બિલ્ડર-બાયર એગ્રીમેન્ટ વિરુદ્ધ લોન એગ્રીમેન્ટ: શું સરખાવવું
બિલ્ડર એગ્રીમેન્ટ અને હોમ લોન એગ્રીમેન્ટ અલગ ચુકવણી જવાબદારી નક્કી કરે છે. સહી પહેલાં શેડ્યૂલ, વિલંબનું વ્યાજ, રિફંડ અને EMI શરૂ થવાની તારીખ સરખાવો.
આ લેખમાં
જ્યારે તમે હોમ લોનથી અંડર-કન્સ્ટ્રક્શન ફ્લેટ ખરીદો છો, ત્યારે બે અલગ પક્ષો સાથે બે અલગ કોન્ટ્રાક્ટ પર સહી કરો છો: બિલ્ડર સાથે એગ્રીમેન્ટ ફોર સેલ (બિલ્ડર-બાયર એગ્રીમેન્ટ) અને લેન્ડર સાથે લોન એગ્રીમેન્ટ. સમજવાની મુખ્ય વાત એ છે કે બિલ્ડર મોડું કરે તો લેન્ડર પ્રત્યેની તમારી EMIની જવાબદારી અટકતી નથી, અને બિલ્ડરની જવાબદારીઓ લેન્ડરની નથી. એટલે બંને દસ્તાવેજ લીટીએ-લીટીએ સરખાવો: ચુકવણી શેડ્યૂલ, પઝેશન તારીખ, વિલંબનું વ્યાજ, રદ કરવા અને રિફંડની શરતો, પ્રી-EMI સમયગાળો અને કોણ કોને ચૂકવશે.
આ ગાઇડ જણાવે છે કે કયો દસ્તાવેજ શું નક્કી કરે છે, સરખામણીની ચેકલિસ્ટ, વિલંબિત પ્રોજેક્ટનું એક ઉદાહરણ, અને ફરિયાદ ક્યાં કરવી, RERA એક્ટ, 2016 અને ઓક્ટોબર 2026 સુધીના RBI નિયમોના આધારે. રાજ્યોના RERA નિયમોમાં વિગતો જુદી હોય છે, એટલે તમારા રાજ્યનો મોડેલ એગ્રીમેન્ટ વાંચો.
બે કોન્ટ્રાક્ટ, બે પ્રકારની જવાબદારી
| મુદ્દો | એગ્રીમેન્ટ ફોર સેલ (બિલ્ડર) | લોન એગ્રીમેન્ટ (લેન્ડર) |
|---|---|---|
| પક્ષો | તમે અને પ્રમોટર | તમે (અને કો-બોરોઅર) અને લેન્ડર |
| મુખ્ય કાયદો | RERA એક્ટ, 2016 અને રાજ્ય નિયમો | કોન્ટ્રાક્ટ કાયદો, RBI નિર્દેશો, લેન્ડરની શરતો |
| તમારે શું ચૂકવવાનું | ચુકવણી શેડ્યૂલ મુજબ ફ્લેટની કિંમત, ટેક્સ અને નક્કી ચાર્જ | KFSમાં દર્શાવેલા પ્રી-EMI, EMI, ફી અને ચાર્જ |
| મુખ્ય તારીખો | પઝેશન તારીખ, સ્ટેજ-વાર શેડ્યૂલ | ડિસ્બર્સમેન્ટ તારીખો, EMI શરૂઆત, મુદત |
| વિલંબ કે ડિફોલ્ટ | રાજ્યે નક્કી કરેલા દરે વ્યાજ, બંને બાજુ | બાકી રકમ પર પીનલ ચાર્જ |
| બહાર નીકળવું | પ્રમોટર ડિફોલ્ટ કરે તો કલમ 18 હેઠળ વ્યાજ સાથે રિફંડ | ફોરક્લોઝર; RBI નિયમો મુજબ વ્યક્તિઓની ફ્લોટિંગ-રેટ લોન પર ચાર્જ નહીં |
ઘણા લેન્ડર તમારી, બિલ્ડર અને લેન્ડર વચ્ચે ટ્રાઇપાર્ટાઇટ એગ્રીમેન્ટ પણ ઉમેરે છે. તેમાં સામાન્ય રીતે લખ્યું હોય છે કે લેન્ડર સીધી બિલ્ડરને ચુકવણી કરશે, બિલ્ડર તમારા ફ્લેટ પર બીજો ચાર્જ નહીં બનાવે, અને રદ થાય તો રિફંડ પહેલાં લેન્ડરને જશે.
તમારા એગ્રીમેન્ટ ફોર સેલ વિશે RERA એક્ટ શું કહે છે
- કલમ 13: રજિસ્ટર્ડ લેખિત એગ્રીમેન્ટ ફોર સેલ પહેલાં પ્રમોટર કિંમતના 10%થી વધુ એડવાન્સ કે અરજી ફી લઈ શકતો નથી. એગ્રીમેન્ટમાં ચુકવણીની તારીખો અને રીત, પઝેશન તારીખ અને ડિફોલ્ટ પર ચૂકવવાના વ્યાજ દર લખેલા હોવા જોઈએ.
- કલમ 2(za): પ્રમોટર તમારી પાસેથી ડિફોલ્ટ પર જે વ્યાજ લઈ શકે, તે પ્રમોટર પોતાના ડિફોલ્ટ પર તમને આપે તે વ્યાજ જેટલું જ હોવું જોઈએ.
- કલમ 18: જો પ્રમોટર એગ્રીમેન્ટ મુજબ પ્રોજેક્ટ પૂરો કરવામાં કે પઝેશન આપવામાં નિષ્ફળ જાય, તો તમે પ્રોજેક્ટ છોડીને વ્યાજ સાથે પૈસા પાછા લઈ શકો, કે રહીને પઝેશન સુધી દર મહિનાના વિલંબનું વ્યાજ લઈ શકો. દર રાજ્યના નિયમોમાંથી આવે છે; ઘણાં રાજ્યો SBIનો સૌથી ઊંચો MCLR વત્તા 2% વાપરે છે.
- કલમ 19(6) અને 19(7): તમારે એગ્રીમેન્ટ મુજબ ચુકવણી કરવાની છે, અને મોડી ચુકવણી પર નક્કી દરે વ્યાજ લાગી શકે.
- કલમ 11(4)(h): એગ્રીમેન્ટ ફોર સેલ થયા પછી પ્રમોટર તમારો ફ્લેટ ગીરો મૂકી શકતો નથી કે તેના પર ચાર્જ બનાવી શકતો નથી, અને આવો કોઈ ચાર્જ તમારા અધિકારોને અસર કરતો નથી.
મોટી સરખામણી માટે અમારી અંડર-કન્સ્ટ્રક્શન વિરુદ્ધ રેડી-ટુ-મૂવ ફ્લેટ ગાઇડ જુઓ.
લોનના દસ્તાવેજ શું નક્કી કરે છે
- સેંક્શન લેટર અને KFS: RBIએ 1 ઓક્ટોબર 2024થી મંજૂર થયેલી હોમ લોન સહિત રિટેલ લોન માટે કી ફેક્ટ્સ સ્ટેટમેન્ટ ફરજિયાત કર્યું છે. તેમાં વાર્ષિક ટકાવારી દર (APR), ફી અને રિપેમેન્ટ શેડ્યૂલ હોય છે. KFSમાં ન દર્શાવેલા ચાર્જ તમારી સ્પષ્ટ સંમતિ વગર લઈ શકાતા નથી. અમારી લોન APR અને કુલ ઉધાર ખર્ચ ગાઇડ વાંચો.
- ડિસ્બર્સમેન્ટ: અંડર-કન્સ્ટ્રક્શન મિલકત માટે RBIએ બેંકોને કહ્યું છે કે ડિસ્બર્સમેન્ટને બાંધકામના સ્ટેજ સાથે જોડે અને અધૂરા પ્રોજેક્ટ માટે અપફ્રન્ટ પૈસા ન આપે. સેંક્શન એ ડિસ્બર્સમેન્ટ નથી; જુઓ હોમ લોન સેંક્શન વિરુદ્ધ ડિસ્બર્સમેન્ટ.
- પ્રી-EMI વિરુદ્ધ EMI: પૂરું ડિસ્બર્સમેન્ટ થાય ત્યાં સુધી ઘણી લોનમાં ફક્ત છૂટેલી રકમ પર વ્યાજ લાગે છે. પ્રી-EMI વિરુદ્ધ ફુલ EMI ગાઇડ આ વિકલ્પ સમજાવે છે.
- પીનલ ચાર્જ: 1 એપ્રિલ 2024થી RBI નિયમો લેન્ડરને બાકી રકમ પર વાજબી પીનલ ચાર્જ લેવા દે છે, પણ દરમાં ઉમેરાતું પીનલ વ્યાજ નહીં, અને આ ચાર્જ કેપિટલાઇઝ થઈ શકતા નથી.
સહી પહેલાં સરખામણીની ચેકલિસ્ટ
- ચુકવણી શેડ્યૂલ વિરુદ્ધ ડિસ્બર્સમેન્ટ પ્લાન. એગ્રીમેન્ટ ફોર સેલના દરેક સ્ટેજ માટે લોન કે ટ્રાઇપાર્ટાઇટ એગ્રીમેન્ટમાં મેળ ખાતી ડિસ્બર્સમેન્ટ શરત છે? બાંધકામ પહેલાં "બુકિંગ" કે "એગ્રીમેન્ટ" વખતે ભારે ચુકવણીથી સાવધ રહો.
- પઝેશન તારીખ વિરુદ્ધ તમારો કેશ ફ્લો. પઝેશન એક વર્ષ લંબાય તો શું તમે પ્રી-EMI અને ભાડું સાથે ભરી શકશો? તેનું આયોજન કરો, કારણ કે EMI ચાવીની રાહ જોતો નથી.
- બંને બાજુ વિલંબનું વ્યાજ. તપાસો કે વિલંબ પર તમે બિલ્ડરને જે દર આપો, એ જ દર બિલ્ડર તમને આપે, જેમ કલમ 2(za) કહે છે.
- રદ કરવું અને રિફંડ. બિલ્ડરની ફોરફીચર કે કેન્સલેશન કલમ (જે RERA અને રાજ્ય નિયમો મુજબ હોવી જોઈએ) અને ટ્રાઇપાર્ટાઇટ એગ્રીમેન્ટમાં રિફંડનો રસ્તો જુઓ. પૂછો કે લેન્ડરને અગાઉ ભરેલું વ્યાજ કેવી રીતે ગણાશે; સામાન્ય રીતે લેન્ડર તે પાછું આપતો નથી.
- સબવેન્શન કે "નો પ્રી-EMI" ઓફર. વાંચો કે પ્રી-EMI કોણ અને ક્યાં સુધી ભરશે, અને બિલ્ડર ડિફોલ્ટ કરે તો શું થશે. લોન તમારા નામે રહે છે.
- પેયી ખાતું. એગ્રીમેન્ટમાં બિલ્ડરનું ખાતું નિયુક્ત RERA પ્રોજેક્ટ ખાતું કે ટ્રાઇપાર્ટાઇટ એગ્રીમેન્ટમાં લખેલું ખાતું હોવું જોઈએ; પૈસા ક્યારેય ખાનગી ખાતામાં ન જાય.
- વધારાના ચાર્જ અને ટેક્સ. પાર્કિંગ, ક્લબ, મેન્ટેનન્સ ડિપોઝિટ અને GST લોનની બહાર હોઈ શકે. તેના માટે રોકડ તૈયાર રાખો.
- લોન સેંક્શનની માન્યતા. બાંધકામ ધીમું હોય તો છેલ્લા સ્ટેજ પહેલાં સેંક્શન પૂરું થઈ શકે. પૂછો કે લેન્ડર તેને કેવી રીતે સંભાળે છે.
ઉદાહરણ: પઝેશનમાં 12 મહિનાનો વિલંબ
અર્જુને ₹80 લાખનો ફ્લેટ ₹64 લાખની લોનથી 8.5% પર બુક કર્યો. નક્કી પઝેશન તારીખ સુધી તેણે કુલ ₹66 લાખ ચૂકવ્યા હતા: ₹16 લાખ પોતાના અને ₹50 લાખ લેન્ડરે છોડ્યા. પઝેશન 12 મહિના મોડું છે અને અર્જુન પ્રોજેક્ટમાં રહેવાનું પસંદ કરે છે. દરો ઉદાહરણ છે.
| વિગત | ગણતરી | રકમ |
|---|---|---|
| લેન્ડરને ભરતો રહેવાનો પ્રી-EMI | ₹50,00,000 × 8.5% ÷ 12 | ₹35,417 મહિને |
| 12 મહિનાનો પ્રી-EMI | ₹35,417 × 12 | ₹4,25,000 |
| RERA વિલંબ વ્યાજ જેનો તે દાવો કરી શકે (10.7% ધારીને) | ₹66,00,000 × 10.7% ÷ 12 | ₹58,850 મહિને |
| 12 મહિનાનું વિલંબ વ્યાજ | ₹58,850 × 12 | ₹7,06,200 |
બંને પ્રવાહ અલગ છે. અર્જુને લેન્ડરને દર મહિને ₹35,417 ભરતા રહેવાનું છે, જ્યારે તે રાજ્ય RERA ઓથોરિટી મારફતે બિલ્ડર પાસેથી વિલંબનું વ્યાજ માંગે છે. જો તે બિલ્ડરના વિલંબને કારણે લેન્ડરને ચુકવણી બંધ કરે, તો EMI બાઉન્સ ચાર્જ, પીનલ ચાર્જ અને ક્રેડિટ સ્કોર બગડવાનું જોખમ છે. તમારા આંકડા EMI કેલ્ક્યુલેટરમાં અજમાવો.
જ્યારે કંઈક ખોટું થાય
- બિલ્ડર વિલંબ કે ડિફોલ્ટ કરે: એગ્રીમેન્ટ હેઠળ લેખિત નોટિસ મોકલો, પછી કલમ 31 હેઠળ રાજ્ય RERA ઓથોરિટીમાં ફરિયાદ કરો. બધી ચુકવણી અને બિલ્ડરના સંદેશાવ્યવહારનો પુરાવો રાખો.
- બિલ્ડર સબવેન્શન પ્રી-EMI બંધ કરે: તરત લેન્ડરને લેખિતમાં જાણ કરો, ક્રેડિટ રેકોર્ડ બચાવવા ચુકવણી ચાલુ રાખો, અને આ રકમ તમારા RERA દાવામાં ઉમેરો. 2025માં સુપ્રીમ કોર્ટે NCRના સબવેન્શન પ્રોજેક્ટ્સમાં કથિત બિલ્ડર-બેંક મિલીભગતની CBI તપાસનો આદેશ આપ્યો, જે બતાવે છે કે આવી વ્યવસ્થા કેટલી જોખમી હોઈ શકે.
- લેન્ડર પહોંચેલા સ્ટેજથી વધુ પૈસા આપે કે જણાવ્યા વગરના ચાર્જ લે: તેના ગ્રીવન્સ રિડ્રેસલ ઓફિસરને ફરિયાદ કરો. 30 દિવસ પછી બેંક અને NBFC માટે RBI ઇન્ટિગ્રેટેડ ઓમ્બડ્સમેન (cms.rbi.org.in) પર જાઓ; હાઉસિંગ ફાઇનાન્સ કંપનીઓ તે સ્કીમની બહાર છે, એટલે નેશનલ હાઉસિંગ બેંકનું GRIDS પોર્ટલ (grids.nhbonline.org.in) વાપરો.
શું ન કરવું
- રિફંડ અને ડિફોલ્ટ કલમ વાંચ્યા વગર ટ્રાઇપાર્ટાઇટ એગ્રીમેન્ટ પર સહી ન કરો.
- એવું ન માનો કે "બેંક ટાઇ-અપ" એટલે લેન્ડર બિલ્ડરની ડિલિવરીની ગેરંટી આપે છે.
- બિલ્ડર પર દબાણ લાવવા EMI ભરવાનું બંધ ન કરો.
- ફોન કે વોટ્સએપ પર આપેલા ખાતામાં પૈસા ન મોકલો; બિલ્ડરની ઓફિસથી ખાતરી કરો અને ફ્રોડની ફરિયાદ cybercrime.gov.in કે 1930 પર કરો.
મુખ્ય મુદ્દા
- એગ્રીમેન્ટ ફોર સેલ તમને અને બિલ્ડરને બાંધે છે; લોન એગ્રીમેન્ટ તમને અને લેન્ડરને. કોઈ પણ બીજામાંથી છૂટ આપતો નથી.
- RERA એગ્રીમેન્ટમાં ચુકવણી શેડ્યૂલ, પઝેશન તારીખ અને ડિફોલ્ટ વ્યાજ, અને બંને બાજુ સરખું વ્યાજ માંગે છે.
- કલમ 18 હેઠળ તમે બિલ્ડર પાસેથી દર મહિનાના વિલંબનું વ્યાજ કે વ્યાજ સાથે રિફંડ માંગી શકો.
- વિવાદ દરમિયાન લેન્ડરને ચુકવણી ચાલુ રાખો; ઉદાહરણમાં ₹35,417 મહિનાનો પ્રી-EMI ચાલુ રહે છે જ્યારે બિલ્ડર પાસેથી ₹58,850 મહિનાનો દાવો થાય છે.
- ટ્રાઇપાર્ટાઇટ અને સબવેન્શન શરતો ધ્યાનથી વાંચો, અને બિલ્ડર માટે RERA, લોન માટે લેન્ડરની ગ્રીવન્સ ચેનલ, પછી RBI કે NHB સુધી જાઓ.
વારંવાર પૂછાતા પ્રશ્નો
બિલ્ડર પઝેશનમાં વિલંબ કરે તો પણ મારે EMI ભરવો પડશે?
હા. તમારો લોન એગ્રીમેન્ટ લેન્ડર સાથે છે, અને બિલ્ડર મોડું કરે તો પણ પ્રી-EMI કે EMI ભરવાની જવાબદારી સામાન્ય રીતે ચાલુ રહે છે. વિલંબ માટે તમારો ઉપાય RERA એક્ટની કલમ 18 હેઠળ બિલ્ડર સામે છે, જેમ કે દર મહિનાના વિલંબનું વ્યાજ કે વ્યાજ સાથે રિફંડ.
હોમ લોનમાં ટ્રાઇપાર્ટાઇટ એગ્રીમેન્ટ એટલે શું?
અંડર-કન્સ્ટ્રક્શન ફ્લેટ માટે ખરીદનાર, બિલ્ડર અને લેન્ડર વચ્ચેનો એગ્રીમેન્ટ. તેમાં સામાન્ય રીતે લખ્યું હોય છે કે લેન્ડર સીધા બિલ્ડરને પૈસા આપશે, ફ્લેટ પર લેન્ડરનો દાવો રહેશે, અને બુકિંગ રદ થાય તો રિફંડ પહેલાં લોન ચૂકવવા લેન્ડર પાસે જશે.
બિલ્ડર જે વિલંબ વ્યાજ આપે તે, હું મોડી ચુકવણી પર આપું તેટલું જ હોય?
RERA એક્ટની કલમ 2(za) હેઠળ, પ્રમોટર ખરીદનાર પાસેથી ડિફોલ્ટ પર જે વ્યાજ લે તે, પ્રમોટર પોતાના ડિફોલ્ટ પર ખરીદનારને આપે તે વ્યાજ જેટલું જ હોવું જોઈએ. દર રાજ્યના RERA નિયમો નક્કી કરે છે; ઘણાં રાજ્યો SBIનો સૌથી ઊંચો MCLR વત્તા 2% વાપરે છે.
ફ્લેટ રદ કરું તો મારી હોમ લોનનું શું થાય?
લોન આપોઆપ પૂરી થતી નથી. એગ્રીમેન્ટ અને કાયદાએ મંજૂર કરેલી કપાત પછી બિલ્ડરનું રિફંડ સામાન્ય રીતે ટ્રાઇપાર્ટાઇટ એગ્રીમેન્ટ હેઠળ પહેલાં લેન્ડર પાસે જાય છે. ખોટ રહે તો તમારે ચૂકવવી પડે, અને અગાઉ ભરેલું વ્યાજ સામાન્ય રીતે લેન્ડર પાછું આપતો નથી.
શું બિલ્ડર એગ્રીમેન્ટ કરતાં વહેલી ચુકવણી માંગી શકે?
ના. RERA એક્ટની કલમ 13 હેઠળ એગ્રીમેન્ટ ફોર સેલમાં ચુકવણી શેડ્યૂલ લખેલો હોવો જોઈએ, અને રજિસ્ટર્ડ એગ્રીમેન્ટ પહેલાં બિલ્ડર કિંમતના 10%થી વધુ લઈ શકતો નથી. લેન્ડર પાસેથી પણ અપેક્ષા છે કે તે અંડર-કન્સ્ટ્રક્શન ડિસ્બર્સમેન્ટને બાંધકામના સ્ટેજ સાથે જોડે.
સબવેન્શન સ્કીમ સલામત છે?
તેમાં થોડા સમય માટે પ્રી-EMI બિલ્ડર ભરે છે, પણ લોન તમારા નામે રહે છે. બિલ્ડર ચુકવણી બંધ કરે તો લેન્ડર તમારી પાસેથી વસૂલી શકે. નેશનલ હાઉસિંગ બેંકે 2019માં હાઉસિંગ ફાઇનાન્સ કંપનીઓને આવાં પ્રોડક્ટ બંધ કરવા કહ્યું હતું, અને 2025માં સુપ્રીમ કોર્ટે NCRમાં બિલ્ડર-બેંક વ્યવસ્થાની CBI તપાસનો આદેશ આપ્યો.
આ લેખ ફક્ત સામાન્ય માહિતી માટે છે, વ્યક્તિગત નાણાકીય, ટેક્સ કે કાનૂની સલાહ નથી. કોઈ પણ નિર્ણય લેતા પહેલા તમારી બેંક, લેન્ડર અથવા યોગ્ય સલાહકાર પાસેથી ખાતરી કરો.