક્ત ખરેખર ડિસ્બર્સમેન્ટથી જ શરૂ થઈ શકે.
• બાંધકામ હેઠળની લોન હપ્તામાં ચૂકવાય છે; 8.5% પર ₹10 લાખ છૂટા થાય તો પ્રી-EMI મહિને આશરે ₹7,083 થાય.
• વિલંબ પહેલાં બેંકના ગ્રીવન્સ ઓફિસર પાસે, પછી 30 દિવસ પછી RBI ઓમ્બડ્સમેન પાસે લઈ જાઓ.