બેંક વેલ્યુએશન પ્રોપર્ટી કિંમતથી ઓછું? ફંડિંગ ગેપ આ રીતે ભરો

જ્યારે કોઈ બેંક કે હાઉસિંગ ફાઇનાન્સ કંપની પ્રોપર્ટીનું વેલ્યુએશન નક્કી કિંમતથી ઓછું આંકે, ત્યારે લોન સામાન્ય રીતે ઓછા આંકડા પર ગણાય છે અને પછી RBIની લોન-ટુ-વેલ્યુ (LTV) મર્યાદા લાગે છે. પરિણામ: નાની લોન અને તમારા ખિસ્સામાંથી વધુ પૈસા, એ પણ સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને રજિસ્ટ્રેશન ઉપરાંત, જે મોટા ભાગનાં ઘર માટે લેન્ડર ફંડ નથી કરતા. તમારા વિકલ્પો, પસંદગીના ક્રમમાં: કિંમત પર ફરી ભાવતાલ, વેલ્યુએશનની સમીક્ષાની માગણી, બીજો લેન્ડર, અથવા વધારાનું માર્જિન પોતાના પૈસાથી.

આ ગાઇડ બતાવે છે કે ગેપ કેવી રીતે ગણવો અને તેના માટે શું કરવું. નિયમો ઓક્ટોબર 2026ની સ્થિતિ મુજબ છે.

વેલ્યુએશન તમારી લોન કેવી રીતે નક્કી કરે છે

સેન્ક્શન કે ડિસ્બર્સલ પહેલાં લેન્ડર પ્રોપર્ટીની લીગલ તપાસ (ટાઇટલ, મંજૂરીઓ) અને પોતાના પેનલ વેલ્યુઅર પાસે ટેક્નિકલ તપાસ (બાંધકામ, લોકેશન, વેલ્યુ) કરાવે છે. મોટા ભાગના લેન્ડર પછી આ લે છે:

લાયક પ્રોપર્ટી વેલ્યુ = (એગ્રીમેન્ટ વેલ્યુ, લેન્ડરનું વેલ્યુએશન)માંથી જે ઓછું હોય

મહત્તમ લોન એ વેલ્યુને RBIની LTV મર્યાદાથી ગુણીને આવે છે:

બીજી બે વાત:

• LTV ગણતી વખતે સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને રજિસ્ટ્રેશન પ્રોપર્ટી વેલ્યુમાં ગણાતા નથી, સિવાય કે ₹10 લાખ સુધીનાં ઘર, જ્યાં RBI લેન્ડરને તે ઉમેરવા દે છે.
• તમારી આવક આધારિત એલિજિબિલિટી અલગ તપાસ છે. અંતિમ લોન LTV આધારિત રકમ અને તમારી આવકથી બનતી રકમમાંથી જે ઓછી હોય તે જ હોય છે. આવકનો ભાગ હોમ લોન એલિજિબિલિટી અને દસ્તાવેજમાં જુઓ.

બેંક અને હાઉસિંગ ફાઇનાન્સ કંપની (HFC) બંને LTV મર્યાદા પાળે છે; HFC RBI દ્વારા રેગ્યુલેટેડ છે અને નેશનલ હાઉસિંગ બેંક (NHB) તેમનું સુપરવિઝન કરે છે.

વેલ્યુએશન ઓછું કેમ આવે છે

ઉદાહરણ: ફંડિંગ ગેપ

પ્રિયા ₹80 લાખમાં રીસેલ ફ્લેટ ખરીદવા સંમત થાય છે અને ₹64 લાખ (80%)ની લોન વિચારે છે. બેંકનો વેલ્યુઅર ફ્લેટની વેલ્યુ ₹72 લાખ આંકે છે. તેના રાજ્યમાં સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને રજિસ્ટ્રેશન કિંમતના આશરે 6% છે (સૂચક).

ઓછા વેલ્યુએશનથી પ્રિયાની રોકડ જરૂરિયાત ₹6,40,000 વધી જાય છે. 8.5% પર 20 વર્ષ માટે ₹6.4 લાખની લોનની EMI આશરે ₹5,554 મહિને થાત, એટલે આ ખાધ તેના માસિક બજેટની સરખામણીએ મોટી છે. તમારા આંકડા EMI કેલ્ક્યુલેટર પર તપાસો.

સ્ટેપ બાય સ્ટેપ: શું કરવું

1. આંકડા લેખિતમાં લો

લેન્ડરને તેણે વાપરેલો વેલ્યુએશન આંકડો અને સુધારેલી મહત્તમ લોન પૂછો. ઘણા લેન્ડર આખો વેલ્યુએશન રિપોર્ટ આપતા નથી, પણ અપનાવેલી વેલ્યુ અને મંજૂર રકમ જણાવવી જોઈએ, અને સેન્ક્શન લેટર તથા કી ફેક્ટ્સ સ્ટેટમેન્ટમાં અંતિમ શરતો દેખાવી જોઈએ.

2. આંકડો શાના કારણે આવ્યો તે તપાસો

એગ્રીમેન્ટ વેલ્યુની સરખામણી એ જ બિલ્ડિંગ કે વિસ્તારની તાજેતરની રજિસ્ટર્ડ સેલ ડીડ સાથે કરો (રાજ્યના રજિસ્ટ્રેશન વિભાગની વેબસાઇટ કે સબ-રજિસ્ટ્રાર સર્ચ ઘણી વાર મદદ કરે છે). જો પાર્કિંગ કે ક્લબ ફી જેવી વસ્તુઓથી એગ્રીમેન્ટ વેલ્યુ વધી હોય, તો ગેપનું કારણ સમજાઈ શકે.

3. સમીક્ષા કે બીજું વેલ્યુએશન માગો

તાજેતરની સરખાવી શકાય તેવી સેલ ડીડ, ઓક્યુપન્સી સર્ટિફિકેટ, મંજૂર નકશા અને બિલ્ડરની પ્રાઇસ લિસ્ટ આપો. કેટલાક લેન્ડર બીજા પેનલ વેલ્યુઅર પાસે ફરી વેલ્યુએશનની મંજૂરી આપે છે, ક્યારેક ફી લઈને. નમ્રતાથી માગો; નિર્ણય લેન્ડરનો છે.

4. કિંમત પર ફરી ભાવતાલ કરો

બેંક વેલ્યુએશન તટસ્થ અને ઉપયોગી પુરાવો છે. રીસેલ ફ્લેટના વેચનાર ક્યારેક કિંમત કે વધારાની વસ્તુઓની વહેંચણી બદલે છે. બિલ્ડરને પૂછો કે પાર્કિંગ કે ફ્લોર રાઇઝ જેવા ચાર્જ ઘટી શકે.

5. બીજો લેન્ડર અજમાવો

દરેક લેન્ડરનું વેલ્યુએશન અલગ હોય છે. બીજી બેંક કે HFC પ્રોપર્ટીની વેલ્યુ અલગ આંકી શકે, પણ તે પોતાની લીગલ અને ટેક્નિકલ તપાસ કરશે, પોતાની ફી લેશે, અને દરેક અરજીથી એક હાર્ડ ઇન્ક્વાયરી ઉમેરાય છે.

6. વધારાનું માર્જિન સાવધાનીથી ભેગું કરો

આગળ વધો તો ગેપ બચત, યોગ્ય દસ્તાવેજ સાથે પરિવાર તરફથી ગિફ્ટ, કે રોકાણ વેચીને ભરો. ડાઉન પેમેન્ટ માટે અનસિક્યોર્ડ પર્સનલ લોન લેવાથી તમારો EMI બોજ વધે છે અને કેટલાક લેન્ડર માર્જિન મનીનો સ્રોત પૂછે છે. જુઓ ઘરના ડાઉન પેમેન્ટ ફંડની તૈયારી.

7. નિર્ણય પહેલાં એક્ઝિટ ક્લોઝ તપાસો

તમારા બુકિંગ ફોર્મ, ટોકન રસીદ કે એગ્રીમેન્ટમાં લોન-કન્ટિન્જન્સી ક્લોઝ અને કેન્સલેશન ચાર્જ વાંચો. RERAમાં રજિસ્ટર્ડ પ્રોજેક્ટ માટે, RERA એક્ટનો સેક્શન 13 પ્રમોટરને રજિસ્ટર્ડ એગ્રીમેન્ટ ફોર સેલ વિના કિંમતના 10%થી વધુ એડવાન્સ લેતા રોકે છે, અને ત્યાર બાદ એગ્રીમેન્ટની કેન્સલેશન શરતો લાગુ પડે છે.

અંડર-કન્સ્ટ્રક્શન ખરીદી

અંડર-કન્સ્ટ્રક્શન ઘર માટે RBIના નિયમો હોમ લોન ડિસ્બર્સલને બાંધકામના તબક્કા સાથે જોડે છે, અને લેન્ડર બાંધકામ પહેલાં અને દરમિયાન પ્રોજેક્ટનું વેલ્યુએશન કરે છે. સેન્ક્શન વખતે ઓછું વેલ્યુએશન એટલે હપ્તા (ટ્રાન્ચ) પણ ઓછા હોઈ શકે. હોમ લોન સેન્ક્શન વિરુદ્ધ ડિસ્બર્સમેન્ટ અને અંડર-કન્સ્ટ્રક્શન વિરુદ્ધ રેડી-ટુ-મૂવમાં તબક્કાવાર ચુકવણી સમજો.

ફરિયાદ ક્યાં કરવી

વેલ્યુએશન ક્રેડિટનો નિર્ણય છે, સામાન્ય રીતે ફરિયાદનો વિષય નથી. પણ કી ફેક્ટ્સ સ્ટેટમેન્ટમાં ન હોય તેવી ફી લેવાય, લેન્ડર મંજૂર રકમ લેખિતમાં આપવાની ના પાડે, કે કારણ વિના સેન્ક્શન પાછું ખેંચાય, તો ફરિયાદ કરો.

1. લેન્ડરના ગ્રીવન્સ રિડ્રેસલ ઓફિસરને લખો અને રેફરન્સ સાચવો.
2. બેંક કે કવર થતી NBFC માટે, 30 દિવસ પછી ઇન્ટિગ્રેટેડ ઓમ્બુડ્સમેન સ્કીમ, 2026 હેઠળ RBIના CMS cms.rbi.org.in પર જાઓ.
3. હાઉસિંગ ફાઇનાન્સ કંપનીઓ RBI ઓમ્બુડ્સમેન સ્કીમની બહાર છે; HFCની પોતાની પ્રક્રિયા પછી નેશનલ હાઉસિંગ બેંકના GRIDS પોર્ટલ (grids.nhbonline.org.in) પર ફરિયાદ કરો.
4. બિલ્ડર સાથેના વિવાદ તમારા રાજ્યની RERA ઓથોરિટી પાસે જાય છે.

શું ન કરવું

• વેલ્યુએશન "સુધારવા" કોઈને પૈસા ન આપો. વધારીને બતાવેલું વેલ્યુએશન છેતરપિંડી છે અને લોન પાછી માગી શકાય.
• સેન્ક્શન લેટરમાં અંતિમ લોન રકમ ન દેખાય ત્યાં સુધી સેલ ડીડ પર સહી ન કરો અને બાકી રકમ ન ચૂકવો.
• સ્ટેમ્પ ડ્યુટી, રજિસ્ટ્રેશન અને બીજા ખર્ચ ભૂલશો નહીં; જુઓ ફ્લેટ ખરીદવાના છુપા ખર્ચ.
• એગ્રીમેન્ટ બહારનો રોકડ ભાગ ન આપો; તેનાથી કાનૂની અને ટેક્સની મુશ્કેલી થાય છે અને લેન્ડર તેને ગણતા નથી.

મુખ્ય મુદ્દા

• લેન્ડર સામાન્ય રીતે એગ્રીમેન્ટ વેલ્યુ અને પોતાના વેલ્યુએશનમાંથી ઓછા પર લોન આપે છે, પછી 90/80/75% LTV મર્યાદા લગાવે છે.
• ઓછું વેલ્યુએશન સીધો તમારો ભાગ વધારે છે, સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને રજિસ્ટ્રેશન ઉપરાંત.
• વધુ પૈસા નાખતા પહેલાં આંકડા લેખિતમાં લો, સરખાવી શકાય તેવા સોદા બતાવો અને સમીક્ષા માગો.
• કો-એપ્લિકન્ટ સામાન્ય રીતે LTV આધારિત મર્યાદા વધારતો નથી.
• પાછા હટવાનો નિર્ણય લેતા પહેલાં એક્ઝિટ ક્લોઝ અને RERA સુરક્ષા તપાસો.