હોમ લોન ધાર્યા કરતાં ઓછી મંજૂર થઈ? આમ ફરી બનાવો બજેટ

તમે ફ્લૅટ પસંદ કર્યો, કિંમત નક્કી કરી અને 80% લોનની આશા હતી, પણ સેંક્શન લેટરમાં ઓછી રકમ છે. સીધો જવાબ: શોધો કે કઈ મર્યાદાએ તમારી લોન ઘટાડી (આવક, LTV, વેલ્યુએશન, ઉંમર કે ક્રેડિટ), જે બદલી શકાય તે સુધારો, અને બિલ્ડર કે વેચનારને વધુ પૈસા આપતાં પહેલાં બજેટ એવું બનાવો કે ખૂટતી રકમ તમારા પોતાના પૈસાથી પૂરી થાય. સેંક્શન લેટર એક ઑફર છે, ડિસ્બર્સ કરવાનું વચન નહીં, એટલે આંકડા બેસે નહીં ત્યાં સુધી સેલ એગ્રીમેન્ટના પેમેન્ટ શેડ્યૂલ પર સહી ન કરો.

આ ગાઇડ બતાવે છે કે લેન્ડર હોમ લોનની રકમ કેવી રીતે નક્કી કરે છે, ₹12 લાખની ખૂટતી રકમ પૂરી કરવાનું ઉદાહરણ, અને ખર્ચના ક્રમમાં વિકલ્પો. નિયમો ઑક્ટોબર 2026 મુજબ છે.

પાંચ મર્યાદાઓ જે તમારું સેંક્શન નક્કી કરે છે

RBIના હાઉસિંગ લોન નિર્દેશો હેઠળ સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી, રજિસ્ટ્રેશન અને બીજા દસ્તાવેજ ખર્ચ LTV માટે પ્રોપર્ટીની કિંમતમાં ગણાતા નથી, સિવાય ₹10 લાખ સુધીના ઘરો. એટલે તમારું પોતાનું યોગદાન ડાઉન પેમેન્ટ અને આ ખર્ચ છે. જુઓ ડાઉન પેમેન્ટ ફંડમાં શું-શું આવરી લેવું જોઈએ.

હાઉસિંગ ફાઇનાન્સ કંપનીઓ પણ HFC માટેના RBI નિર્દેશો હેઠળ આ જ LTV મર્યાદા પાળે છે અને નેશનલ હાઉસિંગ બેંક (NHB) તેમનું નિરીક્ષણ કરે છે.

સ્ટેપ બાય સ્ટેપ: બજેટ ફરી બનાવો

1. લેન્ડરને લેખિતમાં કારણ પૂછો. "કયા માપદંડે સેંક્શન મર્યાદિત કર્યું: આવક, LTV, વેલ્યુએશન, ઉંમર કે ક્રેડિટ?" સ્પષ્ટ જવાબથી ખબર પડે છે કે કયો ઉપાય કામ કરશે.
2. સેંક્શન લેટર અને KFS વાંચો. રકમ, દર, મુદત, EMI, શરતો (જેમ કે હાલની લોન બંધ કરવી) અને વેલિડિટી નોંધો. વેલિડિટી લેન્ડર મુજબ અલગ હોય છે; ન લખી હોય તો પૂછો.
3. ખરી ખૂટતી રકમ ગણો. ખૂટતી રકમ = પ્રોપર્ટી કિંમત + સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી + રજિસ્ટ્રેશન + બીજા ખર્ચ − મંજૂર લોન − હાથ પરની રોકડ.
4. નીચેના વિકલ્પો જુઓ, સૌથી સસ્તાથી શરૂ કરીને.
5. બિલ્ડર કે વેચનાર સાથે પેમેન્ટ શેડ્યૂલ ફરી નક્કી કરો જો સમય જોઈએ. સોદો તૂટે તો ડૂબી શકે તેવી મોટી બુકિંગ રકમ ન આપો.
6. સુધારેલું સેંક્શન લો જો મુદત, કો-એપ્લિકન્ટ કે લોન રકમ બદલો. દરેક ફેરફાર પર નવું KFS જોઈએ.

ઉદાહરણ: ₹12 લાખની ખૂટતી રકમ કેવી રીતે પૂરી કરવી

ઉદાહરણના આંકડા. ફ્લૅટની કિંમત ₹80 લાખ. તમે ₹64 લાખ (80%) લોનનું આયોજન કર્યું હતું. ચોખ્ખી આવક મહિને ₹1,20,000, હાલનો કાર EMI ₹15,000, દર 8.5%. ધારો કે લેન્ડર બધા EMI માટે ચોખ્ખી આવકના 50% ગણે છે.

• EMIની જગ્યા: 50% × ₹1,20,000 = ₹60,000, કાર EMI ₹15,000 બાદ કરતાં = ₹45,000
• 8.5% પર 20 વર્ષ માટે દર ₹1 લાખનો EMI ≈ ₹868, એટલે લોન ≈ ₹45,000 ÷ ₹868 × 1 લાખ ≈ ₹52 લાખ
• તમારા આયોજન સામે ખૂટતી રકમ: ₹64 લાખ − ₹52 લાખ = ₹12 લાખ

તમારી આવક અને દર મુજબ આ આંકડા અમારા loan eligibility calculator અને EMI calculatorથી તપાસો.

વધારાના ખર્ચ યાદ રાખો: સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી અને રજિસ્ટ્રેશન રાજ્ય મુજબ અલગ હોય છે અને ઘણીવાર કિંમતના થોડા ટકા હોય છે. ₹80 લાખના ફ્લૅટ પર તે કેટલાક લાખ રૂપિયા થઈ શકે, જે લોનમાંથી નહીં મળે.

જો વેલ્યુએશન જ સમસ્યા હોય

જો ₹80 લાખની એગ્રીમેન્ટ કિંમત સામે બેંકનું વેલ્યુએશન ₹75 લાખ હોય, તો 80% LTVથી ₹64 લાખ નહીં, ₹60 લાખ મળશે. તમે આ કરી શકો:

• વેલ્યુએશનનો આધાર પૂછો અને એ જ પ્રોજેક્ટના મળતાં-જુલતાં ફ્લૅટની તાજેતરની સેલ ડીડ કે રજિસ્ટર્ડ કિંમતો આપો.
• પૂછો કે બીજું વેલ્યુએશન થઈ શકે કે નહીં, લેન્ડર ફી લેતો હોય તો તમારા ખર્ચે. બધા લેન્ડર આની મંજૂરી નથી આપતા.
• ઓછા વેલ્યુએશનને માહિતી ગણો. જો બે લેન્ડર ફ્લૅટની કિંમત માંગેલી રકમ કરતાં ઓછી આંકે, તો કદાચ તમે વધુ ચૂકવી રહ્યા છો.

એવા વિકલ્પો જેનાથી બચવું કે સાવચેતીથી લેવા

• ડાઉન પેમેન્ટ માટે પર્સનલ લોન. નવો EMI તમારી હોમ લોન પાત્રતા ઘટાડે છે, અને દર ઘણો વધારે હોય છે. લેન્ડર તમારા માર્જિન મનીનો સ્રોત પૂછી શકે.
• બિલ્ડરની "સબવેન્શન" કે "પઝેશન સુધી EMI નહીં" ઑફર. પ્રોજેક્ટમાં મોડું થાય તો જોખમ તમારા પર આવે. પહેલાં પ્રી-EMI વિ ફુલ EMI વાંચો.
• કિંમતમાં રોકડ ભાગ. બિનહિસાબી ચુકવણી ગેરકાયદે છે અને તમારી પાસે ચુકવણીનો પુરાવો રહેતો નથી.
• એકસાથે ઘણા લેન્ડરને અરજી. દરેક અરજીથી હાર્ડ ઇન્ક્વાયરી ઉમેરાઈ શકે. પહેલાં ઑફરની સરખામણી કરો, પછી એક કે બે જગ્યાએ અરજી કરો.

નિર્માણાધીન પ્રોપર્ટી: હપ્તામાં ડિસ્બર્સમેન્ટ

નિર્માણાધીન ફ્લૅટ માટે RBI નિર્દેશો (અને HFC માટે NHBનું માર્ગદર્શન) ડિસ્બર્સમેન્ટને બાંધકામના તબક્કા સાથે જોડે છે, એટલે લોન ભાગોમાં છૂટી થાય છે. તમારું યોગદાન બિલ્ડરના ડિમાન્ડ શેડ્યૂલ મુજબ આયોજન કરો, કારણ કે ઘણા લેન્ડર ઇચ્છે છે કે તમારું માર્જિન પહેલાં ચૂકવાય. અમારી હોમ લોન સેંક્શન વિ ડિસ્બર્સમેન્ટ ગાઇડ તબક્કા સમજાવે છે.

ફરિયાદ ક્યાં કરવી

ઓછું સેંક્શન લેન્ડરનો વ્યાવસાયિક નિર્ણય છે અને કોઈ નિયમનકાર તેને ઉલટાવી શકતો નથી. ફરિયાદ ફક્ત પ્રક્રિયાની ખામી પર કરો, જેમ કે KFSમાં ન લખેલા ચાર્જ, પૂછવા છતાં લેખિત કારણ ન આપવું, કે સેંક્શન લેટર અને એગ્રીમેન્ટમાં તફાવત.

• બેંક કે NBFC: ગ્રીવન્સ રિડ્રેસલ ઓફિસર, પછી 30 દિવસમાં ઉકેલ ન આવે તો cms.rbi.org.in (14448) પર RBI ઓમ્બડ્સમેન.
• હાઉસિંગ ફાઇનાન્સ કંપની: HFCના ગ્રીવન્સ ઓફિસર, પછી એક મહિનામાં જવાબ ન મળે કે અસંતોષ હોય તો NHBનું GRIDS ફરિયાદ પોર્ટલ (nhb.org.in દ્વારા). HFC RBI ઇન્ટિગ્રેટેડ ઓમ્બડ્સમેન સ્કીમના દાયરાની બહાર છે.

ફી લઈને "પાક્કું વધુ સેંક્શન" અપાવવાનું વચન આપનારને ક્યારેય પૈસા ન આપો, અને લોન એજન્ટ સાથે ક્યારેય OTP કે નેટ બેંકિંગ વિગતો શેર ન કરો.

મુખ્ય મુદ્દા

• તમારું સેંક્શન ચૂકવણી ક્ષમતા, બેંક વેલ્યુએશન પર LTV મર્યાદા, અને ઉંમર તથા ક્રેડિટ મર્યાદામાંથી સૌથી ઓછું હોય છે.
• લેન્ડરને લેખિતમાં પૂછો કે કઈ મર્યાદા લાગી, પછી એ જ સુધારો.
• સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી અને રજિસ્ટ્રેશન તમારા પૈસાથી બજેટ કરો; લોન સામાન્ય રીતે તે આવરી લેતી નથી.
• લાંબી મુદતથી પાત્રતા વધે છે પણ વ્યાજ ઘણું વધારે લાગે છે; હાલની લોન બંધ કરવી કે કો-એપ્લિકન્ટ ઉમેરવા ઘણીવાર વધુ સારું રહે છે.
• સુધારેલું સેંક્શન અને KFS તમારા આયોજન સાથે મેળ ન ખાય ત્યાં સુધી મોટી નોન-રિફંડેબલ રકમ ન આપો.