बैंक अप्रूव्ड प्रोजेक्ट बनाम होम लोन मंजूरी: दोनों जांचें

बिल्डर के ब्रोशर में "प्रमुख बैंकों से अप्रूव्ड" लिखा होना बताता है कि कुछ लेंडरों ने प्रोजेक्ट की जांच की है और उसमें लोन देने को तैयार हैं। इसका मतलब यह नहीं कि आपका होम लोन मंजूर है, आपको उम्मीद जितनी रकम मिलेगी, या प्रोजेक्ट समय पर पूरा होगा। दोनों को अलग-अलग जांचें: प्रोजेक्ट को अपनी राज्य RERA वेबसाइट और दस्तावेजों से, और अपने लोन को अपने नाम के सैंक्शन लेटर और की फैक्ट्स स्टेटमेंट से, कोई बड़ी बुकिंग रकम देने से पहले।

यह गाइड बताती है कि प्रोजेक्ट अप्रूवल में क्या शामिल है, क्या नहीं, दो हिस्सों की चेकलिस्ट, और एक उदाहरण कि आपका लोन बिल्डर की सेल्स टीम के बताए से कम कैसे आ सकता है। जानकारी अक्टूबर 2026 तक की है; लेंडर की नीतियां अलग होती हैं, इसलिए सीधे लेंडर से पक्का करें।

"बैंक अप्रूव्ड प्रोजेक्ट" का आम मतलब

कई बैंक और हाउसिंग फाइनेंस कंपनियां एक आंतरिक प्रक्रिया चलाती हैं, जिसे अक्सर अप्रूव्ड प्रोजेक्ट फाइनेंस (APF) कहते हैं, जिसमें वे खरीदारों के लोन आवेदन लेने से पहले प्रोजेक्ट की जांच करती हैं। लेंडर बताते हैं कि इस जांच में शामिल है:

• जमीन पर बिल्डर का टाइटल और दस्तावेजों की चेन;
• बिल्डिंग प्लान मंजूरी और दूसरी अनुमतियां;
• एन्कम्ब्रेंस, जिसमें प्रोजेक्ट पर कोई कंस्ट्रक्शन लोन भी शामिल है; और
• बिल्डर का ट्रैक रिकॉर्ड और प्रोजेक्ट के तकनीकी पहलू।

प्रोजेक्ट अप्रूव होने के बाद लेंडर व्यक्तिगत लोन तेजी से प्रोसेस कर सकता है, क्योंकि उसे हर खरीदार के लिए प्रोजेक्ट-स्तर की जांच दोहरानी नहीं पड़ती। कुछ लेंडर प्रोजेक्ट को APF नंबर देते हैं।

यह क्या नहीं है:

• नियामक मंजूरी नहीं। RERA रजिस्ट्रेशन राज्य RERA अथॉरिटी देती है; APF लेंडर का अपना फैसला है।
• डिलीवरी की गारंटी नहीं। अप्रैल 2025 में सुप्रीम कोर्ट ने NCR के सबवेंशन प्रोजेक्ट्स में कथित बिल्डर-बैंक मिलीभगत की सीबीआई जांच का आदेश दिया। बैंक टाई-अप ने उन खरीदारों को उन फ्लैटों की ईएमआई भरने से नहीं बचाया जो उन्हें कभी मिले ही नहीं।
• आपके लोन की मंजूरी नहीं। इससे आपकी आय, क्रेडिट स्कोर या मिलने वाली रकम के बारे में कुछ पता नहीं चलता।

आपके होम लोन की मंजूरी किस पर निर्भर है

आपका लोन आपकी और आपके फ्लैट की खास बातों पर तय होता है:

• आय और मौजूदा ईएमआई: लेंडर अपनी नीति के अनुसार आय का वह हिस्सा सीमित रखते हैं जो ईएमआई में जाए।
• क्रेडिट स्कोर और इतिहास।
• आपके फ्लैट का मूल्यांकन: लेंडर का वैल्यूअर एग्रीमेंट कीमत से कम मूल्य लगा सकता है।
• आरबीआई की लोन-टू-वैल्यू (LTV) सीमा: ₹30 लाख तक के लोन पर मूल्य का 90% तक, ₹30 लाख से ऊपर ₹75 लाख तक 80%, और ₹75 लाख से ऊपर 75%। प्रॉपर्टी ₹10 लाख से ज्यादा की हो तो स्टांप ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन आमतौर पर लागत से बाहर रहते हैं।
• दस्तावेज: हमारी होम लोन पात्रता और दस्तावेज गाइड देखें।

लोन तभी मंजूर होता है जब लेंडर सैंक्शन लेटर के साथ की फैक्ट्स स्टेटमेंट (KFS) जारी करे, जो आरबीआई ने 1 अक्टूबर 2024 से रिटेल लोन के लिए जरूरी किया है। उसके बाद भी पैसा डिस्बर्समेंट पर ही जाता है; देखें होम लोन सैंक्शन बनाम डिस्बर्समेंट।

दो हिस्सों की चेकलिस्ट

भाग A: प्रोजेक्ट खुद जांचें

साइन करने के बाद RERA आपकी रक्षा करता है। RERA एक्ट की धारा 11(4)(h) के तहत, एक बार प्रमोटर आपका एग्रीमेंट फॉर सेल कर दे, तो वह आपके फ्लैट को गिरवी नहीं रख सकता या उस पर चार्ज नहीं बना सकता, और ऐसा कोई चार्ज आपके अधिकारों पर असर नहीं डालता। धारा 13 के तहत रजिस्टर्ड एग्रीमेंट से पहले प्रमोटर कीमत का 10% से ज्यादा नहीं ले सकता।

भाग B: अपना लोन जांचें

1. पहले अपनी पात्रता देखें लोन एलिजिबिलिटी कैलकुलेटर और ताजा क्रेडिट रिपोर्ट से।
2. बुकिंग रकम से ज्यादा देने से पहले आवेदन करें, और लेंडर से इन-प्रिंसिपल या फाइनल सैंक्शन मांगें, बिल्डर की सेल्स टीम का मौखिक वादा नहीं।
3. सैंक्शन लेटर और KFS पढ़ें: रकम, दर, APR, अवधि, फीस, वैधता और खास शर्तें, जैसे प्रोजेक्ट लेंडर की एनओसी।
4. प्रोजेक्ट लेंडर की एनओसी के बारे में पूछें। अगर बिल्डर पर कंस्ट्रक्शन लोन है, तो डिस्बर्समेंट से पहले आपके लेंडर को आमतौर पर आपके फ्लैट के लिए उस लेंडर की एनओसी या रिलीज लेटर चाहिए।
5. कम से कम दो लेंडरों की तुलना करें। अप्रूव्ड-प्रोजेक्ट वाला लेंडर तेज हो सकता है, लेकिन दूसरे लेंडर की स्वतंत्र जांच और बेहतर दर अतिरिक्त समय के लायक हो सकती है।

उदाहरण: जब लोन वादे से कम आए

कविता "पांच बैंकों से अप्रूव्ड" प्रोजेक्ट में ₹75 लाख का फ्लैट बुक कर रही है। सेल्स टीम कहती है कि उसे 80%, यानी ₹60 लाख मिल जाएंगे, और वह ₹15 लाख खुद देने की सोचती है। उसकी टेक-होम आय ₹1.2 लाख महीना है और वह पहले से ₹15,000 की कार ईएमआई भरती है। आंकड़े और नीतियां उदाहरण हैं।

कविता को योजना के ₹15 लाख से करीब ₹8.15 लाख ज्यादा अपना पैसा चाहिए, स्टांप ड्यूटी, रजिस्ट्रेशन और फ्लैट खरीद के छिपे खर्च गाइड में बताए दूसरे खर्चों से पहले। प्रोजेक्ट के बैंक अप्रूव्ड होने से इसमें कुछ नहीं बदला। अपने आंकड़े ईएमआई कैलकुलेटर में आजमाएं।

खतरे के संकेत

• बिल्डर सिर्फ एक "टाई-अप" लेंडर लेने पर जोर दे और दूसरे लेंडर को प्रोजेक्ट दस्तावेज देने से मना करे।
• सैंक्शन मिलने से पहले बड़ी नॉन-रिफंडेबल बुकिंग रकम मांगी जाए।
• प्रोजेक्ट का RERA रजिस्ट्रेशन खत्म हो गया हो, या तिमाही अपडेट न डाले गए हों।
• साफ ट्राइपार्टाइट एग्रीमेंट के बिना सबवेंशन या "पजेशन तक ईएमआई नहीं" स्कीम ऑफर की जाए। बिल्डर भुगतान बंद करे तो लोन आपका ही रहता है।
• ऐसे खाते में भुगतान का अनुरोध जो बिल्डर का तय प्रोजेक्ट खाता नहीं है।

शिकायत कहां करें

झूठे अप्रूवल दावों, देरी या गलत डिमांड जैसे प्रमोटर के मामलों में अपनी राज्य RERA अथॉरिटी में शिकायत करें। बिना बताए चार्ज या सैंक्शन न निभाने जैसे लेंडर के मामलों में लेंडर के ग्रीवांस रिड्रेसल ऑफिसर को लिखें; 30 दिन बाद भी हल न हो तो बैंक और एनबीएफसी के लिए आरबीआई इंटीग्रेटेड ओम्बड्समैन (cms.rbi.org.in), या हाउसिंग फाइनेंस कंपनियों के लिए नेशनल हाउसिंग बैंक के GRIDS पोर्टल (grids.nhbonline.org.in) पर जाएं। पेमेंट फ्रॉड की शिकायत cybercrime.gov.in पर या 1930 पर करें।

मुख्य बातें

• "बैंक अप्रूव्ड प्रोजेक्ट" लेंडर की आंतरिक प्रोजेक्ट जांच है, RERA रजिस्ट्रेशन नहीं, डिलीवरी गारंटी नहीं और आपका लोन नहीं।
• अपनी राज्य RERA वेबसाइट पर प्रोजेक्ट जांचें: रजिस्ट्रेशन, तिमाही अपडेट, मंजूरियां और शिकायतें।
• आपका लोन आपकी आय, क्रेडिट और आरबीआई की LTV सीमा के भीतर लेंडर के मूल्यांकन पर निर्भर है; सिर्फ सैंक्शन लेटर और KFS इसकी पुष्टि करते हैं।
• उदाहरण में ₹60 लाख की जगह करीब ₹51.85 लाख लोन का मतलब ₹8.15 लाख ज्यादा अपना पैसा था।
• छोटी बुकिंग रकम से ज्यादा देने से पहले अपना सैंक्शन ले लें।