વેચનાર પર હોમ લોન બાકી હોય તો રીસેલ ફ્લેટ કેવી રીતે ખરીદવો
વેચનારના ફ્લેટ પર હજી હોમ લોન છે? પેઓફ રકમ કેવી રીતે તપાસવી, પૈસા બેંકો મારફતે કેવી રીતે મોકલવા, મૂળ દસ્તાવેજ કેવી રીતે છોડાવવા અને ભૂલો કેવી રીતે ટાળવી.
આ લેખમાં
જો તમે રીસેલ ફ્લેટ ખરીદો છો અને વેચનાર પર એ ફ્લેટની હોમ લોન હજી બાકી છે, તો સોદો સલામત રીતે થઈ શકે, જો વેચનારની લોન તમારી ખરીદ કિંમતમાંથી સીધી વેચનારના લેન્ડરને ચૂકવાય, અને મૂળ ટાઇટલ દસ્તાવેજ એ જ સમયમર્યાદામાં એ લેન્ડર પાસેથી તમારી કે તમારા લેન્ડર પાસે આવે. કોઈ મોટો એડવાન્સ આપતા પહેલાં વેચનારનો ફોરક્લોઝર (પેઓફ) લેટર અને લેન્ડર પાસે રહેલા દસ્તાવેજોની યાદી લો; ક્લોઝિંગ વખતે પેઓફ તમારા લેન્ડર મારફતે વેચનારના લોન ખાતામાં મોકલો; પછી ખાતરી કરો કે ચાર્જ હટ્યો છે અને મૂળ દસ્તાવેજ સોંપાયા છે.
આ ગાઇડ ઓક્ટોબર 2026ની સ્થિતિ મુજબ પગલાવાર ક્રમ, પૈસાના પ્રવાહનું ઉદાહરણ, દસ્તાવેજ પાછા આપવા અંગે RBIના નિયમો અને શું ટાળવું, તે જણાવે છે. પ્રક્રિયા રાજ્ય, હાઉસિંગ સોસાયટી અને લેન્ડર પ્રમાણે જુદી હોય છે, એટલે ટાઇટલ તપાસ માટે પ્રોપર્ટી વકીલની મદદ લો.
વેચનારની લોન તમારા માટે કેમ મહત્ત્વની છે
વેચનારના લેન્ડર પાસે ફ્લેટનું મોર્ગેજ છે અને તે મૂળ સેલ ડીડ અને બીજા ટાઇટલ દસ્તાવેજ રાખે છે. લોન પૂરી ચૂકવાય અને મોર્ગેજ છૂટે નહીં ત્યાં સુધી:
- તમારો લેન્ડર ફ્લેટ પર પોતાનો પહેલો ચાર્જ નહીં બનાવે;
- વેચનાર સ્વચ્છ ટાઇટલ આપી શકતો નથી; અને
- જો પૈસા વેચનાર સુધી પહોંચે પણ લેન્ડર સુધી નહીં, તો તમે એવા ફ્લેટના માલિક બની શકો જે હજી ગીરો છે.
ઉકેલ છે સંકલન: પેઓફ રકમ, ચુકવણીનો ક્રમ અને દસ્તાવેજ સોંપણી એકસાથે બંધાયેલાં હોવાં જોઈએ.
પગલાવાર: ખરીદીનું સંકલન
એડવાન્સ આપતા પહેલાં
- વેચનારનું તાજું લોન સ્ટેટમેન્ટ અને ફોરક્લોઝર લેટર માંગો. લેટરમાં ચોક્કસ તારીખ સુધીની ચોક્કસ પેઓફ રકમ અને ત્યાર પછીનું રોજનું વ્યાજ લખેલું હોવું જોઈએ.
- દસ્તાવેજોની યાદી (LOD) માંગો જે વેચનારના લેન્ડર પાસે છે, તેના લેટરહેડ પર. તેને એ ટાઇટલ ચેઇન સાથે સરખાવો જે તમારા વકીલને જોઈએ: જૂની સેલ ડીડ, એલોટમેન્ટ લેટર, લાગુ પડે ત્યાં સોસાયટી શેર સર્ટિફિકેટ, અને મંજૂરીઓ.
- ટાઇટલ તપાસ કરો. સબ-રજિસ્ટ્રાર પાસેથી પૂરતા સમયગાળાનું એન્કમ્બ્રન્સ સર્ટિફિકેટ લો (કેટલાં વર્ષનું, તે વકીલ જણાવશે) અને CERSAI રજિસ્ટ્રી પર શોધ કરો, કારણ કે ટાઇટલ ડીડ જમા કરીને લીધેલી લોન એન્કમ્બ્રન્સ સર્ટિફિકેટમાં કદાચ ન દેખાય. પ્રોપર્ટી ટેક્સની રસીદો અને સોસાયટી બાકી તપાસો.
- તમારી લોન માટે અરજી કરો ફોટોકોપી અને વેચનારના લેન્ડરના પત્રો સાથે. લેન્ડરને શરૂઆતમાં જ કહો કે મિલકત પર હાલની લોન છે; મોટા ભાગના લેન્ડર પાસે તેની નક્કી પ્રક્રિયા હોય છે.
એગ્રીમેન્ટ વખતે
- એવો એગ્રીમેન્ટ ટુ સેલ કરો જેમાં પેઓફ સ્પષ્ટ લખ્યું હોય. તેમાં લખ્યું હોય કે બાકી લોન કિંમતમાંથી ચૂકવાશે, કોણ કોને કેટલું અને ક્યારે આપશે, નક્કી તારીખ પછીનું વ્યાજ અને ફોરક્લોઝર ચાર્જ વેચનાર ભોગવશે, અને દસ્તાવેજ પાછા ન મળે તો શું થશે.
- એડવાન્સ ઓછો રાખો અને ફક્ત વેચનારના પોતાના બેંક ખાતામાં આપો, ક્યારેય રોકડમાં કે ત્રીજી વ્યક્તિને નહીં.
ક્લોઝિંગના દિવસે
- ક્લોઝિંગ તારીખ માટે માન્ય અપડેટેડ પેઓફ રકમ લો.
- TDS કાપો જો કિંમત ₹50 લાખ કે વધુ હોય: નિવાસી વેચનાર માટે 1%, ઇન્કમ-ટેક્સ એક્ટ, 2025ની કલમ 393(1) (જૂની કલમ 194-IA) હેઠળ, ઇન્કમ-ટેક્સ પોર્ટલથી જમા કરો. તે પૂરી વેચાણ કિંમત પર લાગે છે, જેમાં વેચનારની લોન ચૂકવતો ભાગ પણ આવે છે.
- તમારો લેન્ડર પેઓફ રકમ સીધી વેચનારના લોન ખાતામાં અને બાકીની રકમ વેચનારને મોકલે છે. લેન્ડરના પત્રમાં આપેલી તેના પોતાના લોન ખાતાની વિગતો પર RTGS કે NEFT વાપરો; જુઓ NEFT વિરુદ્ધ RTGS વિરુદ્ધ IMPS.
- સબ-રજિસ્ટ્રાર ઓફિસમાં સેલ ડીડ રજિસ્ટર કરાવો. સામાન્ય રીતે તમારો લેન્ડર વેચનારના લેન્ડર પાસેથી મૂળ દસ્તાવેજ લે છે, કે તમે ઓથોરિટી લેટર લઈને લો છો.
ક્લોઝિંગ પછી
- વેચનારનો લોન ક્લોઝર લેટર લો અને ખાતરી કરો કે વેચનારના લેન્ડરે CERSAI પરથી પોતાનો ચાર્જ હટાવ્યો છે.
- તપાસો કે LODનો દરેક દસ્તાવેજ પાછો આવ્યો છે. RBIના 2023ના નિર્દેશો હેઠળ લેન્ડરે સંપૂર્ણ ચુકવણીના 30 દિવસમાં બધા મૂળ મિલકત દસ્તાવેજ પાછા આપવા અને નોંધાયેલા ચાર્જ હટાવવા પડે છે. વિલંબ લેન્ડરના કારણે હોય તો તેણે દરરોજ ₹5,000 ચૂકવવા પડે છે. દસ્તાવેજ ખોવાય તો લેન્ડરે પ્રમાણિત નકલો મેળવવામાં મદદ કરવી અને ખર્ચ ભોગવવો પડે છે, તેના માટે તેને વધારાના 30 દિવસ મળે છે. અમારી લોન ક્લોઝર ચેકલિસ્ટ તે વિગતે સમજાવે છે.
- મ્યુટેશન અને સોસાયટી ટ્રાન્સફર પૂરું કરો જેથી પ્રોપર્ટી ટેક્સ અને સોસાયટી રેકોર્ડમાં તમારું નામ આવે.
ઉદાહરણ: પૈસા કેવી રીતે વહે છે
નેહા ₹70 લાખમાં રીસેલ ફ્લેટ ખરીદે છે. વેચનાર પર 9%ની હોમ લોનના ₹28.4 લાખ બાકી છે. નેહાની ₹52 લાખની લોન મંજૂર છે અને તેની પાસે ₹18 લાખ પોતાના છે, જેમાં અગાઉ આપેલો ₹2 લાખનો એડવાન્સ સામેલ છે. આંકડા ઉદાહરણ છે.
| ચુકવણી | ગણતરી | રકમ |
|---|---|---|
| નેહાએ જમા કરેલો TDS | 1% × ₹70,00,000 | ₹70,000 |
| નેહાના લેન્ડર તરફથી વેચનારના લોન ખાતામાં | પેઓફ રકમ | ₹28,40,000 |
| નેહાના લેન્ડર તરફથી વેચનારને | ₹52,00,000 − ₹28,40,000 | ₹23,60,000 |
| નેહા તરફથી વેચનારને (₹2 લાખ એડવાન્સ સહિત) | ₹18,00,000 − ₹70,000 TDS | ₹17,30,000 |
| કુલ | ₹70,000 + ₹28,40,000 + ₹23,60,000 + ₹17,30,000 | ₹70,00,000 |
જો ક્લોઝિંગ પેઓફ લેટરની તારીખથી 10 દિવસ લંબાય, તો વેચનારની લોન પર આશરે ₹700 રોજ (₹28,40,000 × 9% ÷ 365), એટલે કે આશરે ₹7,000 વ્યાજ ચાલુ રહે છે. એગ્રીમેન્ટમાં તે વેચનારનો ખર્ચ હોવો જોઈએ. સ્ટેમ્પ ડ્યુટી, રજિસ્ટ્રેશન અને બીજા ચાર્જ અલગ છે; જુઓ ફ્લેટ ખરીદીના છુપા ખર્ચ. નેહાનો ₹52 લાખ પર EMI જોવા EMI કેલ્ક્યુલેટર વાપરો.
વેચનારની લોન પર પ્રીપેમેન્ટ ચાર્જ
RBIના પ્રી-પેમેન્ટ ચાર્જીસ ઓન લોન્સ ડિરેક્શન્સ, 2025 હેઠળ, 1 જાન્યુઆરી 2026 કે પછી મંજૂર કે રિન્યૂ થયેલી, બિન-વ્યવસાયિક હેતુ માટે વ્યક્તિઓની ફ્લોટિંગ-રેટ લોન પર લેન્ડર ફોરક્લોઝર કે પ્રીપેમેન્ટ ચાર્જ લઈ શકતા નથી, અને RBIના જૂના નિર્દેશો પહેલેથી વ્યક્તિઓની ફ્લોટિંગ-રેટ હોમ લોન પર આવા ચાર્જ રોકતા હતા. ફિક્સ્ડ-રેટ લોન પર લોન દસ્તાવેજમાં દર્શાવેલો ચાર્જ લાગી શકે. બંને કિસ્સામાં આ વેચનારનો ખર્ચ છે; લેખિતમાં નક્કી કરો કે તે વેચનારના ભાગમાંથી કપાશે.
શું ન કરવું
- વેચનારને પૂરી કિંમત ન આપો એ વચન પર કે તે પોતે લોન બંધ કરશે.
- ફક્ત ફોટોકોપી પર ભરોસો ન કરો જ્યાં સુધી વેચનારનો લેન્ડર LODની લેખિત પુષ્ટિ ન આપે.
- ફક્ત એન્કમ્બ્રન્સ સર્ટિફિકેટ પર આધાર ન રાખો; CERSAI પર પણ શોધો અને લેન્ડરના પત્રો લો.
- વોટ્સએપ કે ઈમેલ પર મોકલેલા ખાતામાં પૈસા ન મોકલો જ્યાં સુધી લેન્ડરની બ્રાન્ચથી ખાતરી ન થાય. મિલકતના સોદામાં ચુકવણી વાળવાના ફ્રોડ સામાન્ય છે; ફ્રોડની ફરિયાદ cybercrime.gov.in પર કે 1930 પર કરો.
- બ્રોકર કે એજન્ટને OTP કે નેટ બેંકિંગ વિગતો ન આપો.
જો વેચનારનો લેન્ડર દસ્તાવેજ આપવામાં વિલંબ કરે
ઉધાર લેનાર વેચનાર છે, એટલે વેચનાર (કે તેના ઓથોરિટી લેટર સાથે તમે) લેન્ડરના ગ્રીવન્સ રિડ્રેસલ ઓફિસરને RBIના 30 દિવસના નિયમ અને ₹5,000 રોજના વળતરનો ઉલ્લેખ કરીને લખે. 30 દિવસમાં ઉકેલ ન આવે તો બેંક અને NBFC સામે cms.rbi.org.in પર RBI ઇન્ટિગ્રેટેડ ઓમ્બડ્સમેન પાસે જાઓ. વેચનારનો લેન્ડર હાઉસિંગ ફાઇનાન્સ કંપની હોય, તો નેશનલ હાઉસિંગ બેંકના GRIDS પોર્ટલ (grids.nhbonline.org.in) પર ફરિયાદ કરો. તમારા લેન્ડરને પણ જાણ કરતા રહો, કારણ કે તમારું મોર્ગેજ પૂરું કરવા તેને મૂળ દસ્તાવેજ જોઈએ.
મુખ્ય મુદ્દા
- વેચનાર પર હાલની હોમ લોન હોવી સામાન્ય છે; પેઓફ ખરીદ કિંમતમાંથી સીધું વેચનારના લેન્ડરને જવું જોઈએ.
- મોટો એડવાન્સ આપતા પહેલાં ફોરક્લોઝર લેટર અને દસ્તાવેજોની યાદી લો, અને એન્કમ્બ્રન્સ સર્ટિફિકેટ અને CERSAI બંને તપાસો.
- કિંમત ₹50 લાખ કે વધુ હોય તો પૂરી કિંમત પર 1% TDS કલમ 393(1) (જૂની 194-IA) હેઠળ કાપો.
- RBIના નિયમથી વેચનારના લેન્ડરે પેઓફના 30 દિવસમાં મૂળ દસ્તાવેજ પાછા આપવા અને ચાર્જ હટાવવા પડે છે, નહીં તો પોતાની ભૂલથી વિલંબ પર ₹5,000 રોજ ચૂકવવા પડે છે.
- એગ્રીમેન્ટ ટુ સેલમાં પેઓફ તારીખ, વધારાનું વ્યાજ અને ફોરક્લોઝર ચાર્જ વેચનાર પર નાખો.
વારંવાર પૂછાતા પ્રશ્નો
જેના પર હજી હોમ લોન છે તેવો ફ્લેટ ખરીદી શકાય?
હા, આ સામાન્ય છે. વેચનારની બાકી લોન વેચાણ કિંમતમાંથી ચૂકવાય છે, સામાન્ય રીતે તમારો લેન્ડર સીધો વેચનારના લેન્ડરને પૈસા આપે છે, ત્યાર પછી વેચનારનો લેન્ડર મૂળ દસ્તાવેજ પાછા આપે છે અને પોતાનો ચાર્જ હટાવે છે.
વેચનારની બેંક પાસેથી કયા દસ્તાવેજ લેવા જોઈએ?
એક તારીખ સુધીની ચોક્કસ બાકી રકમ દર્શાવતો ફોરક્લોઝર કે પેઓફ લેટર, તેની પાસે રહેલા મૂળ દસ્તાવેજોની યાદી, અને જરૂર હોય ત્યાં વેચાણ માટે તેની સંમતિ. પેઓફ પછી તમને તેનો ક્લોઝર કે નો-ડ્યુઝ લેટર, મૂળ દસ્તાવેજ અને CERSAI ચાર્જ હટ્યાની પુષ્ટિ જોઈએ.
વેચનારની બેંક મૂળ દસ્તાવેજ પાછા આપવામાં કેટલો સમય લે?
RBIના નિયમ હેઠળ નિયમનકારી લેન્ડરે સંપૂર્ણ ચુકવણીના 30 દિવસમાં મૂળ મિલકત દસ્તાવેજ પાછા આપવા અને નોંધાયેલા ચાર્જ હટાવવા પડે છે. વિલંબ લેન્ડરની ભૂલથી હોય તો તેણે દરેક દિવસના વિલંબ માટે ₹5,000 ચૂકવવા પડે છે.
રીસેલ ફ્લેટ ખરીદતી વખતે TDS કાપવો પડે?
હા, જો કિંમત ₹50 લાખ કે વધુ હોય, તો ખરીદનાર નિવાસી વેચનારને ચુકવણીમાંથી 1% TDS કાપીને સરકારમાં જમા કરે છે. આ ઇન્કમ-ટેક્સ એક્ટ, 2025ની કલમ 393(1)માં છે, જે જૂની કલમ 194-IA છે. બિન-નિવાસી વેચનાર માટે અલગ નિયમો છે.
વેચનારને પહેલાં પૈસા આપું જેથી તે પોતાની લોન બંધ કરે?
એવું ન કરવું વધુ સલામત છે. પેઓફ રકમ બેંકિંગ ચેનલથી સીધી વેચનારના લોન ખાતામાં મોકલો, શક્ય હોય તો તમારા લેન્ડર મારફતે, જેથી પૈસા લોન બંધ કરે અને દસ્તાવેજ તમારી કે તમારા લેન્ડર પાસે આવે.
શું એન્કમ્બ્રન્સ સર્ટિફિકેટમાં વેચનારની હોમ લોન દેખાશે?
હંમેશા નહીં. ઘણી હોમ લોન ટાઇટલ ડીડ જમા કરીને બને છે, જે કેટલાંક રાજ્યોમાં એન્કમ્બ્રન્સ સર્ટિફિકેટમાં દેખાતી નથી. લોનની ખાતરી માટે CERSAI રજિસ્ટ્રી પર શોધ અને વેચનારના લેન્ડરનો પત્ર જરૂરી છે.
આ લેખ ફક્ત સામાન્ય માહિતી માટે છે, વ્યક્તિગત નાણાકીય, ટેક્સ કે કાનૂની સલાહ નથી. કોઈ પણ નિર્ણય લેતા પહેલા તમારી બેંક, લેન્ડર અથવા યોગ્ય સલાહકાર પાસેથી ખાતરી કરો.