घर का डाउन पेमेंट: कितना जोड़ें और कहां रखें

घर के डाउन पेमेंट का फंड सिर्फ उस 10-25% कीमत के लिए नहीं होना चाहिए जो बैंक लोन में नहीं देता। अक्टूबर 2026 तक, स्टांप ड्यूटी, रजिस्ट्रेशन, ब्रोकरेज और शिफ्टिंग का खर्च भी आपको अपनी जेब से देना होता है, इसलिए असली लक्ष्य है डाउन पेमेंट और साथ में प्रॉपर्टी की कीमत का करीब 8-10%, और इमरजेंसी फंड अलग। जिस पैसे की जरूरत तीन साल के अंदर है, वह कम जोखिम वाले विकल्पों में रहना चाहिए, इक्विटी में नहीं।

यह गाइड बताती है कि फंड का साइज कैसे तय करें, बचत का एक उदाहरण वाला प्लान, और पैसा बढ़ने तक उसे कहां रखें।

बैंक पूरी कीमत का लोन क्यों नहीं देता

आरबीआई तय करता है कि लेंडर घर की कीमत का कितना हिस्सा फाइनेंस कर सकता है। अक्टूबर 2026 तक व्यक्तिगत होम लोन पर ये लोन-टू-वैल्यू (LTV) सीमाएं लागू हैं:

दो बातें खरीदारों को अक्सर चौंकाती हैं:

1. एग्रीमेंट प्राइस नहीं, वैल्यूएशन। लेंडर LTV अपने वैल्यूएशन पर लगाता है। अगर वैल्यूअर फ्लैट की कीमत आपके भुगतान से कम आंकता है, तो वह फर्क आपको भरना होगा।
2. स्टांप ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन शामिल नहीं। ₹10 लाख से ज्यादा कीमत वाले घरों के लिए लेंडर लोन तय करते समय आम तौर पर ये चार्ज प्रॉपर्टी की कीमत से बाहर रखते हैं।

आपकी आय भी लोन को LTV सीमा से नीचे रख सकती है। लेंडर FOIR कैसे लगाते हैं, यह हमारी गाइड होम लोन योग्यता और दस्तावेज में बताया गया है, और दोनों में से जो सीमा कम हो, वही लागू होती है।

डाउन पेमेंट फंड में क्या-क्या शामिल होना चाहिए

फंड को चार परतों में सोचें:

पहली बार घर खरीदने वालों के लिए स्टांप ड्यूटी सबसे बड़ा झटका होती है। हमारी फ्लैट खरीदने के छिपे खर्च वाली गाइड में राज्यों की दरें और छोटे चार्ज विस्तार से हैं।

उदाहरण: फंड का साइज तय करना

अनन्या और रोहित करीब चार साल में ₹80 लाख का रेडी फ्लैट खरीदना चाहते हैं। (समझाने के लिए) मान लें कि कीमतें नहीं बढ़तीं:

• 80% LTV पर लोन: ₹64 लाख, यानी डाउन पेमेंट ₹16 लाख
• करीब 7% पर स्टांप ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन: ₹5.6 लाख
• करीब 2% पर ब्रोकरेज, कानूनी जांच, प्रोसेसिंग फीस और शिफ्टिंग: ₹1.6 लाख
• फंड का लक्ष्य: करीब ₹23.2 लाख (मोटे तौर पर ₹23 लाख)

छह महीने के खर्च वाला उनका इमरजेंसी फंड अलग रहता है। अगर आपने अभी तक इमरजेंसी फंड नहीं बनाया है, तो देखें कितना इमरजेंसी फंड चाहिए।

हर महीने कितनी बचत करें

मासिक कंपाउंडिंग के साथ 7% सालाना रिटर्न मानें (समझाने के लिए), तो ₹23 लाख तक पहुंचने के लिए हर महीने जरूरी बचत:

एक साल ज्यादा मिलने से मासिक लक्ष्य करीब ₹9,500 घट जाता है। अगर बचत के दौरान प्रॉपर्टी की कीमत 5% सालाना बढ़ती है, तो लक्ष्य भी बढ़ेगा, इसलिए हर छह महीने इसे दोबारा देखें। अपने आंकड़े RD कैलकुलेटर में आजमा सकते हैं।

क्या ज्यादा डाउन पेमेंट फायदेमंद है?

मान लें वे थोड़ा और इंतजार करके 20% की जगह 30% डाउन पेमेंट करते हैं, और 20 साल के लिए 8.5% (मानकर) पर ₹64 लाख की जगह ₹56 लाख उधार लेते हैं:

अतिरिक्त ₹8 लाख डाउन पेमेंट से ईएमआई में हर महीने करीब ₹6,900 और पूरी अवधि में करीब ₹8.7 लाख ब्याज बचता है। दूसरे कॉम्बिनेशन ईएमआई कैलकुलेटर में जांचें। शर्त यह है: ज्यादा डाउन पेमेंट तभी समझदारी है जब इमरजेंसी फंड बचा रहे और आप खरीद इतनी न टालें कि कीमतें आपकी पहुंच से निकल जाएं।

डाउन पेमेंट फंड कहां रखें

समय सीमा से ही विकल्प तय होता है। तीन साल के अंदर की खरीद के पैसे को बाजार की गिरावट से उबरने का इंतजार नहीं करवाया जा सकता।

अक्टूबर 2026 तक ध्यान रखने वाली बातें:

• FD ब्याज पर आपके स्लैब रेट से टैक्स लगता है और सीमा से ऊपर TDS कट सकता है। बैंक डिपॉजिट DICGC से प्रति बैंक प्रति जमाकर्ता ₹5 लाख तक बीमित हैं।
• 1 अप्रैल 2023 के बाद खरीदी गई यूनिट्स पर डेट फंड का मुनाफा, चाहे जितने समय रखा हो, स्लैब रेट से टैक्सेबल है।
• इक्विटी में खराब साल में 20-30% गिरावट का जोखिम है। रिटायरमेंट के पैसे के लिए यह ठीक है, लेकिन अगर बाजार गिरने के बीच बिल्डर का डिमांड लेटर आ जाए तो तकलीफदेह है।
• 7 अक्टूबर 2026 को आरबीआई के रेपो रेट बढ़ाकर 5.50% करने के बाद रेपो से जुड़ी FD दरें थोड़ी बढ़ सकती हैं, वहीं रेपो से जुड़ी होम लोन दरें भी बढ़ती हैं।

यह सामान्य जानकारी है, व्यक्तिगत सलाह नहीं। प्रोडक्ट को अपनी समय सीमा और टैक्स स्लैब के हिसाब से चुनें।

डाउन पेमेंट के पैसे के दूसरे जरिए

• Income-tax Act की रिश्तेदारों की परिभाषा के तहत माता-पिता या दूसरे रिश्तेदारों से मिला गिफ्ट लेने वाले के लिए टैक्सेबल नहीं है। गिफ्ट डीड और बैंक ट्रांसफर इस्तेमाल करें ताकि लेंडर पैसे का स्रोत देख सके।
• घर खरीदने या बनाने के लिए EPF से आंशिक निकासी EPFO की शर्तों के साथ मिलती है, जिन्हें EPFO ने 2025 में बदला। इसके भरोसे प्लान बनाने से पहले EPFO मेंबर पोर्टल पर मौजूदा नियम देखें, और याद रखें कि इससे आपका रिटायरमेंट कॉर्पस घटता है।
• PPF से आंशिक निकासी सातवें वित्त वर्ष से, सीमाओं के अंदर, मिलती है।
• दूसरे निवेश बेचने पर कैपिटल गेन टैक्स लग सकता है। 12 महीने से ज्यादा रखी इक्विटी पर सालाना ₹1.25 लाख से ऊपर के मुनाफे पर 12.5%, और शॉर्ट टर्म पर 20% टैक्स लगता है।

डाउन पेमेंट के लिए पर्सनल लोन लेने से बचें। लेंडर इसे जांचते हैं, इससे आपका FOIR बढ़ता है, और आपको एक साथ दो ईएमआई चुकानी पड़ती हैं।

बचत का आसान प्लान

1. ऊपर की चार परतों से, अपने पसंदीदा इलाके में प्रॉपर्टी की असली कीमत के आधार पर लक्ष्य तय करें।
2. तारीख चुनें और उससे पीछे की ओर मासिक रकम निकालें।
3. इसे ऑटोमेट करें: सैलरी वाले दिन RD या स्टैंडिंग इंस्ट्रक्शन सेट करें।
4. अचानक मिले पैसे को फंड में डालें: बोनस और इंक्रीमेंट सीधे फंड में।
5. करीब आने पर जोखिम घटाएं: 18 महीने पहले से बाजार से जुड़ा हिस्सा डिपॉजिट या लिक्विड विकल्पों में ले जाएं।
6. घर ढूंढने से कुछ महीने पहले इन-प्रिंसिपल लोन अप्रूवल ले लें, ताकि आपको असली लोन रकम पता हो।

मुख्य बातें

• अक्टूबर 2026 तक, लोन के साइज के हिसाब से आपको कीमत का कम से कम 10%, 20% या 25% खुद लगाना होता है, साथ में स्टांप ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन, जो आम तौर पर लोन में कवर नहीं होते।
• व्यावहारिक लक्ष्य है डाउन पेमेंट और कीमत का करीब 8-10%; ₹80 लाख के फ्लैट पर हमारे उदाहरण में यह करीब ₹23 लाख था।
• 7% मानकर चार साल में ₹23 लाख जोड़ने के लिए हर महीने करीब ₹41,660 बचाने होंगे।
• तीन साल के अंदर की खरीद का पैसा डिपॉजिट, ट्रेजरी बिल या लिक्विड फंड में रखें, इक्विटी में नहीं।
• डाउन पेमेंट के चक्कर में अपना इमरजेंसी फंड कभी खाली न करें।