મિલકત પર પહેલેથી લોન કે ચાર્જ? કયા દસ્તાવેજ માંગવા

મિલકતના પૈસા ચૂકવતા પહેલાં વેચનાર પાસેથી તમારા વકીલ કે લેન્ડરને જોઈતા સમયગાળાનું એન્કમ્બ્રન્સ સર્ટિફિકેટ માંગો, CERSAI સર્ચ કરો, અને વેચનારનું તાજું લોન સ્ટેટમેન્ટ, તેના લેન્ડરનો પેઓફ લેટર અને ક્લોઝર પછી લેન્ડરનો નો-ડ્યૂઝ લેટર, ચાર્જ રિલીઝ અને અસલ ટાઇટલ ડીડ મેળવો. જો વેચનાર પર લોન હોય, તો એ ભાગ સીધો તેના લેન્ડરને ચૂકવો, ક્યારેય વેચનારને નહીં, અને લેન્ડર ક્લોઝરની પુષ્ટિ કરે પછી જ રજિસ્ટ્રેશન કરાવો. સ્થિતિ ઓક્ટોબર 2026 મુજબ.

હાલનો ચાર્જ એટલે શું

ચાર્જ એટલે મિલકત પરનો કોઈ પણ કાનૂની દાવો, જે મિલકત ચોખ્ખી તમારા નામે આવે તે પહેલાં દૂર થવો જોઈએ. સામાન્ય ઉદાહરણો:

• વેચનારની હોમ લોન કે લોન અગેન્સ્ટ પ્રોપર્ટીનું મોર્ગેજ, જેમાં અસલ ડીડ બેંક પાસે હોય છે
• રજિસ્ટર્ડ મોર્ગેજ ડીડ કે અન્ય નોંધાયેલા વ્યવહારો
• ટાઇટલ ડીડ જમા કરીને બનેલું ઇક્વિટેબલ મોર્ગેજ, જે ઘણાં રાજ્યોમાં નોંધાતું જ નથી
• કોર્ટની જપ્તી, લિયન અને ટેક્સ બાકી, જેમ કે બાકી પ્રોપર્ટી ટેક્સ કે સોસાયટી ડ્યૂઝ
• ત્રીજા પક્ષ સાથેના કરાર, જેમ કે અગાઉનો કોઈ નોંધણી વગરનો વેચાણ કરાર

દરેક ચાર્જ અલગ જગ્યાએ દેખાય છે, એટલે કોઈ એક દસ્તાવેજ પૂરતો નથી.

કયા દસ્તાવેજ માંગવા અને દરેક શું બતાવે છે

એન્કમ્બ્રન્સ સર્ટિફિકેટની મૂળ વાતો

ઘણાં રાજ્યોમાં EC બે સ્વરૂપે મળે છે: નોંધાયેલા વ્યવહારોની યાદી આપતું વિગતવાર સર્ટિફિકેટ, અને એ સમયગાળામાં કંઈ નોંધાયું ન હોય ત્યારે "નિલ" સર્ટિફિકેટ (તમિલનાડુ અને કર્ણાટકમાં તેને Form 15 અને Form 16 કહે છે). લેન્ડર સામાન્ય રીતે 13થી 30 વર્ષનું EC માંગે છે; તમારા લેન્ડર કે વકીલની શરત અનુસરો. દરેક એન્ટ્રી વાંચો: રજિસ્ટર્ડ મોર્ગેજ પછી રજિસ્ટર્ડ રિલીઝ કે ક્લોઝર દસ્તાવેજ હોવો જોઈએ.

નિલ EC સાબિત કરતું નથી કે મિલકત સંપૂર્ણપણે મુક્ત છે. બેંકો ઘણી વાર ટાઇટલ ડીડ પોતાની પાસે રાખીને ઇક્વિટેબલ મોર્ગેજ લે છે, જે ક્યારેય નોંધાતું નથી. મહારાષ્ટ્ર જેવાં કેટલાંક રાજ્યોમાં લોન લેનારે આવા મોર્ગેજની નોટિસ ઓફ ઇન્ટિમેશન સબ-રજિસ્ટ્રાર પાસે ફાઇલ કરવી પડે છે (ત્યાં સુધારેલા રજિસ્ટ્રેશન એક્ટની Section 89B), એટલે એ રાજ્યોમાં તે રેકોર્ડમાં દેખાઈ શકે. બીજે ઘણી વાર દેખાતું નથી.

CERSAI સર્ચ

CERSAI (Central Registry of Securitisation Asset Reconstruction and Security Interest of India) એ કેન્દ્રીય રેકોર્ડ છે જ્યાં નિયમનવાળા લેન્ડરો સિક્યોરિટી ઇન્ટરેસ્ટ નોંધાવે છે. SARFAESI એક્ટ હેઠળ કોઈ લેન્ડર પોતાનો સિક્યોરિટી ઇન્ટરેસ્ટ સેન્ટ્રલ રજિસ્ટ્રીમાં નોંધાયો ન હોય ત્યાં સુધી SARFAESI દ્વારા વસૂલી કરી શકતો નથી, એટલે લેન્ડરો પાસે તે નોંધાવવાનું મજબૂત કારણ છે. પોર્ટલ પર કોઈ પણ વ્યક્તિ એસેટ આધારિત પબ્લિક સર્ચ કરી શકે છે; લેન્ડરોની માહિતી મુજબ ફી લગભગ ₹10 પ્રતિ સર્ચ વત્તા GST છે. તમારી બેંક લોન આપતા પહેલાં પોતે સર્ચ કરશે, પણ ટોકન આપતા પહેલાં તમારી તરફથી સર્ચ કરવો સસ્તી સુરક્ષા છે.

ઉદાહરણ: વેચનારની લોન ચાલુ હોય ત્યારે ફ્લેટ ખરીદવો

ઉદાહરણ માટેના આંકડા.

• નક્કી કિંમત: ₹70 લાખ. તમારી લોન: ₹50 લાખ. તમારા પોતાના પૈસા: ₹20 લાખ.
• CERSAI સર્ચમાં વેચનારની બેંકનો ચાર્જ દેખાય છે. વેચનારના પેઓફ લેટર મુજબ 15 તારીખ સુધી ₹18,00,000 ભરવાથી લોન બંધ થઈ જશે.

સામાન્ય રીતે તમારો લેન્ડર પેઓફ લેટરના આધારે ₹18 લાખ સીધા વેચનારના લેન્ડરને ચૂકવે છે, અસલ ડીડ લે છે અને તમારી લોન માટે પોતાની પાસે રાખે છે. ચુકવણી પહેલાં પેઓફ લેટરની તારીખ વીતી જાય તો નવો લેટર માંગો; વ્યાજ રોજ ઉમેરાતું રહે છે. ₹50 લાખ પર તમારો EMI EMI કેલ્ક્યુલેટરથી ચકાસો.

કોઈ પણ પૈસા ચૂકવતા પહેલાં સ્ટેપ-બાય-સ્ટેપ

1. વેચનારને સીધું પૂછો કે મિલકત પર કોઈ લોન, ઓવરડ્રાફ્ટ કે ગેરંટી છે કે નહીં, અને એ જવાબ વેચાણ કરારમાં ખાતરી તરીકે લખાવો.
2. મોટું ટોકન આપતા પહેલાં EC અને CERSAI સર્ચ કરાવી લો.
3. પૂછો કે અસલ ડીડ કોની પાસે છે. જો વેચનાર પાસે ફક્ત ઝેરોક્ષ હોય, તો કારણ જાણો.
4. પેઓફ લેટર લેન્ડરના લેટરહેડ પર લો, સ્ક્રીનશોટ કે વોટ્સએપ મેસેજ નહીં.
5. ચુકવણી સીધી પેઓફ લેટરમાં લખેલા લેન્ડરના લોન ખાતામાં કરો. કોઈ કહે કે લેન્ડરે "આવું કહ્યું છે", તો પણ ક્યારેય કોઈ વ્યક્તિના ખાતામાં પૈસા ન મોકલો.
6. ક્લોઝરના કાગળો લો: નો-ડ્યૂઝ લેટર, જરૂર હોય ત્યાં રિલીઝ ડીડ, અસલ ડીડ અને અપડેટેડ CERSAI રેકોર્ડ.
7. સોસાયટી અને ટેક્સનું નો-ડ્યૂઝ લો, ખાસ કરીને રીસેલ ફ્લેટમાં.
8. સેલ ડીડમાં ઇન્ડેમ્નિટી ક્લોઝ ઉમેરો, જે કોઈ છુપાવેલા ચાર્જને આવરી લે.

ફ્લેટ ખરીદવાના છુપા ખર્ચની યાદી સાથે મેળવો, અને જો ડીડમાંનાં નામ વેચનારના KYC સાથે મેળ ન ખાય, તો સેલ ડીડ અને લોન પેપર્સમાં નામનો ફરક વાંચો.

ક્લોઝર પછી: વેચનારના લેન્ડરે દસ્તાવેજ પરત કરવા પડે

RBIની 2023ની સૂચનાઓ હેઠળ નિયમનવાળા લેન્ડરોએ સંપૂર્ણ ચુકવણીના 30 દિવસમાં અસલ મિલકત દસ્તાવેજો પરત કરવા અને કોઈ પણ રજિસ્ટ્રીમાં નોંધાયેલા ચાર્જ દૂર કરવા પડે છે, અને પોતાના કારણે થયેલા વિલંબ માટે ₹5,000 પ્રતિ દિવસ ચૂકવવા પડે છે. લેન્ડર દસ્તાવેજ ગુમાવે તો તેણે સર્ટિફાઇડ નકલ મેળવવામાં મદદ કરવી અને ખર્ચ ભોગવવો પડે, જે માટે વધુ 30 દિવસ મળે છે. આ વેચનારનો અધિકાર છે, પણ તેનાથી તમને સમયસર ચોખ્ખું ટાઇટલ મળે છે. તમારી પોતાની લોન બંધ કરો ત્યારે પણ આ જ નિયમો લાગુ પડે છે; લોન ક્લોઝર ચેકલિસ્ટ જુઓ.

ફરિયાદ ક્યાં કરવી

• વેચનારનો લેન્ડર NOC કે દસ્તાવેજમાં વિલંબ કરે: વેચનાર લેન્ડરના ગ્રીવન્સ ઓફિસરને ફરિયાદ કરે; બેંક અને NBFCના કેસ 30 દિવસ પછી RBI પાસે cms.rbi.org.in (14448) પર લઈ જઈ શકાય; હાઉસિંગ ફાઇનાન્સ કંપનીઓના કેસ નેશનલ હાઉસિંગ બેંકના GRIDS પોર્ટલ grids.nhbonline.org.in પર.
• વેચનારે ચાર્જ છુપાવ્યો: સિવિલ ઉપાયો માટે વકીલની સલાહ લો; બિલ્ડરના કિસ્સામાં ખામીવાળા ટાઇટલની ફરિયાદ રાજ્યની RERA ઓથોરિટી પણ સાંભળે છે.

શું ન કરવું

• ફક્ત નિલ EC પર ભરોસો ન કરો.
• EC, CERSAI સર્ચ અને ટાઇટલ રિપોર્ટ ચોખ્ખા થાય તે પહેલાં મોટું એડવાન્સ ન આપો.
• લોન ક્લોઝરની રકમ કોઈના અંગત ખાતામાં ન મોકલો.
• લેન્ડરની લેખિત ક્લોઝર પુષ્ટિ અને અસલ દસ્તાવેજો મળે તે પહેલાં વેચાણની નોંધણી ન કરાવો.

મુખ્ય મુદ્દા

• EC ફક્ત નોંધાયેલા વ્યવહારો બતાવે છે; તેની સાથે CERSAI સર્ચ અને વેચનારના લોન કાગળો પણ જુઓ.
• વેચનારના લેન્ડરનો પેઓફ લેટર લઈ સીધા લોન ખાતામાં ચુકવણી કરવી એ ચાર્જ દૂર કરવાનો સુરક્ષિત રસ્તો છે.
• નો-ડ્યૂઝ લેટર, જરૂર હોય તો રિલીઝ ડીડ, અસલ ડીડ અને સોસાયટી તથા ટેક્સનું નો-ડ્યૂઝ મેળવો.
• લેન્ડરોએ ક્લોઝરના 30 દિવસમાં દસ્તાવેજ પરત કરવા પડે, નહીં તો પોતાના વિલંબ માટે ₹5,000 પ્રતિ દિવસ ચૂકવવા પડે.
• લેન્ડરના વિલંબની ફરિયાદ બેંક અને NBFC માટે RBI CMS પર, અને હાઉસિંગ ફાઇનાન્સ કંપનીઓ માટે NHB GRIDS પર કરો.