બિલ્ડર ડિમાન્ડ લેટર: લોન ડિસ્બર્સમેન્ટ પહેલાં આ તપાસો

બિલ્ડર ડિમાન્ડ લેટર મોકલીને હોમ લોનનું આગળનું ડિસ્બર્સમેન્ટ ગોઠવવા કહે, ત્યારે જવાબ આપવાનો સવાલ સરળ છે: ડિમાન્ડમાં લખેલું બાંધકામ સ્ટેજ ખરેખર પૂરું થયું છે, અને રકમ તમારા રજિસ્ટર્ડ એગ્રીમેન્ટ ફોર સેલના પેમેન્ટ શેડ્યૂલ સાથે મેળ ખાય છે? બેંકની ડિસ્બર્સમેન્ટ રિક્વેસ્ટ પર સહી કરતા પહેલાં ડિમાન્ડને તમારા એગ્રીમેન્ટ, રાજ્યની RERA વેબસાઇટ પરના પ્રોજેક્ટના ત્રિમાસિક અપડેટ અને શક્ય હોય તો સાઇટ સાથે સરખાવો. લેન્ડર એક વાર ચૂકવી દે, પછી તે હપ્તો અંતિમ છે અને તેના પર તમારું વ્યાજ શરૂ થાય છે.

આ ગાઇડ ઑક્ટોબર 2026 મુજબ RERA એક્ટ, 2016 અને RBI તથા NHBના નિર્દેશોના આધારે સમજાવે છે કે માન્ય ડિમાન્ડ કેવી દેખાય, સ્ટેપ-બાય-સ્ટેપ તપાસ, ગણતરીનું ઉદાહરણ અને ડિમાન્ડ વહેલી હોય તો શું કરવું.

કન્સ્ટ્રક્શન-લિંક્ડ પેમેન્ટ કેવી રીતે કામ કરે છે

કન્સ્ટ્રક્શન-લિંક્ડ પ્લાન (CLP)માં એગ્રીમેન્ટ ફોર સેલમાં બુકિંગ, એગ્રીમેન્ટ, પ્લિન્થ, દરેક સ્લેબ, ઇંટકામ, ફ્લોરિંગ અને પઝેશન જેવા સ્ટેજ અને દરેક સ્ટેજે ચૂકવવાની કિંમતની ટકાવારી લખેલી હોય છે. સ્ટેજ પૂરું થાય ત્યારે બિલ્ડર ડિમાન્ડ મોકલે છે. પછી તમારો લેન્ડર ડિમાન્ડ અને સામાન્ય રીતે સાઇટ તપાસીને પોતાનો હિસ્સો સીધો બિલ્ડરના ખાતામાં આપે છે.

ત્રણ નિયમો આ પ્રક્રિયા નક્કી કરે છે:

• RERA કલમ 13: લેખિત એગ્રીમેન્ટ ફોર સેલ થઈને રજિસ્ટર ન થાય ત્યાં સુધી પ્રમોટર એડવાન્સ કે એપ્લિકેશન ફી તરીકે કિંમતના 10%થી વધુ લઈ શકતો નથી. એગ્રીમેન્ટમાં ચુકવણીની તારીખો અને રીત લખેલી હોવી જોઈએ.
• RERA કલમ 4(2)(l)(D): ખરીદદારો પાસેથી લીધેલા પૈસાના 70% અલગ બેંક ખાતામાં રાખવા પડે અને તે ફક્ત પૂર્ણતાના પ્રમાણમાં, એન્જિનિયર, આર્કિટેક્ટ અને પ્રેક્ટિસ કરતા ચાર્ટર્ડ એકાઉન્ટન્ટના પ્રમાણપત્ર પછી જ ઉપાડી શકાય.
• બેંકોને RBIના નિર્દેશ (2013): અંડર-કન્સ્ટ્રક્શન પ્રોજેક્ટમાં હોમ લોન ડિસ્બર્સલ બાંધકામના સ્ટેજ સાથે નજીકથી જોડાયેલું હોવું જોઈએ, અને અધૂરા કે ગ્રીનફિલ્ડ પ્રોજેક્ટમાં અગાઉથી ડિસ્બર્સલ ન કરવું. નવેમ્બર 2025માં નેશનલ હાઉસિંગ બેંકે હાઉસિંગ ફાઇનાન્સ કંપનીઓને ફરી કહ્યું કે ડિસ્બર્સલ સખત રીતે બાંધકામના સ્ટેજ સાથે જોડાયેલું હોવું જોઈએ.

અંડર-કન્સ્ટ્રક્શન ખરીદદારો સામાન્ય રીતે અત્યાર સુધી છૂટી થયેલી રકમ પર ફક્ત વ્યાજવાળો પ્રી-EMI ચૂકવે છે; પ્રી-EMI vs ફુલ EMI આ પસંદગી સમજાવે છે, અને હોમ લોન સેંક્શન vs ડિસ્બર્સમેન્ટ આખી પ્રક્રિયા આવરી લે છે.

માન્ય ડિમાન્ડ લેટરમાં શું હોવું જોઈએ

સ્ટેપ-બાય-સ્ટેપ: ડિમાન્ડની તપાસ

1. સ્ટેજને તમારા એગ્રીમેન્ટ સાથે મેળવો. રજિસ્ટર્ડ એગ્રીમેન્ટ ફોર સેલમાં પેમેન્ટ શેડ્યૂલ ખોલો અને ડિમાન્ડ જે લીટીની વાત કરે છે તે શોધો. શેડ્યૂલમાં તે રકમ "10મો સ્લેબ" સાથે જોડાયેલી હોય અને ડિમાન્ડ "8મો સ્લેબ" માટે હોય, તો મેળ નથી.
2. રકમ ફરી ગણો. નક્કી થયેલી કિંમતને સ્ટેજની ટકાવારીથી ગુણો. GST અલગથી તપાસો. પાર્કિંગ, ક્લબ કે લીગલ ચાર્જ જેવા વધારાના ચાર્જ એગ્રીમેન્ટ કહે ત્યારે જ માંગવામાં આવે છે તે તપાસો.
3. RERA પ્રોજેક્ટ પેજ તપાસો. RERA એક્ટની કલમ 11(1) મુજબ પ્રમોટરે દર ત્રિમાસિકે બુક થયેલાં યુનિટની સંખ્યા, મળેલી અને બાકી મંજૂરીઓ અને પ્રોજેક્ટની સ્થિતિ ઓથોરિટીની વેબસાઇટ પર અપડેટ કરવી પડે. તાજા અપડેટમાં માળખું માંગેલા સ્ટેજથી ઘણું પાછળ દેખાય, તો ખુલાસો માંગો.
4. સાઇટ જુઓ, કે પુરાવો માંગો. શક્ય હોય તો મુલાકાત લો, અથવા તારીખવાળા ફોટા અને આર્કિટેક્ટ કે એન્જિનિયરનું સ્ટેજ સર્ટિફિકેટ માંગો. કલમ 19(2) તમને પૂર્ણતાનું સ્ટેજ-વાઇઝ સમયપત્રક જાણવાનો અધિકાર આપે છે.
5. લેન્ડરને તેની પોતાની તપાસ વિશે પૂછો. મોટાભાગના લેન્ડર પૈસા છોડતા પહેલાં પોતાની ટેક્નિકલ ટીમ કે પેનલ એન્જિનિયર દ્વારા સ્ટેજ ચકાસે છે. ઇન્સ્પેક્શન થયું છે કે નહીં અને તેમાં શું મળ્યું તે પૂછો.
6. પેયી ખાતું કન્ફર્મ કરો. તે એગ્રીમેન્ટ કે ટ્રાઇપાર્ટાઇટ એગ્રીમેન્ટમાં લખેલું ખાતું જ હોવું જોઈએ. "નવા" કે પર્સનલ ખાતામાં ચૂકવવાની કોઈ પણ વિનંતીને, બિલ્ડરની રજિસ્ટર્ડ ઓફિસ પાસેથી લેખિત ખાતરી ન મળે ત્યાં સુધી, જોખમી સંકેત ગણો.
7. સંતોષ થાય ત્યારે જ ડિસ્બર્સમેન્ટ રિક્વેસ્ટ પર સહી કરો. ડિમાન્ડ, તમારી ગણતરી અને લેન્ડરની ડિસ્બર્સમેન્ટ એડવાઇસની કૉપી રાખો.

ગણતરીનું ઉદાહરણ: ₹80 લાખના ફ્લેટ પર 10%ની ડિમાન્ડ

મીનાએ 8.5% પર ₹64 લાખની લોન સાથે ₹80 લાખનો ફ્લેટ બુક કર્યો છે. તેણે પોતાનો ₹16 લાખનો હિસ્સો પહેલેથી ચૂકવી દીધો છે, તેથી હવે તેનો લેન્ડર દરેક ડિમાન્ડ પૂરી ચૂકવે છે. બિલ્ડર 5મો સ્લેબ પૂરો થયે કિંમતના 10% માંગે છે. આંકડા દૃષ્ટાંતરૂપ છે, અને તેના કિસ્સામાં GST અલગથી દર્શાવેલ છે.

5મો સ્લેબ ભરાય તેના બે મહિના પહેલાં બેંક ₹8 લાખ છોડે, તો બિલ્ડર પાસે પડેલા પૈસા માટે મીના લગભગ ₹11,333 (₹5,667 × 2) વધારાનો પ્રી-EMI ચૂકવે છે, અને સ્ટેજ-લિંક્ડ પેમેન્ટથી મળતું તેનું રક્ષણ નબળું પડે છે. ₹40 લાખ ડિસ્બર્સ થયા હોય, તો તેનો પ્રી-EMI મહિને ₹28,333 થાય. રિલીઝના અલગ સમય EMI કેલ્ક્યુલેટરમાં અજમાવો.

ડિમાન્ડ વહેલી કે ખોટી લાગે તો

• થોડા દિવસમાં બિલ્ડરને લખો, તમારા એગ્રીમેન્ટની કલમ, RERA અપડેટ અને સાઇટનો કોઈ પુરાવો ટાંકીને. સ્ટેજ સર્ટિફિકેટ કે સુધારેલી ડિમાન્ડ માંગો.
• લેન્ડરને લેખિતમાં જણાવો કે તમે સ્ટેજ સામે વાંધો ઉઠાવો છો, અને તેની ટેક્નિકલ ટીમ સાઇટ ચકાસે ત્યાં સુધી પૈસા ન છોડવા કહો.
• માન્ય ડિમાન્ડ સમયસર ચૂકવતા રહો. કલમ 19(6) મુજબ તમારે એગ્રીમેન્ટ મુજબ ચૂકવવું પડે, અને કલમ 19(7) મોડી ચુકવણી પર વ્યાજની છૂટ આપે છે. ચૂપચાપ ચુકવણી ન કરવા કરતાં લેખિત વાંધો તમને વધુ રક્ષણ આપે છે.
• સબવેન્શન શરતો ધ્યાનથી વાંચો. બિલ્ડર-સબવેન્શન સ્કીમમાં અમુક સમય સુધી પ્રી-EMI બિલ્ડર ચૂકવે છે. બિલ્ડર ડિફોલ્ટ કરે, તોપણ લોન તમારી જ રહે છે. મોટા વહેલા ડિસ્બર્સલ સ્વીકારતા પહેલાં ટ્રાઇપાર્ટાઇટ એગ્રીમેન્ટ તપાસો.
• તમારા રાજ્યની RERA ઓથોરિટીમાં ફરિયાદ કરો, જો બિલ્ડર અધૂરા સ્ટેજ માટે ચુકવણીનો આગ્રહ રાખે કે વિવાદિત ડિમાન્ડ પર વ્યાજ લગાવે.

શું ન કરવું

• સ્ટેજ તપાસ્યા વિના "વિલંબ ટાળવા" ડિમાન્ડ સીધી તમારી બચતમાંથી ન ચૂકવો.
• ફોન, WhatsApp કે ઇમેઇલ પર આપેલા ખાતામાં બિલ્ડરની ઓફિસ સાથે ખાતરી કર્યા વિના પૈસા ટ્રાન્સફર ન કરો; પેમેન્ટ-રીડાયરેક્શન ફ્રોડ સામાન્ય છે. ફ્રોડની ફરિયાદ cybercrime.gov.in પર અથવા 1930 પર કરો.
• કોરા કે આગળની તારીખવાળા ડિસ્બર્સમેન્ટ રિક્વેસ્ટ ફોર્મ પર સહી ન કરો.
• બિલ્ડરના સ્ટાફ કે ચેનલ પાર્ટનર સાથે નેટ બેંકિંગ OTP કે લોન એકાઉન્ટ પાસવર્ડ શેર ન કરો.

ફરિયાદ ક્યાં કરવી

1. બિલ્ડર: CRM ટીમ અને રજિસ્ટર્ડ ઓફિસને લેખિત વાંધો.
2. રાજ્ય RERA ઓથોરિટી: ખોટી ડિમાન્ડ, વિલંબ કે અયોગ્ય વ્યાજ માટે RERA એક્ટ હેઠળ ફરિયાદ.
3. લેન્ડર: સ્ટેજ ચકાસ્યા વિના પૈસા છોડ્યા હોય, તો ગ્રીવન્સ રિડ્રેસલ ઓફિસરને લખો. બેંક અને NBFC સામે 30 દિવસ પછી cms.rbi.org.in પર RBI ઇન્ટિગ્રેટેડ ઓમ્બડ્સમેન સમક્ષ જઈ શકાય; હાઉસિંગ ફાઇનાન્સ કંપનીઓ તે સ્કીમની બહાર છે, તેથી નેશનલ હાઉસિંગ બેંકનું GRIDS પોર્ટલ (grids.nhbonline.org.in) વાપરો.

બુકિંગ પહેલાં, અમારી ફ્લેટ ખરીદીના છુપા ખર્ચ ગાઇડમાં એવા ચાર્જનું લિસ્ટ છે જે ઘણી વાર પછીની ડિમાન્ડમાં દેખાય છે.

મુખ્ય મુદ્દા

• દરેક ડિમાન્ડ તમારા રજિસ્ટર્ડ એગ્રીમેન્ટ ફોર સેલના સ્ટેજ, ટકાવારી અને પેયી સાથે મેળ ખાવી જોઈએ.
• બેંકની ડિસ્બર્સમેન્ટ રિક્વેસ્ટ પર સહી કરતા પહેલાં RERA ત્રિમાસિક અપડેટ અને સાઇટ તપાસો.
• RBI અને NHB અપેક્ષા રાખે છે કે લેન્ડર અંડર-કન્સ્ટ્રક્શન ડિસ્બર્સલને બાંધકામના સ્ટેજ સાથે જોડે.
• 8.5% પર વહેલા છૂટેલા ₹8 લાખ પર તમે મહિને લગભગ ₹5,667 ટાળી શકાય તેવો પ્રી-EMI ચૂકવો છો.
• ખોટી ડિમાન્ડ સામે તરત લેખિત વાંધો ઉઠાવો; બિલ્ડર માટે રાજ્ય RERA અને ડિસ્બર્સમેન્ટની ભૂલ માટે લેન્ડરની ગ્રીવન્સ ચેનલ સુધી જાઓ.