बिल्डर डिमांड लेटर: लोन डिस्बर्समेंट से पहले ऐसे जांचें

जब बिल्डर डिमांड लेटर भेजकर अगला होम लोन डिस्बर्समेंट कराने को कहता है, तो जवाब देने लायक सवाल सीधा है: क्या डिमांड में लिखा कंस्ट्रक्शन स्टेज सच में पूरा हुआ है, और क्या रकम आपके रजिस्टर्ड एग्रीमेंट फॉर सेल के पेमेंट शेड्यूल से मेल खाती है? बैंक के डिस्बर्समेंट रिक्वेस्ट पर साइन करने से पहले डिमांड को अपने एग्रीमेंट, राज्य की RERA वेबसाइट पर प्रोजेक्ट के तिमाही अपडेट और हो सके तो खुद साइट से मिलाएं। एक बार लेंडर ने पैसा दे दिया, तो वह किस्त अंतिम हो जाती है और उस पर आपका ब्याज शुरू हो जाता है।

यह गाइड बताती है कि वैध डिमांड कैसी दिखती है, कदम-दर-कदम जांच, एक उदाहरण, और मांग समय से पहले हो तो क्या करें। आधार RERA एक्ट, 2016 और अक्टूबर 2026 तक के आरबीआई व NHB निर्देश हैं।

कंस्ट्रक्शन-लिंक्ड भुगतान कैसे काम करता है

कंस्ट्रक्शन-लिंक्ड प्लान (CLP) में एग्रीमेंट फॉर सेल में बुकिंग, एग्रीमेंट, प्लिंथ, हर स्लैब, ब्रिकवर्क, फ्लोरिंग और पजेशन जैसे स्टेज लिखे होते हैं, और हर स्टेज पर कीमत का एक प्रतिशत ड्यू होता है। स्टेज पूरा होने पर बिल्डर डिमांड भेजता है। फिर आपका लेंडर डिमांड और आमतौर पर साइट की जांच के बाद अपना हिस्सा सीधे बिल्डर के खाते में भेजता है।

तीन नियम इस प्रक्रिया को तय करते हैं:

• RERA धारा 13: लिखित एग्रीमेंट फॉर सेल साइन और रजिस्टर होने से पहले प्रमोटर कीमत का 10% से ज्यादा एडवांस या एप्लिकेशन फीस के रूप में नहीं ले सकता। एग्रीमेंट में भुगतान की तारीखें और तरीका लिखा होना चाहिए।
• RERA धारा 4(2)(l)(D): खरीदारों से लिया गया 70% पैसा एक अलग बैंक खाते में जाना चाहिए और उसे सिर्फ काम पूरा होने के अनुपात में निकाला जा सकता है, जिसका प्रमाण एक इंजीनियर, एक आर्किटेक्ट और प्रैक्टिस करने वाला चार्टर्ड अकाउंटेंट देता है।
• बैंकों को आरबीआई के निर्देश (2013): अंडर-कंस्ट्रक्शन प्रोजेक्ट के होम लोन डिस्बर्समेंट कंस्ट्रक्शन स्टेज से नजदीकी से जुड़े होने चाहिए, और अधूरे या ग्रीनफील्ड प्रोजेक्ट के लिए अपफ्रंट डिस्बर्समेंट नहीं होना चाहिए। नवंबर 2025 में नेशनल हाउसिंग बैंक ने हाउसिंग फाइनेंस कंपनियों को दोहराया कि डिस्बर्समेंट सख्ती से कंस्ट्रक्शन स्टेज से जुड़े हों।

अंडर-कंस्ट्रक्शन खरीदार आमतौर पर अब तक जारी रकम पर सिर्फ ब्याज वाली प्री-ईएमआई देते हैं; इस चुनाव को हमारी प्री-ईएमआई बनाम फुल ईएमआई गाइड समझाती है, और होम लोन सैंक्शन बनाम डिस्बर्समेंट पूरी प्रक्रिया बताती है।

वैध डिमांड लेटर में क्या होना चाहिए

कदम-दर-कदम: डिमांड की जांच

1. स्टेज को अपने एग्रीमेंट से मिलाएं। रजिस्टर्ड एग्रीमेंट फॉर सेल का पेमेंट शेड्यूल खोलें और वह लाइन ढूंढें जिसका जिक्र डिमांड में है। अगर डिमांड "8वें स्लैब" की है जबकि शेड्यूल में वह रकम "10वें स्लैब" से जुड़ी है, तो यह मेल नहीं खाता।
2. रकम दोबारा निकालें। तय कीमत को स्टेज के प्रतिशत से गुणा करें। जीएसटी अलग से जांचें। देखें कि पार्किंग, क्लब या लीगल चार्ज जैसे अतिरिक्त खर्च तभी मांगे गए हों जब एग्रीमेंट के मुताबिक वे ड्यू हों।
3. RERA प्रोजेक्ट पेज देखें। RERA एक्ट की धारा 11(1) के तहत प्रमोटर को हर तिमाही अथॉरिटी की वेबसाइट पर बुक हुई यूनिट की संख्या, मिली और बाकी मंजूरियां, और प्रोजेक्ट की स्थिति अपडेट करनी होती है। अगर ताजा अपडेट में ढांचा मांगे गए स्टेज से काफी पीछे है, तो स्पष्टीकरण मांगें।
4. साइट देखें, या सबूत मांगें। हो सके तो साइट पर जाएं, या तारीख वाली फोटो और आर्किटेक्ट या इंजीनियर का स्टेज सर्टिफिकेट मांगें। धारा 19(2) आपको काम पूरा होने का स्टेज-वाइज टाइम शेड्यूल जानने का अधिकार देती है।
5. लेंडर से उसकी अपनी जांच के बारे में पूछें। ज्यादातर लेंडर पैसा जारी करने से पहले अपनी टेक्निकल टीम या पैनल इंजीनियर से स्टेज की पुष्टि कराते हैं। पूछें कि इंस्पेक्शन हुआ या नहीं और उसमें क्या मिला।
6. पेमेंट खाते की पुष्टि करें। यह वही खाता होना चाहिए जो एग्रीमेंट या ट्राइपार्टाइट एग्रीमेंट में लिखा है। किसी "नए" या निजी खाते में भुगतान की मांग को तब तक खतरे का संकेत मानें जब तक बिल्डर के रजिस्टर्ड ऑफिस से लिखित पुष्टि न मिले।
7. संतुष्ट होने पर ही डिस्बर्समेंट रिक्वेस्ट पर साइन करें। डिमांड, अपना हिसाब और लेंडर की डिस्बर्समेंट एडवाइस की कॉपी रखें।

उदाहरण: ₹80 लाख के फ्लैट पर 10% की डिमांड

मीना ने ₹80 लाख का फ्लैट बुक किया है, जिस पर 8.5% पर ₹64 लाख का लोन है। वह अपने हिस्से के ₹16 लाख पहले ही दे चुकी है, इसलिए अब हर डिमांड का पूरा पैसा उसका लेंडर देता है। बिल्डर 5वें स्लैब के पूरा होने पर कीमत का 10% मांगता है। आंकड़े उदाहरण के लिए हैं, और उसके मामले में जीएसटी अलग से दिखाया गया है।

अगर बैंक 5वां स्लैब डलने से दो महीने पहले ₹8 लाख जारी कर दे, तो मीना बिल्डर के पास पड़े पैसे पर लगभग ₹11,333 (₹5,667 × 2) अतिरिक्त प्री-ईएमआई देगी, और स्टेज-लिंक्ड भुगतान से मिलने वाली उसकी सुरक्षा कमजोर हो जाएगी। ₹40 लाख जारी होने पर उसकी प्री-ईएमआई ₹28,333 महीना होगी। अलग-अलग समय पर डिस्बर्समेंट का असर ईएमआई कैलकुलेटर में देखें।

अगर डिमांड समय से पहले या गलत लगे

• कुछ ही दिनों में बिल्डर को लिखें, अपने एग्रीमेंट का क्लॉज, RERA अपडेट और साइट के सबूत का हवाला देकर। स्टेज सर्टिफिकेट या सुधारी हुई डिमांड मांगें।
• लेंडर को लिखित में बताएं कि आप स्टेज से असहमत हैं, और कहें कि उसकी टेक्निकल टीम साइट की पुष्टि करने तक पैसा जारी न करे।
• वैध डिमांड समय पर चुकाते रहें। धारा 19(6) के तहत आपको एग्रीमेंट के मुताबिक भुगतान करना होता है, और धारा 19(7) देरी से भुगतान पर ब्याज लेने की अनुमति देती है। चुपचाप भुगतान न करने से बेहतर है लिखित आपत्ति।
• सबवेंशन की शर्तें ध्यान से पढ़ें। बिल्डर-सबवेंशन स्कीम में एक अवधि तक प्री-ईएमआई बिल्डर देता है। अगर बिल्डर डिफॉल्ट करे, तब भी लोन आपका ही है। शुरुआत में बड़े डिस्बर्समेंट मानने से पहले ट्राइपार्टाइट एग्रीमेंट जांचें।
• अगर बिल्डर अधूरे स्टेज के पैसे पर अड़ा रहे या विवादित डिमांड पर ब्याज लगाए, तो अपने राज्य की RERA अथॉरिटी में शिकायत करें।

क्या न करें

• स्टेज जांचे बिना "देरी से बचने" के लिए अपनी बचत से सीधे डिमांड न चुकाएं।
• फोन, WhatsApp या ईमेल पर दिए खाते में बिल्डर के ऑफिस से पुष्टि किए बिना पैसा न भेजें; पेमेंट को दूसरे खाते में मोड़ने वाले फ्रॉड आम हैं। फ्रॉड की रिपोर्ट cybercrime.gov.in पर या 1930 पर करें।
• खाली या आगे की तारीख वाले डिस्बर्समेंट रिक्वेस्ट फॉर्म पर साइन न करें।
• बिल्डर के स्टाफ या चैनल पार्टनर को नेट बैंकिंग ओटीपी या लोन अकाउंट पासवर्ड न बताएं।

शिकायत कहां करें

1. बिल्डर: CRM टीम और रजिस्टर्ड ऑफिस को लिखित आपत्ति।
2. राज्य की RERA अथॉरिटी: गलत डिमांड, देरी या गलत तरीके से लगाए गए ब्याज के लिए RERA एक्ट के तहत शिकायत।
3. लेंडर: अगर उसने स्टेज जांचे बिना पैसा जारी किया, तो ग्रीवांस रिड्रेसल ऑफिसर को लिखें। बैंक और एनबीएफसी के मामले 30 दिन बाद cms.rbi.org.in पर आरबीआई इंटीग्रेटेड ओम्बड्समैन तक ले जा सकते हैं; हाउसिंग फाइनेंस कंपनियां उस स्कीम से बाहर हैं, इसलिए नेशनल हाउसिंग बैंक का GRIDS पोर्टल (grids.nhbonline.org.in) इस्तेमाल करें।

बुकिंग से पहले हमारी फ्लैट खरीदने की छिपी लागत गाइड उन चार्ज की सूची देती है जो अक्सर बाद की डिमांड में आते हैं।

मुख्य बातें

• हर डिमांड आपके रजिस्टर्ड एग्रीमेंट फॉर सेल के स्टेज, प्रतिशत और पेमेंट खाते से मेल खानी चाहिए।
• बैंक की डिस्बर्समेंट रिक्वेस्ट पर साइन से पहले RERA तिमाही अपडेट और साइट जांचें।
• आरबीआई और NHB चाहते हैं कि लेंडर अंडर-कंस्ट्रक्शन डिस्बर्समेंट को कंस्ट्रक्शन स्टेज से जोड़ें।
• 8.5% पर ₹8 लाख पहले जारी होने पर आप हर महीने लगभग ₹5,667 की बेवजह प्री-ईएमआई देते हैं।
• गलत डिमांड पर तुरंत लिखित आपत्ति करें; बिल्डर के लिए राज्य RERA और डिस्बर्समेंट की गलती के लिए लेंडर के ग्रीवांस चैनल तक जाएं।