फ्लैट खरीदने के छिपे खर्च: 2026 की पूरी लिस्ट

अक्टूबर 2026 तक, भारत में फ्लैट खरीदने के छिपे खर्च आम तौर पर रीसेल फ्लैट की कीमत में 8-12% और नए निर्माणाधीन फ्लैट में 15-20% जोड़ देते हैं। सबसे बड़े खर्च हैं स्टांप ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन (ज्यादातर राज्यों में 5-8%) और निर्माणाधीन फ्लैट पर 5% GST। बाकी हिस्सा पार्किंग, मेंटेनेंस डिपॉजिट और लोन फीस का होता है, और इसमें से लगभग कुछ भी आपके होम लोन में कवर नहीं होता।

यहां पूरी लिस्ट, राज्यों की स्टांप ड्यूटी दरें और दोनों तरह के फ्लैट के लिए ₹90 लाख का एक उदाहरण है।

सरकारी चार्ज

स्टांप ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन

स्टांप ड्यूटी सेल डीड पर लगने वाला राज्य का टैक्स है। यह उस जगह की एग्रीमेंट वैल्यू और सर्किल रेट (रेडी रेकनर या गाइडलाइन वैल्यू) में से जो ज्यादा हो उस पर लगती है। अक्टूबर 2026 तक अनुमानित दरें:

दरें राज्य के बजट और अधिसूचनाओं से बदलती हैं, और कई राज्यों के बारे में प्रकाशित स्रोतों में अलग-अलग आंकड़े हैं, इसलिए बजट बनाने से पहले अपने राज्य के रजिस्ट्रेशन पोर्टल (जैसे IGR Maharashtra, IGRS UP या TNREGINET) पर मौजूदा दर कन्फर्म करें। घर के लिए दी गई स्टांप ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन पुराने Section 80C, अब Income-tax Act, 2025 के Section 123, की ₹1.5 लाख की सीमा में क्लेम किए जा सकते हैं, लेकिन सिर्फ पुरानी व्यवस्था में।

निर्माणाधीन फ्लैट पर GST

GST एग्रीमेंट वैल्यू पर एक-तिहाई जमीन की मानी गई कटौती के बाद लगता है, इसीलिए असरदार दरें 5% और 1% हैं। बिल्डर की ओर से अलग से लिए जाने वाले पार्किंग, क्लब मेंबरशिप या मेंटेनेंस जैसे चार्ज पर अलग दरों से GST लग सकता है। GST के हिसाब से अलग-अलग ब्रेकअप मांगें। दोनों तरह की प्रॉपर्टी के फायदे-नुकसान हमारी गाइड निर्माणाधीन बनाम रेडी-टू-मूव फ्लैट में हैं।

प्रॉपर्टी खरीद पर TDS

अगर कीमत या स्टांप ड्यूटी वैल्यू ₹50 लाख या उससे ज्यादा है, तो खरीदार को निवासी विक्रेता को भुगतान से 1% TDS काटना होगा। यह पहले Section 194-IA था; Income-tax Act, 2025 के तहत 1 अप्रैल 2026 से यह Section 393(1) में है। यह अतिरिक्त खर्च नहीं है, लेकिन आपको इसे समय पर जमा करना होगा और विक्रेता को TDS सर्टिफिकेट देना होगा, वरना ब्याज और लेट फीस लगेगी। NRI विक्रेता से खरीदने पर काफी ज्यादा टैक्स काटना होता है और प्रोफेशनल मदद चाहिए।

बिल्डर और सोसाइटी के चार्ज

ये वो खर्च हैं जो विज्ञापन वाली कीमत में अक्सर नहीं होते:

• कार पार्किंग: कवर्ड या स्टिल्ट पार्किंग अक्सर अलग से बेची जाती है।
• प्रेफरेंशियल लोकेशन चार्ज (PLC): ऊंची मंजिल, पार्क या समुद्र की ओर वाले यूनिट, कॉर्नर फ्लैट के लिए।
• क्लब मेंबरशिप और सुविधा चार्ज।
• एडवांस मेंटेनेंस: आम तौर पर पजेशन के समय 12-24 महीने का लिया जाता है।
• कॉर्पस या सिंकिंग फंड: सोसाइटी की लंबी अवधि की मरम्मत के लिए एक बार का डिपॉजिट।
• यूटिलिटी कनेक्शन: बिजली मीटर, पानी, गैस पाइपलाइन और कभी-कभी DG बैकअप चार्ज।
• बिल्डर की ओर से लिए जाने वाले कानूनी और दस्तावेज चार्ज।
• एक तय मंजिल के ऊपर हर मंजिल के लिए प्रति वर्ग फुट फ्लोर राइज चार्ज।

RERA के तहत कीमत कार्पेट एरिया पर बतानी होती है, और रजिस्टर्ड एग्रीमेंट फॉर सेल साइन करने से पहले बिल्डर कीमत का 10% से ज्यादा एडवांस नहीं ले सकता। RERA-रजिस्टर्ड एग्रीमेंट में हर चार्ज जांचें, और जो उसमें नहीं है उसे देने से मना करें।

रीसेल फ्लैट में सोसाइटी ट्रांसफर चार्ज, बकाया मेंटेनेंस या प्रॉपर्टी टैक्स, और आने वाली मरम्मत के खर्च का हिस्सा भी देना पड़ सकता है।

लोन और प्रोफेशनल खर्च

लेंडर से मिलने वाला Key Facts Statement पढ़ें: उसमें प्रोसेसिंग फीस और सब कुछ मिलाकर सालाना प्रतिशत दर (APR) दिखाई जाती है।

उदाहरण: महाराष्ट्र के एक शहर में ₹90 लाख का फ्लैट

मान लें 1,000 वर्ग फुट कार्पेट का फ्लैट ₹90 लाख का है, स्टांप ड्यूटी 6%, 0.5% प्रोसेसिंग फीस के साथ ₹72 लाख का लोन, और अनुमानित चार्ज। सारे आंकड़े समझाने के लिए हैं।

यानी "₹90 लाख" का नया फ्लैट इंटीरियर से पहले ही असल में करीब ₹1.08 करोड़ का पड़ता है। अगर बैंक ₹72 लाख का लोन देता है, तो खरीदार को अपनी जेब से ₹18 लाख नहीं, करीब ₹36 लाख चाहिए। इसकी प्लानिंग हमारी गाइड घर के डाउन पेमेंट का फंड से करें।

ये एक बार के खर्च आपके लोन के फैसले पर भी असर डालते हैं। चार्ज पर ₹5 लाख ज्यादा लगाने का मतलब है ₹5 लाख कम डाउन पेमेंट, और ईएमआई कैलकुलेटर दिखाता है कि 20 साल के लिए 8.5% पर ₹5 लाख ज्यादा उधार लेने से मासिक ईएमआई करीब ₹4,340 बढ़ जाती है।

घर में शिफ्ट होने के बाद के नियमित खर्च

• मासिक मेंटेनेंस: अक्टूबर 2026 तक, अगर यह प्रति फ्लैट ₹7,500 महीने से ज्यादा है और सोसाइटी का टर्नओवर सालाना ₹20 लाख से ऊपर है, तो पूरी रकम पर 18% GST लगता है।
• नगर निकाय को हर साल दिया जाने वाला प्रॉपर्टी टैक्स।
• होम इंश्योरेंस, मरम्मत और समय-समय पर पेंटिंग।
• इंटीरियर: मॉड्यूलर किचन, वार्डरोब और फिटिंग पर अक्सर कई लाख खर्च होते हैं, और होम लोन से इसकी फाइनेंसिंग शायद ही होती है।

झटकों से बचने की चेकलिस्ट

1. बिल्डर से सब कुछ शामिल वाली कॉस्ट शीट मांगें, जिसमें हर लाइन पर GST दिखाया गया हो।
2. सर्किल रेट जांचें: स्टांप ड्यूटी सर्किल रेट और कीमत में से जो ज्यादा हो उस पर लगती है।
3. कन्फर्म करें कि राज्य महिला खरीदारों को छूट देता है या नहीं, और क्या जॉइंट ओनरशिप पर भी मिलती है।
4. राज्य की RERA वेबसाइट पर प्रोजेक्ट जांचें और चार्ज को रजिस्टर्ड एग्रीमेंट से मिलाएं।
5. रीसेल में सोसाइटी से नो-ड्यूज सर्टिफिकेट लें और एनकम्ब्रेंस सर्टिफिकेट जांचें।
6. वैल्यू ₹50 लाख या उससे ज्यादा हो तो 1% TDS काटकर जमा करें।
7. हर रसीद संभालकर रखें: पुरानी व्यवस्था में स्टांप ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन Section 123 (पुराना 80C) में गिने जा सकते हैं।

मुख्य बातें

• हमारे ₹90 लाख के उदाहरण में छिपे खर्च रीसेल फ्लैट में करीब 10% और नए निर्माणाधीन फ्लैट में 20% तक जोड़ते हैं।
• अक्टूबर 2026 तक स्टांप ड्यूटी आम तौर पर कीमत और सर्किल रेट में से ज्यादा वाले का 4-8% है, साथ में करीब 1% रजिस्ट्रेशन; अपने राज्य की मौजूदा दर कन्फर्म करें।
• GST सिर्फ निर्माणाधीन फ्लैट पर लगता है: 5%, या अफोर्डेबल हाउसिंग पर 1%।
• ₹50 लाख या उससे ज्यादा की खरीद पर 1% TDS खरीदार की जिम्मेदारी है, अब Income-tax Act, 2025 के Section 393(1) के तहत।
• इनमें से ज्यादातर खर्च आपकी बचत से जाते हैं, होम लोन से नहीं।