अंडर-कंस्ट्रक्शन या रेडी-टू-मूव फ्लैट: कौन सस्ता?

रेडी-टू-मूव फ्लैट शुरुआत में महंगा पड़ता है, लेकिन इसमें न GST है, न निर्माण का जोखिम, और न इंतजार के दौरान किराया भरना पड़ता है। अंडर-कंस्ट्रक्शन फ्लैट की कीमत आम तौर पर कम होती है, लेकिन 5% GST, निर्माण के दौरान किराया और प्री-ईएमआई जोड़ने के बाद छूट अक्सर ज्यादातर खत्म हो जाती है, और एक-दो साल की देरी इसे महंगा सौदा बना सकती है। अक्टूबर 2026 की स्थिति में अंडर-कंस्ट्रक्शन फ्लैट तभी चुनें जब छूट बड़ी हो, बिल्डर का RERA डिलीवरी रिकॉर्ड साफ हो, और आप देरी झेल सकें।

मुख्य अंतर एक नजर में

अंडर-कंस्ट्रक्शन खरीदार कौन से खर्च भरता है

GST

सामान्य घरों पर एग्रीमेंट वैल्यू का 5% GST लगता है, या अफोर्डेबल घरों पर 1% (₹45 लाख तक, मेट्रो में 60 वर्ग मीटर और दूसरी जगह 90 वर्ग मीटर तक कारपेट एरिया), बिना इनपुट टैक्स क्रेडिट के। ₹70 लाख के फ्लैट पर यह ₹3.5 लाख है। बाकी चार्ज हमारी फ्लैट खरीदने के छिपे खर्च वाली लिस्ट में हैं।

निर्माण के दौरान किराया

अगर आप अभी किराए पर रहते हैं, तो पजेशन तक किराया भरते रहेंगे, और किराया आम तौर पर हर रिन्यूअल पर बढ़ता है।

प्री-ईएमआई ब्याज

बैंक निर्माण की प्रगति के साथ लोन किस्तों में जारी करते हैं। पजेशन तक आप या तो सिर्फ जारी रकम पर ब्याज (प्री-ईएमआई) भरते हैं या जल्दी पूरी ईएमआई शुरू करते हैं। दोनों की विस्तार से तुलना हमारी प्री-ईएमआई बनाम फुल ईएमआई वाली गाइड में है। दोनों ही तरह आप ऐसे फ्लैट पर ब्याज भर रहे हैं जिसे आप इस्तेमाल नहीं कर सकते।

उदाहरण: ₹80 लाख का रेडी बनाम ₹70 लाख का अंडर-कंस्ट्रक्शन

एक ही इलाके के दो मिलते-जुलते फ्लैट। सभी आंकड़े सिर्फ समझने के लिए हैं।

• रेडी फ्लैट: ₹80 लाख, लोन ₹64 लाख (80%), आप अभी शिफ्ट होते हैं।
• अंडर-कंस्ट्रक्शन फ्लैट: ₹70 लाख, 3 साल में पजेशन का वादा, लोन ₹56 लाख (80%) करीब 30 महीनों में किस्तों में जारी, प्री-ईएमआई चुनी गई। इस दौरान आप ₹25,000 महीना किराया भरते हैं, जो हर साल 5% बढ़ता है।
• दोनों पर लोन की दर 8.5%, 20 साल। स्टांप ड्यूटी 6%।

3 साल का खर्च (वह पैसा जो वापस नहीं आता):

तीसरे साल के अंत में स्थिति:

अगर समय पर डिलीवरी हो, तो तीन साल बाद अंडर-कंस्ट्रक्शन खरीदार सिर्फ करीब ₹77,000 फायदे में रहता है, और उसके पास तीन साल पुराने की जगह नया फ्लैट होता है, ₹48,598 की कम ईएमआई के साथ। ₹10 लाख की छूट लगभग पूरी GST, किराए और प्री-ईएमआई में चली गई।

अब दो साल की देरी जोड़ें। दो साल का और किराया (करीब ₹7.1 लाख) और पूरी जारी ₹56 लाख की रकम पर प्री-ईएमआई (करीब ₹9.5 लाख) मिलाकर करीब ₹16.6 लाख और जुड़ जाते हैं। अब "सस्ता" फ्लैट कहीं ज्यादा महंगा है। अपने आंकड़े ईएमआई कैलकुलेटर में आजमाएं।

इस उदाहरण में अलग-अलग डाउन पेमेंट पर छूटा रिटर्न, निर्माण के दौरान कीमत की बढ़त और RERA से मिल सकने वाला देरी का ब्याज नहीं गिना गया है। फिर भी यह पैटर्न साफ दिखाता है: अंडर-कंस्ट्रक्शन फ्लैट तभी फायदेमंद है जब छूट बड़ी हो और डिलीवरी भरोसेमंद हो।

अंडर-कंस्ट्रक्शन खरीदारों के लिए RERA की सुरक्षा

Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016 रजिस्टर्ड प्रोजेक्ट के खरीदारों को कई सुरक्षाएं देता है:

• रजिस्ट्रेशन: तय सीमा से बड़े प्रोजेक्ट का राज्य RERA में रजिस्ट्रेशन जरूरी है, और उसकी वेबसाइट पर मंजूरियां, प्लान और कंप्लीशन डेट दिखानी होती है।
• अलग खाता (सेक्शन 4): बिल्डर को खरीदारों से ली गई रकम का 70% प्रोजेक्ट के अलग खाते में रखना होता है, जिससे निर्माण की प्रगति के अनुपात में ही पैसा निकाला जा सकता है, और इसे इंजीनियर, आर्किटेक्ट और चार्टर्ड अकाउंटेंट सर्टिफाई करते हैं।
• 10% एडवांस की सीमा (सेक्शन 13): रजिस्टर्ड एग्रीमेंट फॉर सेल से पहले बिल्डर कीमत का 10% से ज्यादा नहीं ले सकता।
• कारपेट एरिया पर कीमत: कीमत कारपेट एरिया के आधार पर होनी चाहिए।
• देरी पर उपाय (सेक्शन 18): ब्याज के साथ पूरे रिफंड के साथ प्रोजेक्ट छोड़ें, या बने रहें और देरी के हर महीने का ब्याज पाएं। कई राज्यों के नियम इसे SBI के सबसे ऊंचे MCLR प्लस 2% पर तय करते हैं, यानी वही दर जो देर से भुगतान पर खरीदारों से ली जाती है।
• खराबी की जिम्मेदारी (सेक्शन 14): पजेशन के पांच साल के अंदर बताई गई ढांचे की खराबी या खराब कारीगरी बिल्डर को 30 दिन के अंदर मुफ्त ठीक करनी होगी।

RERA जोखिम घटाता है, लेकिन अगर बिल्डर के पास पैसा खत्म हो जाए तो प्रोजेक्ट पूरा नहीं करवा सकता। शिकायतों में महीनों लग सकते हैं, और दिवालिया होने की स्थिति में घर खरीदारों को फाइनेंशियल क्रेडिटर माना जाता है, जिसका मतलब फिर भी लंबी प्रक्रिया है।

कब रेडी-टू-मूव ज्यादा समझदारी है

• आप अभी किराया भर रहे हैं और किराया व प्री-ईएमआई साथ में नहीं उठा सकते।
• आपको जल्दी घर चाहिए, जैसे बच्चे के स्कूल एडमिशन के लिए।
• आप निर्माण की असली क्वालिटी, पानी की सप्लाई, पार्किंग और पड़ोसी खुद देखना चाहते हैं।
• आप होम लोन का ब्याज पहले साल से क्लेम करना चाहते हैं (सिर्फ पुराना रिजीम), न कि पूरा होने के बाद पांच टली हुई किस्तों में।

कब अंडर-कंस्ट्रक्शन समझदारी हो सकती है

• बिल्डर का अपने पिछले RERA-रजिस्टर्ड प्रोजेक्ट्स में समय पर डिलीवरी का मजबूत, जांचा जा सकने वाला रिकॉर्ड है।
• GST के बाद भी मिलते-जुलते रेडी फ्लैट्स के मुकाबले छूट अच्छी-खासी है।
• आप परिवार के अपने घर में रहते हैं या किराया और प्री-ईएमआई आराम से उठा सकते हैं।
• आप बढ़ते इलाके में प्रोजेक्ट की शुरुआत में खरीद रहे हैं और देरी झेल सकते हैं।

खरीदने से पहले की चेकलिस्ट

1. राज्य की RERA वेबसाइट पर RERA रजिस्ट्रेशन नंबर और कंप्लीशन डेट देखें।
2. तिमाही प्रगति अपडेट और बिल्डर के खिलाफ कोई शिकायत या आदेश पढ़ें।
3. जांचें कि बड़े बैंकों ने होम लोन के लिए प्रोजेक्ट को मंजूरी दी है या नहीं।
4. GST, पार्किंग और सभी चार्ज मिलाकर पूरी कीमत मांगें, जो रजिस्टर्ड एग्रीमेंट से मेल खाए।
5. साइट पर जाएं, और बिल्डर के पिछले प्रोजेक्ट्स के खरीदारों से बात करें।
6. पहले अपनी पात्रता और लोन की रकम कन्फर्म करें; देखें होम लोन पात्रता और दस्तावेज।

मुख्य बातें

• अक्टूबर 2026 की स्थिति में अंडर-कंस्ट्रक्शन फ्लैट पर 5% GST (अफोर्डेबल हाउसिंग पर 1%) लगता है; कंप्लीशन सर्टिफिकेट वाले रेडी फ्लैट पर कोई GST नहीं।
• निर्माण के दौरान किराया और प्री-ईएमआई ज्यादातर छूट खा सकते हैं, जैसा हमारे ₹80 लाख बनाम ₹70 लाख के उदाहरण में दिखा।
• उदाहरण में दो साल की देरी ने अंडर-कंस्ट्रक्शन खरीदार का खर्च करीब ₹16.6 लाख बढ़ा दिया।
• RERA 70% अलग खाता, 10% एडवांस की सीमा, देरी पर ब्याज या रिफंड और पांच साल की खराबी की जिम्मेदारी देता है, लेकिन प्रोजेक्ट पूरा होने की गारंटी नहीं।
• अंडर-कंस्ट्रक्शन फ्लैट सिर्फ साफ डिलीवरी रिकॉर्ड वाले बिल्डर से खरीदें, और तभी जब आप देरी झेल सकें।