બેંક એપ્રૂવ્ડ પ્રોજેક્ટ વિરુદ્ધ હોમ લોન મંજૂરી: બંને તપાસો

બિલ્ડરના બ્રોશરમાં "અગ્રણી બેંકો દ્વારા એપ્રૂવ્ડ" લખ્યું હોય તે જણાવે છે કે કેટલાક લેન્ડરે પ્રોજેક્ટની તપાસ કરી છે અને તેમાં લોન આપવા તૈયાર છે. તેનો અર્થ એ નથી કે તમારી હોમ લોન મંજૂર છે, તમને અપેક્ષિત રકમ મળશે, કે પ્રોજેક્ટ સમયસર પૂરો થશે. બંનેને અલગ-અલગ તપાસો: પ્રોજેક્ટને તમારી રાજ્ય RERA વેબસાઇટ અને દસ્તાવેજોથી, અને તમારી લોનને તમારા નામના સેંક્શન લેટર અને કી ફેક્ટ્સ સ્ટેટમેન્ટથી, કોઈ મોટી બુકિંગ રકમ આપતા પહેલાં.

આ ગાઇડ સમજાવે છે કે પ્રોજેક્ટ એપ્રૂવલમાં શું આવે છે, શું નથી આવતું, બે ભાગની ચેકલિસ્ટ, અને એક ઉદાહરણ કે તમારી લોન બિલ્ડરની સેલ્સ ટીમે કહ્યા કરતાં ઓછી કેવી રીતે આવી શકે. માહિતી ઓક્ટોબર 2026 સુધીની છે; લેન્ડરની નીતિઓ જુદી હોય છે, એટલે સીધા લેન્ડર પાસેથી પાકું કરો.

"બેંક એપ્રૂવ્ડ પ્રોજેક્ટ"નો સામાન્ય અર્થ

ઘણી બેંકો અને હાઉસિંગ ફાઇનાન્સ કંપનીઓ એક આંતરિક પ્રક્રિયા ચલાવે છે, જેને ઘણી વાર એપ્રૂવ્ડ પ્રોજેક્ટ ફાઇનાન્સ (APF) કહે છે, જેમાં ખરીદનારાઓની લોન અરજી લેતા પહેલાં તેઓ પ્રોજેક્ટની તપાસ કરે છે. લેન્ડર કહે છે કે આ તપાસમાં સામેલ છે:

• જમીન પર બિલ્ડરનું ટાઇટલ અને દસ્તાવેજોની ચેઇન;
• બિલ્ડિંગ પ્લાન મંજૂરી અને બીજી પરવાનગીઓ;
• એન્કમ્બ્રન્સ, જેમાં પ્રોજેક્ટ પરની કોઈ કન્સ્ટ્રક્શન લોન પણ આવે; અને
• બિલ્ડરનો ટ્રેક રેકોર્ડ અને પ્રોજેક્ટના ટેકનિકલ પાસા.

પ્રોજેક્ટ એપ્રૂવ થયા પછી લેન્ડર વ્યક્તિગત લોન ઝડપથી પ્રોસેસ કરી શકે, કારણ કે દરેક ખરીદનાર માટે પ્રોજેક્ટ-સ્તરની તપાસ ફરી કરવી પડતી નથી. કેટલાક લેન્ડર પ્રોજેક્ટને APF નંબર આપે છે.

તે શું નથી:

• નિયમનકારી મંજૂરી નથી. RERA રજિસ્ટ્રેશન રાજ્ય RERA ઓથોરિટી આપે છે; APF લેન્ડરનો પોતાનો નિર્ણય છે.
• ડિલિવરીની ગેરંટી નથી. એપ્રિલ 2025માં સુપ્રીમ કોર્ટે NCRના સબવેન્શન પ્રોજેક્ટ્સમાં કથિત બિલ્ડર-બેંક મિલીભગતની CBI તપાસનો આદેશ આપ્યો. બેંક ટાઇ-અપે તે ખરીદનારાઓને એવા ફ્લેટના EMI ભરવામાંથી બચાવ્યા નહીં જે તેમને ક્યારેય મળ્યા જ નહીં.
• તમારી લોનની મંજૂરી નથી. તે તમારી આવક, ક્રેડિટ સ્કોર કે મળનારી રકમ વિશે કંઈ કહેતું નથી.

તમારી હોમ લોનની મંજૂરી શેના પર આધાર રાખે છે

તમારી લોન તમારી અને તમારા ફ્લેટની ખાસ બાબતો પર નક્કી થાય છે:

• આવક અને હાલના EMI: લેન્ડર પોતાની નીતિ મુજબ આવકનો એ ભાગ મર્યાદિત રાખે છે જે EMIમાં જાય.
• ક્રેડિટ સ્કોર અને ઇતિહાસ.
• તમારા ફ્લેટનું મૂલ્યાંકન: લેન્ડરનો વેલ્યુઅર એગ્રીમેન્ટની કિંમત કરતાં ઓછું મૂલ્ય મૂકી શકે.
• RBIની લોન-ટુ-વેલ્યુ (LTV) મર્યાદા: ₹30 લાખ સુધીની લોન પર મૂલ્યના 90% સુધી, ₹30 લાખથી વધુ ₹75 લાખ સુધી 80%, અને ₹75 લાખથી વધુ પર 75%. મિલકત ₹10 લાખથી વધુની હોય તો સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને રજિસ્ટ્રેશન સામાન્ય રીતે ખર્ચમાંથી બાકાત રહે છે.
• દસ્તાવેજ: અમારી હોમ લોન પાત્રતા અને દસ્તાવેજ ગાઇડ જુઓ.

લેન્ડર સેંક્શન લેટર સાથે કી ફેક્ટ્સ સ્ટેટમેન્ટ (KFS) આપે ત્યારે જ લોન મંજૂર ગણાય, જે RBIએ 1 ઓક્ટોબર 2024થી રિટેલ લોન માટે ફરજિયાત કર્યું છે. ત્યાર પછી પણ પૈસા ડિસ્બર્સમેન્ટ વખતે જ જાય છે; જુઓ હોમ લોન સેંક્શન વિરુદ્ધ ડિસ્બર્સમેન્ટ.

બે ભાગની ચેકલિસ્ટ

ભાગ A: પ્રોજેક્ટ જાતે તપાસો

સહી પછી RERA તમારું રક્ષણ કરે છે. RERA એક્ટની કલમ 11(4)(h) હેઠળ, પ્રમોટર તમારો એગ્રીમેન્ટ ફોર સેલ કરી દે પછી તે તમારો ફ્લેટ ગીરો મૂકી શકતો નથી કે તેના પર ચાર્જ બનાવી શકતો નથી, અને આવો કોઈ ચાર્જ તમારા અધિકારોને અસર કરતો નથી. કલમ 13 હેઠળ રજિસ્ટર્ડ એગ્રીમેન્ટ પહેલાં પ્રમોટર કિંમતના 10%થી વધુ લઈ શકતો નથી.

ભાગ B: તમારી લોન તપાસો

1. પહેલાં તમારી પાત્રતા જુઓ લોન એલિજિબિલિટી કેલ્ક્યુલેટર અને તાજા ક્રેડિટ રિપોર્ટથી.
2. બુકિંગ રકમથી વધુ આપતા પહેલાં અરજી કરો, અને લેન્ડર પાસેથી ઇન-પ્રિન્સિપલ કે ફાઇનલ સેંક્શન માંગો, બિલ્ડરની સેલ્સ ટીમનું મૌખિક વચન નહીં.
3. સેંક્શન લેટર અને KFS વાંચો: રકમ, દર, APR, મુદત, ફી, માન્યતા અને ખાસ શરતો, જેમ કે પ્રોજેક્ટ લેન્ડરની NOC.
4. પ્રોજેક્ટ લેન્ડરની NOC વિશે પૂછો. બિલ્ડર પર કન્સ્ટ્રક્શન લોન હોય, તો ડિસ્બર્સમેન્ટ પહેલાં તમારા લેન્ડરને સામાન્ય રીતે તમારા ફ્લેટ માટે એ લેન્ડરની NOC કે રિલીઝ લેટર જોઈએ.
5. ઓછામાં ઓછા બે લેન્ડરની સરખામણી કરો. એપ્રૂવ્ડ-પ્રોજેક્ટ લેન્ડર ઝડપી હોઈ શકે, પણ બીજા લેન્ડરની સ્વતંત્ર તપાસ અને સારો દર વધારાના સમયને લાયક હોઈ શકે.

ઉદાહરણ: જ્યારે લોન વચન કરતાં ઓછી આવે

કવિતા "પાંચ બેંકો દ્વારા એપ્રૂવ્ડ" પ્રોજેક્ટમાં ₹75 લાખનો ફ્લેટ બુક કરે છે. સેલ્સ ટીમ કહે છે કે તેને 80%, એટલે કે ₹60 લાખ મળશે, અને તે ₹15 લાખ પોતે આપવાનું વિચારે છે. તેની ટેક-હોમ આવક ₹1.2 લાખ મહિને છે અને તે પહેલેથી ₹15,000નો કાર EMI ભરે છે. આંકડા અને નીતિઓ ઉદાહરણ છે.

કવિતાને આયોજિત ₹15 લાખ કરતાં આશરે ₹8.15 લાખ વધુ પોતાના પૈસા જોઈએ, સ્ટેમ્પ ડ્યુટી, રજિસ્ટ્રેશન અને ફ્લેટ ખરીદીના છુપા ખર્ચ ગાઇડમાં દર્શાવેલા બીજા ખર્ચ પહેલાં. પ્રોજેક્ટ બેંક એપ્રૂવ્ડ હોવાથી આમાં કંઈ બદલાયું નહીં. તમારા આંકડા EMI કેલ્ક્યુલેટરમાં અજમાવો.

ચેતવણીના સંકેત

• બિલ્ડર ફક્ત એક "ટાઇ-અપ" લેન્ડર લેવા આગ્રહ કરે અને બીજા લેન્ડરને પ્રોજેક્ટ દસ્તાવેજ આપવાની ના પાડે.
• સેંક્શન મળે તે પહેલાં મોટી નોન-રિફંડેબલ બુકિંગ રકમ માંગવામાં આવે.
• પ્રોજેક્ટનું RERA રજિસ્ટ્રેશન પૂરું થઈ ગયું હોય, કે ત્રિમાસિક અપડેટ મૂક્યા ન હોય.
• સ્પષ્ટ ટ્રાઇપાર્ટાઇટ એગ્રીમેન્ટ વગર સબવેન્શન કે "પઝેશન સુધી EMI નહીં" સ્કીમ ઓફર થાય. બિલ્ડર ચુકવણી બંધ કરે તો લોન તમારી જ રહે છે.
• એવા ખાતામાં ચુકવણીની વિનંતી જે બિલ્ડરનું નિયુક્ત પ્રોજેક્ટ ખાતું નથી.

ફરિયાદ ક્યાં કરવી

ખોટા એપ્રૂવલ દાવા, વિલંબ કે ખોટી ડિમાન્ડ જેવા પ્રમોટરના મામલામાં તમારી રાજ્ય RERA ઓથોરિટીમાં ફરિયાદ કરો. જણાવ્યા વગરના ચાર્જ કે સેંક્શન ન પાળવા જેવા લેન્ડરના મામલામાં લેન્ડરના ગ્રીવન્સ રિડ્રેસલ ઓફિસરને લખો; 30 દિવસ પછી પણ ઉકેલ ન આવે તો બેંક અને NBFC માટે RBI ઇન્ટિગ્રેટેડ ઓમ્બડ્સમેન (cms.rbi.org.in), કે હાઉસિંગ ફાઇનાન્સ કંપનીઓ માટે નેશનલ હાઉસિંગ બેંકના GRIDS પોર્ટલ (grids.nhbonline.org.in) પર જાઓ. પેમેન્ટ ફ્રોડની ફરિયાદ cybercrime.gov.in પર કે 1930 પર કરો.

મુખ્ય મુદ્દા

• "બેંક એપ્રૂવ્ડ પ્રોજેક્ટ" લેન્ડરની આંતરિક પ્રોજેક્ટ તપાસ છે, RERA રજિસ્ટ્રેશન નહીં, ડિલિવરી ગેરંટી નહીં અને તમારી લોન નહીં.
• તમારી રાજ્ય RERA વેબસાઇટ પર પ્રોજેક્ટ તપાસો: રજિસ્ટ્રેશન, ત્રિમાસિક અપડેટ, મંજૂરીઓ અને ફરિયાદો.
• તમારી લોન તમારી આવક, ક્રેડિટ અને RBIની LTV મર્યાદામાં લેન્ડરના મૂલ્યાંકન પર આધાર રાખે છે; ફક્ત સેંક્શન લેટર અને KFS તેની ખાતરી આપે છે.
• ઉદાહરણમાં ₹60 લાખને બદલે આશરે ₹51.85 લાખની લોનનો અર્થ ₹8.15 લાખ વધુ પોતાના પૈસા હતો.
• નાની બુકિંગ રકમથી વધુ આપતા પહેલાં તમારું સેંક્શન મેળવી લો.