बिल्डर-बायर एग्रीमेंट बनाम लोन एग्रीमेंट: क्या मिलाएं
बिल्डर एग्रीमेंट और होम लोन एग्रीमेंट अलग-अलग भुगतान जिम्मेदारियां तय करते हैं। साइन से पहले शेड्यूल, देरी का ब्याज, रिफंड और ईएमआई शुरू होने की तारीख मिलाएं।
इस लेख में
जब आप होम लोन से अंडर-कंस्ट्रक्शन फ्लैट खरीदते हैं, तो दो अलग पक्षों के साथ दो अलग कॉन्ट्रैक्ट साइन करते हैं: बिल्डर के साथ एग्रीमेंट फॉर सेल (बिल्डर-बायर एग्रीमेंट) और लेंडर के साथ लोन एग्रीमेंट। समझने वाली मुख्य बात यह है कि बिल्डर के देर करने पर लेंडर के प्रति आपकी ईएमआई की जिम्मेदारी नहीं रुकती, और बिल्डर की जिम्मेदारियां लेंडर की नहीं हैं। इसलिए दोनों दस्तावेजों को लाइन-दर-लाइन मिलाएं: भुगतान शेड्यूल, पजेशन तारीख, देरी का ब्याज, रद्द करने और रिफंड की शर्तें, प्री-ईएमआई अवधि और कौन किसे भुगतान करेगा।
यह गाइड बताती है कि कौन सा दस्तावेज क्या तय करता है, तुलना की चेकलिस्ट, देरी वाले प्रोजेक्ट का एक उदाहरण, और शिकायत कहां करें, RERA एक्ट, 2016 और अक्टूबर 2026 तक के आरबीआई नियमों के आधार पर। राज्यों के RERA नियमों में ब्योरे अलग होते हैं, इसलिए अपने राज्य का मॉडल एग्रीमेंट पढ़ें।
दो कॉन्ट्रैक्ट, दो तरह की जिम्मेदारियां
| बिंदु | एग्रीमेंट फॉर सेल (बिल्डर) | लोन एग्रीमेंट (लेंडर) |
|---|---|---|
| पक्ष | आप और प्रमोटर | आप (और को-बॉरोअर) और लेंडर |
| मुख्य कानून | RERA एक्ट, 2016 और राज्य नियम | कॉन्ट्रैक्ट कानून, आरबीआई निर्देश, लेंडर की शर्तें |
| आप क्या देते हैं | भुगतान शेड्यूल के अनुसार फ्लैट की कीमत, टैक्स और तय चार्ज | KFS में बताए प्री-ईएमआई, ईएमआई, फीस और चार्ज |
| मुख्य तारीखें | पजेशन तारीख, स्टेज-वार शेड्यूल | डिस्बर्समेंट तारीखें, ईएमआई शुरुआत, अवधि |
| देरी या डिफॉल्ट | राज्य द्वारा तय दर पर ब्याज, दोनों तरफ | बकाया रकम पर पीनल चार्ज |
| बाहर निकलना | प्रमोटर डिफॉल्ट करे तो धारा 18 के तहत ब्याज सहित रिफंड | फोरक्लोजर; आरबीआई नियमों के अनुसार व्यक्तियों के फ्लोटिंग-रेट लोन पर चार्ज नहीं |
कई लेंडर आपके, बिल्डर और लेंडर के बीच ट्राइपार्टाइट एग्रीमेंट भी जोड़ते हैं। इसमें आमतौर पर लिखा होता है कि लेंडर सीधे बिल्डर को भुगतान करेगा, बिल्डर आपके फ्लैट पर कोई और चार्ज नहीं बनाएगा, और रद्द होने पर रिफंड पहले लेंडर को जाएगा।
आपके एग्रीमेंट फॉर सेल पर RERA एक्ट क्या कहता है
- धारा 13: रजिस्टर्ड लिखित एग्रीमेंट फॉर सेल से पहले प्रमोटर कीमत का 10% से ज्यादा एडवांस या आवेदन फीस नहीं ले सकता। एग्रीमेंट में भुगतान की तारीखें और तरीका, पजेशन तारीख और डिफॉल्ट पर देय ब्याज दरें लिखी होनी चाहिए।
- धारा 2(za): प्रमोटर आपसे डिफॉल्ट पर जो ब्याज ले सकता है, वह उस ब्याज के बराबर होना चाहिए जो प्रमोटर अपने डिफॉल्ट पर आपको देता है।
- धारा 18: अगर प्रमोटर एग्रीमेंट के अनुसार प्रोजेक्ट पूरा करने या पजेशन देने में नाकाम रहे, तो आप प्रोजेक्ट छोड़कर ब्याज सहित पैसा वापस ले सकते हैं, या बने रहकर पजेशन तक हर महीने की देरी का ब्याज ले सकते हैं। दर राज्य नियमों से आती है; कई राज्य एसबीआई का सबसे ऊंचा MCLR प्लस 2% इस्तेमाल करते हैं।
- धारा 19(6) और 19(7): आपको एग्रीमेंट के अनुसार भुगतान करना है, और देर से भुगतान पर तय दर से ब्याज लग सकता है।
- धारा 11(4)(h): एग्रीमेंट फॉर सेल करने के बाद प्रमोटर आपके फ्लैट को गिरवी नहीं रख सकता या उस पर चार्ज नहीं बना सकता, और ऐसा कोई चार्ज आपके अधिकारों पर असर नहीं डालता।
बड़ी तुलना के लिए हमारी अंडर-कंस्ट्रक्शन बनाम रेडी-टू-मूव फ्लैट गाइड देखें।
लोन दस्तावेज क्या तय करते हैं
- सैंक्शन लेटर और KFS: आरबीआई ने 1 अक्टूबर 2024 से मंजूर होम लोन सहित रिटेल लोन के लिए की फैक्ट्स स्टेटमेंट जरूरी किया है। इसमें वार्षिक प्रतिशत दर (APR), फीस और रीपेमेंट शेड्यूल होता है। KFS में न बताए चार्ज आपकी स्पष्ट सहमति के बिना नहीं लिए जा सकते। हमारी लोन APR और कुल उधार लागत गाइड पढ़ें।
- डिस्बर्समेंट: अंडर-कंस्ट्रक्शन प्रॉपर्टी के लिए आरबीआई ने बैंकों से कहा है कि डिस्बर्समेंट को कंस्ट्रक्शन स्टेज से जोड़ें और अधूरे प्रोजेक्ट के लिए अपफ्रंट पैसा न दें। सैंक्शन, डिस्बर्समेंट नहीं है; देखें होम लोन सैंक्शन बनाम डिस्बर्समेंट।
- प्री-ईएमआई बनाम ईएमआई: पूरा डिस्बर्समेंट होने तक कई लोन में सिर्फ जारी रकम पर ब्याज लगता है। प्री-ईएमआई बनाम फुल ईएमआई गाइड यह विकल्प समझाती है।
- पीनल चार्ज: 1 अप्रैल 2024 से आरबीआई नियम लेंडर को बकाया रकम पर उचित पीनल चार्ज लेने देते हैं, लेकिन दर में जोड़ा गया पीनल ब्याज नहीं, और ये चार्ज कैपिटलाइज नहीं हो सकते।
साइन करने से पहले तुलना की चेकलिस्ट
- भुगतान शेड्यूल बनाम डिस्बर्समेंट प्लान। क्या एग्रीमेंट फॉर सेल के हर स्टेज के लिए लोन या ट्राइपार्टाइट एग्रीमेंट में मिलती-जुलती डिस्बर्समेंट शर्त है? निर्माण से पहले "बुकिंग" या "एग्रीमेंट" पर भारी भुगतान से सावधान रहें।
- पजेशन तारीख बनाम आपका कैश फ्लो। पजेशन एक साल खिसके तो क्या आप प्री-ईएमआई और किराया साथ दे सकेंगे? इसकी योजना बनाएं, क्योंकि ईएमआई चाबी का इंतजार नहीं करती।
- दोनों तरफ देरी का ब्याज। जांचें कि देरी पर आप बिल्डर को जो दर देंगे, वही दर बिल्डर आपको देगा, जैसा धारा 2(za) कहती है।
- रद्द करना और रिफंड। बिल्डर का फॉरफीचर या कैंसलेशन क्लॉज (जो RERA और राज्य नियमों के अनुसार हो) और ट्राइपार्टाइट एग्रीमेंट में रिफंड का रास्ता देखें। पूछें कि लेंडर को पहले दिया ब्याज कैसे माना जाएगा; आमतौर पर लेंडर उसे वापस नहीं करता।
- सबवेंशन या "नो प्री-ईएमआई" ऑफर। पढ़ें कि प्री-ईएमआई कौन और कब तक देगा, और बिल्डर डिफॉल्ट करे तो क्या होगा। लोन आपके नाम पर रहता है।
- पेयी अकाउंट। एग्रीमेंट में बिल्डर का खाता तय RERA प्रोजेक्ट अकाउंट या ट्राइपार्टाइट एग्रीमेंट में लिखा खाता होना चाहिए; पैसा कभी निजी खाते में न जाए।
- एक्स्ट्रा और टैक्स। पार्किंग, क्लब, मेंटेनेंस डिपॉजिट और जीएसटी लोन से बाहर हो सकते हैं। इनके लिए नकद रखें।
- लोन सैंक्शन की वैधता। निर्माण धीमा हो तो आखिरी स्टेज से पहले सैंक्शन खत्म हो सकता है। पूछें कि लेंडर इसे कैसे संभालता है।
उदाहरण: पजेशन में 12 महीने की देरी
अर्जुन ने ₹80 लाख का फ्लैट ₹64 लाख के लोन से 8.5% पर बुक किया। तय पजेशन तारीख तक उसने कुल ₹66 लाख दिए थे: ₹16 लाख अपने और ₹50 लाख लेंडर ने जारी किए। पजेशन 12 महीने लेट है और अर्जुन प्रोजेक्ट में बने रहना चुनता है। दरें उदाहरण हैं।
| मद | गणना | रकम |
|---|---|---|
| लेंडर को भरती रहने वाली प्री-ईएमआई | ₹50,00,000 × 8.5% ÷ 12 | ₹35,417 महीना |
| 12 महीने की प्री-ईएमआई | ₹35,417 × 12 | ₹4,25,000 |
| RERA देरी का ब्याज जिसका वह दावा कर सकता है (10.7% मानकर) | ₹66,00,000 × 10.7% ÷ 12 | ₹58,850 महीना |
| 12 महीने का देरी ब्याज | ₹58,850 × 12 | ₹7,06,200 |
दोनों भुगतान अलग हैं। अर्जुन को लेंडर को हर महीने ₹35,417 भरते रहना है, जबकि वह राज्य RERA अथॉरिटी के जरिए बिल्डर से देरी का ब्याज मांगता है। अगर वह बिल्डर की देरी की वजह से लेंडर को भुगतान बंद करे, तो ईएमआई बाउंस चार्ज, पीनल चार्ज और क्रेडिट स्कोर खराब होने का खतरा है। अपने आंकड़े ईएमआई कैलकुलेटर में आजमाएं।
जब कुछ गड़बड़ हो
- बिल्डर देरी या डिफॉल्ट करे: एग्रीमेंट के तहत लिखित नोटिस भेजें, फिर धारा 31 के तहत राज्य RERA अथॉरिटी में शिकायत करें। सभी भुगतानों और बिल्डर की बातचीत का सबूत रखें।
- बिल्डर सबवेंशन प्री-ईएमआई बंद कर दे: तुरंत लेंडर को लिखित में बताएं, क्रेडिट रिकॉर्ड बचाने के लिए भुगतान जारी रखें, और यह रकम अपने RERA दावे में जोड़ें। 2025 में सुप्रीम कोर्ट ने NCR के सबवेंशन प्रोजेक्ट्स में कथित बिल्डर-बैंक मिलीभगत की सीबीआई जांच का आदेश दिया, जो दिखाता है कि ऐसी व्यवस्था कितनी जोखिम भरी हो सकती है।
- लेंडर पहुंचे स्टेज से ज्यादा पैसा दे या बिना बताए चार्ज ले: उसके ग्रीवांस रिड्रेसल ऑफिसर से शिकायत करें। 30 दिन बाद बैंक और एनबीएफसी के लिए आरबीआई इंटीग्रेटेड ओम्बड्समैन (cms.rbi.org.in) पर जाएं; हाउसिंग फाइनेंस कंपनियां उस स्कीम से बाहर हैं, इसलिए नेशनल हाउसिंग बैंक का GRIDS पोर्टल (grids.nhbonline.org.in) इस्तेमाल करें।
क्या न करें
- रिफंड और डिफॉल्ट क्लॉज पढ़े बिना ट्राइपार्टाइट एग्रीमेंट पर साइन न करें।
- यह न मानें कि "बैंक टाई-अप" का मतलब है कि लेंडर बिल्डर की डिलीवरी की गारंटी देता है।
- बिल्डर पर दबाव बनाने के लिए ईएमआई भरना बंद न करें।
- फोन या व्हाट्सऐप पर दिए खाते में पैसा न भेजें; बिल्डर के ऑफिस से पुष्टि करें और फ्रॉड की शिकायत cybercrime.gov.in या 1930 पर करें।
मुख्य बातें
- एग्रीमेंट फॉर सेल आपको और बिल्डर को बांधता है; लोन एग्रीमेंट आपको और लेंडर को। कोई भी दूसरे से छूट नहीं देता।
- RERA एग्रीमेंट में भुगतान शेड्यूल, पजेशन तारीख और डिफॉल्ट ब्याज, और दोनों तरफ बराबर ब्याज की मांग करता है।
- धारा 18 के तहत आप बिल्डर से हर महीने की देरी का ब्याज या ब्याज सहित रिफंड मांग सकते हैं।
- विवाद के दौरान लेंडर को भुगतान जारी रखें; उदाहरण में ₹35,417 महीने की प्री-ईएमआई चलती रहती है जबकि बिल्डर से ₹58,850 महीने का दावा होता है।
- ट्राइपार्टाइट और सबवेंशन शर्तें ध्यान से पढ़ें, और बिल्डर के लिए RERA, लोन के लिए लेंडर की ग्रीवांस चैनल, फिर आरबीआई या NHB तक जाएं।
अक्सर पूछे जाने वाले सवाल
बिल्डर पजेशन में देरी करे तो क्या मुझे फिर भी ईएमआई भरनी होगी?
हां। आपका लोन एग्रीमेंट लेंडर के साथ है, और बिल्डर देर करे तब भी प्री-ईएमआई या ईएमआई भरने की जिम्मेदारी आमतौर पर जारी रहती है। देरी के लिए आपका उपाय RERA एक्ट की धारा 18 के तहत बिल्डर के खिलाफ है, जैसे हर महीने की देरी का ब्याज या ब्याज सहित रिफंड।
होम लोन में ट्राइपार्टाइट एग्रीमेंट क्या है?
यह अंडर-कंस्ट्रक्शन फ्लैट के लिए खरीदार, बिल्डर और लेंडर के बीच का एग्रीमेंट है। इसमें आमतौर पर लिखा होता है कि लेंडर सीधे बिल्डर को पैसा देगा, फ्लैट पर लेंडर का दावा होगा, और बुकिंग रद्द होने पर रिफंड पहले लोन चुकाने के लिए लेंडर के पास जाएगा।
बिल्डर जो देरी का ब्याज देता है, क्या वह उतना ही है जितना मैं देर से भुगतान पर देता हूं?
RERA एक्ट की धारा 2(za) के तहत, प्रमोटर खरीदार से डिफॉल्ट पर जो ब्याज लेता है, वह उसी ब्याज के बराबर होना चाहिए जो प्रमोटर अपने डिफॉल्ट पर खरीदार को देता है। दर राज्य के RERA नियम तय करते हैं; कई राज्य एसबीआई का सबसे ऊंचा MCLR प्लस 2% इस्तेमाल करते हैं।
फ्लैट रद्द करूं तो मेरे होम लोन का क्या होगा?
लोन अपने आप खत्म नहीं होता। एग्रीमेंट और कानून में मंजूर कटौती के बाद बिल्डर का रिफंड आमतौर पर ट्राइपार्टाइट एग्रीमेंट के तहत पहले लेंडर के पास जाता है। कोई कमी हो तो आपको चुकानी होगी, और पहले भरा ब्याज आमतौर पर लेंडर वापस नहीं करता।
क्या बिल्डर एग्रीमेंट से तेज भुगतान मांग सकता है?
नहीं। RERA एक्ट की धारा 13 के तहत एग्रीमेंट फॉर सेल में भुगतान शेड्यूल लिखा होना चाहिए, और रजिस्टर्ड एग्रीमेंट से पहले बिल्डर कीमत का 10% से ज्यादा नहीं ले सकता। लेंडर से भी उम्मीद है कि वे अंडर-कंस्ट्रक्शन डिस्बर्समेंट को कंस्ट्रक्शन स्टेज से जोड़ें।
क्या सबवेंशन स्कीम सुरक्षित हैं?
इनमें कुछ समय तक प्री-ईएमआई बिल्डर भरता है, लेकिन लोन आपके नाम पर रहता है। बिल्डर भुगतान बंद करे तो लेंडर आपसे वसूल सकता है। नेशनल हाउसिंग बैंक ने 2019 में हाउसिंग फाइनेंस कंपनियों से ऐसे प्रोडक्ट बंद करने को कहा था, और 2025 में सुप्रीम कोर्ट ने NCR में बिल्डर-बैंक व्यवस्था की सीबीआई जांच का आदेश दिया।
यह लेख केवल सामान्य जानकारी के लिए है, निजी वित्तीय, टैक्स या कानूनी सलाह नहीं। कोई भी फैसला लेने से पहले अपने बैंक, लेंडर या योग्य सलाहकार से पुष्टि करें।