किराए की असली आय: खाली रहना, मेंटेनेंस और टैक्स

भारतीय शहरों में मकान मालिक के पास खाली रहने, सोसाइटी मेंटेनेंस, प्रॉपर्टी टैक्स, मरम्मत और ब्रोकरेज के बाद आम तौर पर कागज पर लिखे किराए का करीब 60-70% बचता है, और इनकम टैक्स के बाद इससे भी कम। हमारे ₹30,000 महीने वाले फ्लैट के उदाहरण में, अक्टूबर 2026 की स्थिति में, ₹3.6 लाख का सालाना किराया टैक्स से पहले करीब ₹2.26 लाख नकदी और 30% स्लैब में टैक्स के बाद करीब ₹1.57 लाख रह गया। अपनी फाइनेंशियल प्लानिंग, और कोई भी ईएमआई, इसी नेट रकम के हिसाब से बनाएं।

वे खर्च जो किराया खा जाते हैं

इनमें से दो का अंदाजा अक्सर कम लगाया जाता है:

• खाली रहना। अच्छे फ्लैट भी पेंटिंग, लिस्टिंग और किरायेदार की जांच के दौरान खाली रहते हैं। प्लानिंग के लिए हर साल एक महीना मानकर चलना समझदारी है।
• बड़ी मरम्मत। वाटरप्रूफिंग, प्लंबिंग और उपकरण बदलने का खर्च एकमुश्त आता है। तीन साल बाद किरायेदार के जाने पर अक्सर ₹40,000-₹1 लाख का रिफ्रेश करना पड़ता है।

उदाहरण: ₹1.2 करोड़ का फ्लैट, ₹30,000 किराया

मान लें (सिर्फ समझने के लिए, आसान बनाकर):

• किराया: ₹30,000 महीना = ₹3,60,000 सालाना
• खाली रहना: साल में एक महीना
• सोसाइटी मेंटेनेंस: ₹4,500 महीना
• प्रॉपर्टी टैक्स: ₹15,000 सालाना
• मरम्मत: ₹20,000 सालाना
• ब्रोकरेज: हर दो साल में एक महीने का किराया = औसतन ₹15,000 सालाना
• कोई होम लोन नहीं; मालिक 30% स्लैब में (सेस के साथ 31.2%)

स्टेप 1: टैक्स से पहले हाथ में नकदी

स्टेप 2: किराए पर इनकम टैक्स

स्टेप 3: आपके पास क्या बचता है

₹2,26,000 − ₹68,796 = ₹1,57,204, यानी कागज पर लिखे किराए का करीब 44%। ₹1.2 करोड़ के फ्लैट पर यह टैक्स के बाद करीब 1.3% का यील्ड है, जबकि ग्रॉस यील्ड 3% है। यही गणित हमारी रेंटल यील्ड बनाम टोटल रिटर्न वाली तुलना का आधार है।

अपने स्लैब पर असर देखने के लिए इनकम टैक्स कैलकुलेटर इस्तेमाल करें।

किराए की आय पर टैक्स कैसे लगता है (वित्त वर्ष 2026-27)

1 अप्रैल 2026 से Income-tax Act, 2025 ने 1961 के एक्ट की जगह ली है, लेकिन तरीका वही है:

1. एनुअल वैल्यू: मोटे तौर पर अपेक्षित किराए और असल किराए में से जो ज्यादा हो, खाली रहने के हिसाब से एडजस्ट करके। अब सेक्शन 21 के तहत (पहले सेक्शन 23)।
2. घटाएं: साल में असल में चुकाए गए म्युनिसिपल टैक्स।
3. घटाएं: नेट एनुअल वैल्यू पर 30% का फ्लैट स्टैंडर्ड डिडक्शन, सेक्शन 22 के तहत (पहले सेक्शन 24(a))। यह मेंटेनेंस और मरम्मत के असल खर्च की जगह है: आप उन्हें अलग से क्लेम नहीं कर सकते।
4. घटाएं: किराए पर दी गई प्रॉपर्टी के होम लोन का ब्याज, खुद रहने वाले घर पर लागू ₹2 लाख की सीमा के बिना (सेक्शन 22, पहले 24(b))।

ध्यान देने वाली बातें:

• दोनों रिजीम में किराए पर दी गई प्रॉपर्टी पर 30% डिडक्शन और ब्याज मिलता है।
• मकान-संपत्ति से घाटा (जब ब्याज किराए से ज्यादा हो) सिर्फ पुराने रिजीम में सैलरी के सामने ₹2 लाख सालाना तक सेट-ऑफ हो सकता है; नए रिजीम में न इसे सेट-ऑफ किया जा सकता है और न आगे ले जाया जा सकता है।
• साझा मालिकाना वाले फ्लैट का किराया हर को-ओनर के हाथ में उसके हिस्से के हिसाब से टैक्स होता है।

ब्याज के नियम विस्तार से हमारी होम लोन टैक्स फायदे वाली गाइड में हैं।

किराए पर TDS

अगर कोई व्यक्ति या HUF किरायेदार ₹50,000 महीने से ज्यादा किराया देता है, तो उसे किराए पर TDS काटना होता है (पुराना सेक्शन 194-IB, अब Income-tax Act, 2025 के सेक्शन 393 का हिस्सा)। सालाना सीमा से ज्यादा किराया देने वाले बिजनेस भी TDS काटते हैं। रिटर्न भरने से पहले AIS या Form 26AS में क्रेडिट जांचें और उसे अपने टैक्स के सामने क्लेम करें।

जब फ्लैट पर होम लोन हो

अगर किराए से ईएमआई भरने की सोच है, तो आम तौर पर अंतर बड़ा होता है। 8.5% (उदाहरण के लिए) पर 20 साल के ₹60 लाख के लोन की ईएमआई करीब ₹52,069 है, जबकि हमारे उदाहरण का फ्लैट टैक्स से पहले करीब ₹18,800 महीना नकदी देता है। अपने लोन की ईएमआई ईएमआई कैलकुलेटर में जांचें।

लोन का ब्याज टैक्स योग्य किराए को घटाता है, और शुरुआती सालों में अक्सर घाटा हो जाता है। नए रिजीम में वह घाटा सीधे बेकार चला जाता है, और यही एक वजह है कि कुछ मकान मालिक पुराने रिजीम में बने रहते हैं।

मकान मालिक का सालाना बजट

1. 12 नहीं, 11 महीने के किराए से शुरुआत करें।
2. तय खर्च घटाएं: मेंटेनेंस, प्रॉपर्टी टैक्स, इंश्योरेंस।
3. मरम्मत के लिए रिजर्व रखें, किराए का करीब 5-10%, अलग खाते या छोटी FD में।
4. खाली रहने का बफर रखें, एक या दो महीने का किराया, और अगर ईएमआई किराए पर निर्भर है तो ज्यादा।
5. हर महीने टैक्स के लिए पैसा अलग रखें, नेट किराए के करीब 70% पर अपने स्लैब रेट से, ताकि मार्च का बिल अचानक न लगे। अगर TDS के बाद आपका कुल देय टैक्स ₹10,000 से ज्यादा है, तो एडवांस टैक्स लागू होता है।
6. रिन्यूअल पर किराए की समीक्षा करें, आम तौर पर हर 11 महीने में या एग्रीमेंट के हिसाब से सालाना।

आय को सुरक्षित रखना

• लिखित, रजिस्टर्ड एग्रीमेंट जिसमें किराया, बढ़ोतरी, डिपॉजिट, नोटिस अवधि और मेंटेनेंस कौन भरेगा, यह लिखा हो। जिन राज्यों ने Model Tenancy Act, 2021 पर आधारित कानून अपनाए हैं, वहां डिपॉजिट और रेंट अथॉरिटी के अपने नियम हैं।
• किरायेदारों का पुलिस वेरिफिकेशन, जो कई शहरों में जरूरी है।
• नुकसान और बकाया बिलों के लिए सिक्योरिटी डिपॉजिट; कटौतियों पर लिखित में सहमति बनाएं।
• बिल्डिंग और फ्लैट में रखे अपने सामान का इंश्योरेंस।
• फ्लैट सौंपते और वापस लेते समय तारीख वाली फोटो के साथ जांच।

मुख्य बातें

• मानकर चलें कि टैक्स से पहले कागज पर लिखे किराए का करीब 60-70% ही आप तक पहुंचेगा; हमारे ₹30,000 महीने वाले उदाहरण में ₹3.6 लाख घटकर ₹2.26 लाख रह गए।
• किराए पर म्युनिसिपल टैक्स और फ्लैट 30% घटाने के बाद टैक्स लगता है; मेंटेनेंस और मरम्मत का असल खर्च अलग से डिडक्ट नहीं होता।
• 30% स्लैब में हमारे उदाहरण के मकान मालिक के पास करीब ₹1.57 लाख बचे, यानी ₹1.2 करोड़ के फ्लैट पर टैक्स के बाद करीब 1.3% का यील्ड।
• ₹50,000 महीने से ज्यादा किराया देने वाले किरायेदारों को TDS काटना होता है; रिटर्न भरते समय उसे क्लेम करें।
• 11 महीने के किराए, मरम्मत रिजर्व और खाली रहने के बफर के हिसाब से बजट बनाएं, खासकर जब ईएमआई किराए पर निर्भर हो।