प्री-ईएमआई या फुल ईएमआई: होम लोन में क्या बेहतर?

निर्माणाधीन घर के लिए फुल ईएमआई आम तौर पर लाखों रुपये का ब्याज बचाती है और लोन को सालों पहले खत्म कर देती है, क्योंकि आप पहले डिस्बर्समेंट से ही मूलधन चुकाना शुरू कर देते हैं। प्री-ईएमआई में सिर्फ ब्याज लगता है, जिससे निर्माण के दौरान भुगतान कम रहता है; यह उन खरीदारों के लिए ठीक है जो साथ में किराया भी भर रहे हैं। हमारे ₹60 लाख के उदाहरण में फुल ईएमआई से करीब ₹13.7 लाख ब्याज बचा और लोन तीन साल पहले खत्म हुआ।

निर्माणाधीन फ्लैट का होम लोन कैसे जारी होता है

निर्माणाधीन फ्लैट के लिए बैंक पूरा लोन एक साथ जारी नहीं करते। वे आपके एग्रीमेंट के कंस्ट्रक्शन-लिंक्ड पेमेंट प्लान के हिसाब से बिल्डर को किस्तों में भुगतान करते हैं: नींव, हर स्लैब, ईंटों का काम, फिनिशिंग और पजेशन। ब्याज सिर्फ उतनी रकम पर लगता है जितनी अब तक जारी हुई है।

फिर आप तय करते हैं कि निर्माण के दौरान भुगतान कैसे करना है।

प्री-ईएमआई: सिर्फ ब्याज

• आप हर महीने जारी हुई रकम पर ब्याज भरते हैं।
• पूरा लोन जारी होने (या पजेशन मिलने) तक मूलधन बिल्कुल नहीं चुकता।
• उसके बाद पूरी अवधि के लिए, जैसे 20 साल, नियमित ईएमआई शुरू होती है।

शुरुआती सालों में भुगतान कम रहता है, लेकिन आप ज्यादा समय तक ब्याज भरते हैं और लोन सैंक्शन लेटर में दिख रही तारीख से बाद में खत्म होता है।

फुल ईएमआई: पहले दिन से मूलधन चुकाना

• पहले डिस्बर्समेंट के तुरंत बाद ईएमआई शुरू हो जाती है।
• लेंडर के हिसाब से, ईएमआई या तो हर नए डिस्बर्समेंट पर दोबारा तय होती है या पूरे सैंक्शन लोन के स्तर पर फिक्स रहती है।
• महीने के ब्याज से ऊपर की हर रकम तुरंत मूलधन घटाती है।
• मूल अवधि पहले डिस्बर्समेंट से शुरू होती है, इसलिए लोन जल्दी खत्म होता है।

उदाहरण: ₹60 लाख का लोन, 3 साल का निर्माण

मान लें (सिर्फ समझने के लिए):

• सैंक्शन लोन: ₹60 लाख, 8.5% फ्लोटिंग, 20 साल की अवधि
• हर छह महीने में ₹10 लाख की छह किस्तों में जारी (महीना 0, 6, 12, 18, 24, 30)
• 36वें महीने में पजेशन
• फुल ईएमआई विकल्प: हर डिस्बर्समेंट पर ईएमआई दोबारा तय, और 20 साल पहले डिस्बर्समेंट से गिने जाएंगे
• पूरे समय ब्याज दर में कोई बदलाव नहीं

फुल ईएमआई विकल्प में हर किस्त के साथ ईएमआई बढ़ती है:

तुलना:

फुल ईएमआई में निर्माण के दौरान करीब ₹2.2 लाख ज्यादा लगते हैं, लेकिन कुल ब्याज में करीब ₹13.7 लाख की बचत होती है और लोन तीन साल पहले खत्म होता है। अलग-अलग डिस्बर्समेंट शेड्यूल और ब्याज दरें ईएमआई कैलकुलेटर में आजमाएं।

₹8.9 लाख का प्री-ईएमआई ब्याज आपके लोन को एक रुपया भी कम नहीं करता। यह निर्माण के दौरान नकदी खाली रखने की कीमत है।

आपको कौन सा चुनना चाहिए?

बीच का रास्ता यह है कि प्री-ईएमआई चुनें और जब भी हो सके पार्ट-प्रीपेमेंट करें। अक्टूबर 2026 की स्थिति में आरबीआई के नियमों के तहत बैंक और हाउसिंग फाइनेंस कंपनियां व्यक्तिगत बॉरोअर के फ्लोटिंग रेट होम लोन पर प्रीपेमेंट पेनल्टी नहीं ले सकतीं। उसके बाद ईएमआई घटाएं या अवधि, यह हमारी होम लोन प्रीपेमेंट गाइड में समझाया गया है।

याद रखें कि फ्लोटिंग दरें बदलती रहती हैं। आरबीआई ने 7 अक्टूबर 2026 को रेपो रेट 25 बेसिस पॉइंट बढ़ाकर 5.50% किया, इसलिए रेपो-लिंक्ड लोन की दर बढ़ सकती है, जिससे प्री-ईएमआई और ईएमआई दोनों बढ़ेंगे।

चुनने से पहले लेंडर से ये सवाल पूछें

1. क्या फुल ईएमआई हर डिस्बर्समेंट पर दोबारा तय होती है, या शुरू से सैंक्शन रकम पर फिक्स रहती है?
2. अवधि पहले डिस्बर्समेंट से शुरू होती है या आखिरी से?
3. क्या प्री-ईएमआई से फुल ईएमआई पर स्विच करने की कोई फीस है, और क्या एक से ज्यादा बार स्विच कर सकते हैं?
4. निर्माण के दौरान रेपो रेट बदलने पर ईएमआई कैसे रीसेट होगी: ज्यादा ईएमआई या लंबी अवधि?
5. क्या डिस्बर्समेंट सिर्फ बिल्डर के डिमांड लेटर और बैंक की अपनी साइट जांच के बाद ही जारी होंगे?

इन जवाबों से ऊपर के उदाहरण के आंकड़े काफी बदल सकते हैं, इसलिए जवाब लिखित में मांगें।

प्री-ईएमआई ब्याज पर टैक्स के नियम

पुराने टैक्स रिजीम में, वित्त वर्ष 2026-27 के हिसाब से:

• जिस वित्त वर्ष में निर्माण पूरा होता है, उससे पहले चुकाया गया ब्याज "प्री-कंस्ट्रक्शन ब्याज" है। यह निर्माण पूरा होने वाले साल से शुरू करके पांच बराबर सालाना किस्तों में डिडक्ट होता है, पुराने सेक्शन 24(b) के तहत, जो अब Income-tax Act, 2025 का सेक्शन 22 है।
• खुद रहने वाले घर के लिए ये किस्तें आपके चालू साल के ब्याज के साथ उसी ₹2 लाख की सालाना सीमा में गिनी जाती हैं।
• घर लोन लेने वाले वित्त वर्ष के खत्म होने से पांच साल के अंदर पूरा होना चाहिए, वरना सीमा घटकर ₹30,000 रह जाती है।
• पूरा होने से पहले चुकाया गया मूलधन पुराने सेक्शन 80C (अब सेक्शन 123) में नहीं आता; मूलधन का डिडक्शन पजेशन के बाद शुरू होता है।

हमारे उदाहरण में ₹8.925 लाख का प्री-ईएमआई ब्याज ₹1.785 लाख की पांच किस्तें बन जाता है। लेकिन पजेशन के बाद पहले साल ₹60 लाख पर नियमित ब्याज ही करीब ₹5 लाख है, जो ₹2 लाख की सीमा से काफी ऊपर है। इसलिए खुद रहने वाले घर के लिए प्री-कंस्ट्रक्शन डिडक्शन असल में कुछ भी नहीं जोड़ता। नए रिजीम में खुद रहने वाले घर पर कोई डिडक्शन है ही नहीं। पूरी जानकारी होम लोन टैक्स फायदे में है।

अगर फ्लैट किराए पर दिया गया है, तो ब्याज किराए के सामने ₹2 लाख की सीमा के बिना डिडक्ट होता है, हालांकि दूसरी आय से घाटे का सेट-ऑफ सीमित है।

सबवेंशन स्कीम का जाल

कुछ बिल्डर "पजेशन तक कोई प्री-ईएमआई नहीं" या 20:80 प्लान का विज्ञापन करते हैं। बिल्डर आपकी तरफ से बैंक को प्री-ईएमआई ब्याज भरता है, और अक्सर बैंक लोन का बड़ा हिस्सा शुरुआत में ही जारी कर देता है।

खरीदार के रूप में आपके लिए जोखिम:

• बॉरोअर आप हैं। अगर बिल्डर ब्याज भरना बंद कर दे, तो बैंक आपसे मांगेगा, और छूटे भुगतान आपके क्रेडिट स्कोर पर असर डालेंगे।
• शुरुआत में बड़ा डिस्बर्समेंट। निर्माण आगे बढ़ने से पहले ही आपके लोन का बड़ा हिस्सा बिल्डर के पास जा सकता है, जिससे चरणबद्ध भुगतान की सुरक्षा कम हो जाती है।
• छिपी लागत। ब्याज की यह सब्सिडी अक्सर फ्लैट की ऊंची कीमत में जोड़ दी जाती है।

रेगुलेटर्स ऐसी स्कीमों की समस्याओं पर बार-बार चेतावनी दे चुके हैं। अगर आप ऐसी स्कीम पर विचार कर रहे हैं, तो ट्राइपार्टाइट एग्रीमेंट ध्यान से पढ़ें, प्रोजेक्ट का RERA स्टेटस और प्रगति जांचें, और कन्फर्म करें कि बिल्डर के डिफॉल्ट करने पर क्या होगा।

मुख्य बातें

• प्री-ईएमआई में सिर्फ जारी रकम पर ब्याज लगता है; फुल ईएमआई में मूलधन का भुगतान पहले डिस्बर्समेंट से शुरू हो जाता है।
• हमारे ₹60 लाख के उदाहरण में फुल ईएमआई में निर्माण के दौरान करीब ₹2.2 लाख ज्यादा लगे, लेकिन कुल ब्याज में करीब ₹13.7 लाख बचे और लोन तीन साल पहले खत्म हुआ।
• प्री-कंस्ट्रक्शन ब्याज सिर्फ पुराने रिजीम में पांच किस्तों में डिडक्ट होता है और खुद रहने वाले घर के लिए ₹2 लाख की सीमा में, इसलिए अक्सर इससे कोई टैक्स फायदा नहीं होता।
• व्यक्तिगत बॉरोअर के फ्लोटिंग रेट होम लोन पर प्रीपेमेंट चार्ज नहीं लगता, इसलिए प्री-ईएमआई के साथ प्रीपेमेंट एक अच्छा बीच का रास्ता है।
• सबवेंशन स्कीम से सावधान रहें: बिल्डर के डिफॉल्ट करने पर बैंक आपके पास आएगा।