ભાડાની આવક: ખાલી સમય, મેઇન્ટેનન્સ અને ટેક્સ પછી કેટલી?

ભારતના શહેરમાં મકાનમાલિક પાસે ખાલી સમય, સોસાયટી મેઇન્ટેનન્સ, પ્રોપર્ટી ટેક્સ, રિપેર અને બ્રોકરેજ પછી સામાન્ય રીતે જાહેર ભાડાના આશરે 60-70% રહે છે, અને ઇન્કમ ટેક્સ પછી તેનાથી પણ ઓછું. ઓક્ટોબર 2026 મુજબ, મહિને ₹30,000 ભાડાવાળા ફ્લેટના અમારા અંદાજિત ઉદાહરણમાં ₹3.6 લાખનું વાર્ષિક ભાડું ઘટીને ટેક્સ પહેલાં આશરે ₹2.26 લાખ રોકડ અને 30% સ્લેબમાં ટેક્સ પછી આશરે ₹1.57 લાખ થયું. તમારી નાણાકીય યોજના અને કોઈ પણ EMI એ નેટ આંકડાની આસપાસ ગોઠવો.

ભાડું ખાઈ જતા ખર્ચ

આમાંથી બે ખર્ચનો અંદાજ ઓછો આંકવો સહેલો છે:

• ખાલી સમય. સારા ફ્લેટ પણ પેઇન્ટિંગ, લિસ્ટિંગ અને ભાડૂઆતની ચકાસણી દરમિયાન ખાલી રહે છે. દર વર્ષે એક મહિનો આયોજન માટે સમજદાર ધારણા છે.
• મોટા રિપેર. વોટરપ્રૂફિંગ, પ્લમ્બિંગ અને ઉપકરણો બદલવાનો ખર્ચ એકસાથે આવે છે. ત્રણ વર્ષ પછી ભાડૂઆત જાય ત્યારે ઘણી વાર ₹40,000-₹1 લાખનું રિફ્રેશ કરવું પડે છે.

ઉદાહરણ: ₹30,000માં ભાડે આપેલો ₹1.2 કરોડનો ફ્લેટ

નીચે મુજબ ધારો (અંદાજિત, સરળ):

• ભાડું: મહિને ₹30,000 = વર્ષે ₹3,60,000
• ખાલી સમય: વર્ષે એક મહિનો
• સોસાયટી મેઇન્ટેનન્સ: મહિને ₹4,500
• પ્રોપર્ટી ટેક્સ: વર્ષે ₹15,000
• રિપેર: વર્ષે ₹20,000
• બ્રોકરેજ: દર બે વર્ષે એક મહિનાનું ભાડું = સરેરાશ વર્ષે ₹15,000
• કોઈ હોમ લોન નથી; માલિક 30% સ્લેબમાં (સેસ સાથે 31.2%)

પગલું 1: ટેક્સ પહેલાં હાથમાં રોકડ

પગલું 2: ભાડા પર ઇન્કમ ટેક્સ

પગલું 3: તમારી પાસે શું રહે છે

₹2,26,000 − ₹68,796 = ₹1,57,204, જાહેર ભાડાના આશરે 44%. ₹1.2 કરોડના ફ્લેટ પર, આ આશરે **1.3%**ની ટેક્સ પછીની યીલ્ડ છે, જ્યારે ગ્રોસ યીલ્ડ 3% છે. આ જ ગણિત અમારી ભાડાની યીલ્ડ vs કુલ વળતર સરખામણીનો આધાર છે.

તમારા સ્લેબ પર અસર જોવા ઇન્કમ ટેક્સ કેલ્ક્યુલેટર વાપરો.

ભાડાની આવક પર ટેક્સ કેવી રીતે લાગે છે (નાણાકીય વર્ષ 2026-27)

ઇન્કમ-ટેક્સ એક્ટ, 2025એ 1 એપ્રિલ 2026થી 1961ના એક્ટનું સ્થાન લીધું, પણ પદ્ધતિ બદલાઈ નથી:

1. વાર્ષિક મૂલ્ય: મોટે ભાગે અપેક્ષિત ભાડું અને વાસ્તવિક ભાડામાંથી જે વધુ હોય તે, ખાલી સમય મુજબ ગોઠવેલું. હવે સેક્શન 21 હેઠળ (અગાઉ સેક્શન 23).
2. બાદ: વર્ષ દરમિયાન ખરેખર ભરેલા મ્યુનિસિપલ ટેક્સ.
3. બાદ: નેટ વાર્ષિક મૂલ્ય પર 30%નું ફ્લેટ સ્ટાન્ડર્ડ ડિડક્શન, સેક્શન 22 હેઠળ (અગાઉ સેક્શન 24(a)). આ મેઇન્ટેનન્સ અને રિપેર પરના વાસ્તવિક ખર્ચનું સ્થાન લે છે: તેનો અલગ દાવો કરી શકાતો નથી.
4. બાદ: ભાડે આપેલી પ્રોપર્ટી પર હોમ લોનનું વ્યાજ, પોતે રહેતા ઘર પર લાગુ ₹2 લાખની મર્યાદા વગર (સેક્શન 22, અગાઉ 24(b)).

ધ્યાનમાં રાખવાની બાબતો:

• બંને રિજીમમાં ભાડે આપેલી પ્રોપર્ટી પર 30% કપાત અને વ્યાજની છૂટ છે.
• હાઉસ પ્રોપર્ટીનું નુકસાન (જ્યારે વ્યાજ ભાડા કરતાં વધુ હોય) ફક્ત જૂની રિજીમમાં વર્ષે ₹2 લાખ સુધી પગાર સામે સરભર થઈ શકે; નવી રિજીમમાં તે સરભર કે આગળ લઈ જઈ શકાતું નથી.
• સંયુક્ત માલિકીના ફ્લેટનું ભાડું દરેક કો-ઓનરના હાથમાં તેમના હિસ્સા મુજબ કરપાત્ર છે.

અમારી હોમ લોન ટેક્સ લાભ ગાઇડમાં વ્યાજના નિયમો વિગતવાર છે.

ભાડા પર TDS

જો વ્યક્તિગત કે HUF ભાડૂઆત મહિને ₹50,000થી વધુ ભાડું ભરે, તો તેણે ભાડા પર TDS કાપવો પડે (જૂની સેક્શન 194-IB, હવે ઇન્કમ-ટેક્સ એક્ટ, 2025ની સેક્શન 393નો ભાગ). વાર્ષિક મર્યાદાથી વધુ ભાડું ભરતા બિઝનેસ પણ TDS કાપે છે. રિટર્ન ભરતાં પહેલાં તમારા AIS કે ફોર્મ 26ASમાં ક્રેડિટ તપાસો, અને તેને તમારા ટેક્સ સામે ક્લેમ કરો.

જ્યારે ફ્લેટ પર હોમ લોન હોય

જો ભાડાથી EMI ભરવાનો હોય, તો તફાવત સામાન્ય રીતે મોટો હોય છે. અંદાજિત 8.5%ના દરે 20 વર્ષ માટે ₹60 લાખની લોનનો EMI આશરે ₹52,069 છે, જ્યારે અમારા ઉદાહરણનો ફ્લેટ મહિને આશરે ₹18,800 ટેક્સ પહેલાંની રોકડ આપે છે. તમારી લોનનો EMI EMI કેલ્ક્યુલેટરમાં તપાસી શકો.

લોનનું વ્યાજ કરપાત્ર ભાડું ઘટાડે છે, શરૂઆતનાં વર્ષોમાં ઘણી વાર નુકસાન સુધી. નવી રિજીમમાં એ નુકસાન સીધું વેડફાય છે, અને એટલે જ કેટલાક મકાનમાલિકો જૂની રિજીમમાં રહે છે.

મકાનમાલિકનું વાર્ષિક બજેટ

1. 12 નહીં, 11 મહિનાના ભાડાથી શરૂ કરો.
2. નિશ્ચિત ખર્ચ બાદ કરો: મેઇન્ટેનન્સ, પ્રોપર્ટી ટેક્સ, ઇન્શ્યોરન્સ.
3. રિપેર રિઝર્વ રાખો, ભાડાના આશરે 5-10%, અલગ ખાતા કે ટૂંકી FDમાં.
4. ખાલી સમય માટે બફર રાખો, એક-બે મહિનાનું ભાડું, અને EMI તેના પર આધારિત હોય તો વધુ.
5. દર મહિને ટેક્સ અલગ રાખો, નેટ ભાડાના આશરે 70% પર તમારા સ્લેબ રેટે, જેથી માર્ચનું બિલ આશ્ચર્ય ન આપે. TDS પછી તમારો કુલ ટેક્સ ₹10,000થી વધુ હોય તો એડવાન્સ ટેક્સ લાગુ પડે.
6. રિન્યૂઅલ વખતે ભાડાની સમીક્ષા કરો, સામાન્ય રીતે દર 11 મહિને કે કરાર મુજબ વાર્ષિક.

આવકનું રક્ષણ

• લેખિત, રજિસ્ટર્ડ કરાર જેમાં ભાડું, વધારો, ડિપોઝિટ, નોટિસ પિરિયડ અને મેઇન્ટેનન્સ કોણ ભરશે તે લખ્યું હોય. મોડેલ ટેનન્સી એક્ટ, 2021 આધારિત કાયદા અપનાવનારાં રાજ્યોમાં ડિપોઝિટ અને રેન્ટ ઓથોરિટી માટે પોતાના નિયમો છે.
• ભાડૂઆતનું પોલીસ વેરિફિકેશન, જે ઘણાં શહેરોમાં ફરજિયાત છે.
• સિક્યોરિટી ડિપોઝિટ નુકસાન અને ન ભરાયેલાં બિલ આવરી લેવા; કપાત લેખિતમાં નક્કી કરો.
• ઇન્શ્યોરન્સ બિલ્ડિંગ અને ફ્લેટમાં તમારા પોતાના સામાન માટે.
• ઇન્સ્પેક્શન સોંપણી અને ખાલી કરતી વખતે, તારીખવાળા ફોટા સાથે.

મુખ્ય મુદ્દા

• ટેક્સ પહેલાં જાહેર ભાડાના આશરે 60-70% તમારા સુધી પહોંચે તેમ આયોજન કરો; અમારા મહિને ₹30,000ના ઉદાહરણમાં ₹3.6 લાખ ઘટીને ₹2.26 લાખ થયા.
• ભાડા પર મ્યુનિસિપલ ટેક્સ અને ફ્લેટ 30% બાદ કર્યા પછી ટેક્સ લાગે છે; વાસ્તવિક મેઇન્ટેનન્સ અને રિપેર અલગથી બાદ મળતાં નથી.
• 30% સ્લેબમાં અમારા ઉદાહરણના મકાનમાલિક પાસે આશરે ₹1.57 લાખ રહ્યા, ₹1.2 કરોડના ફ્લેટ પર આશરે 1.3%ની ટેક્સ પછીની યીલ્ડ.
• મહિને ₹50,000થી વધુ ભાડું ભરતા ભાડૂઆતે TDS કાપવો પડે; રિટર્ન ભરતી વખતે તેનો ક્લેમ કરો.
• 11 મહિનાનું ભાડું, રિપેર રિઝર્વ અને ખાલી સમયના બફર સાથે બજેટ બનાવો, ખાસ કરીને જ્યારે EMI ભાડા પર આધારિત હોય.