विक्रेता पर होम लोन बाकी हो तो रीसेल फ्लैट कैसे खरीदें
विक्रेता के फ्लैट पर अभी होम लोन है? पेऑफ रकम कैसे जांचें, पैसा बैंकों के जरिए कैसे भेजें, मूल दस्तावेज कैसे छुड़वाएं और आम गलतियों से कैसे बचें।
इस लेख में
अगर आप रीसेल फ्लैट खरीद रहे हैं और विक्रेता पर उस फ्लैट का होम लोन अभी बाकी है, तो सौदा सुरक्षित रूप से हो सकता है, बशर्ते विक्रेता का लोन आपकी खरीद कीमत से सीधे विक्रेता के लेंडर को चुकाया जाए, और मूल टाइटल दस्तावेज उसी समय-सीमा में उस लेंडर से आपके या आपके लेंडर के पास आएं। कोई बड़ा एडवांस देने से पहले विक्रेता का फोरक्लोजर (पेऑफ) लेटर और लेंडर के पास रखे दस्तावेजों की सूची लें; क्लोजिंग पर पेऑफ अपने लेंडर के जरिए विक्रेता के लोन खाते में भेजें; उसके बाद पक्का करें कि चार्ज हट गया और मूल दस्तावेज सौंप दिए गए।
यह गाइड अक्टूबर 2026 की स्थिति के अनुसार कदम-दर-कदम क्रम, पैसे के बहाव का उदाहरण, दस्तावेज लौटाने पर आरबीआई के नियम और किन चीजों से बचें, बताती है। प्रक्रिया राज्य, हाउसिंग सोसाइटी और लेंडर के हिसाब से अलग होती है, इसलिए टाइटल जांच के लिए प्रॉपर्टी वकील की मदद लें।
विक्रेता का लोन आपके लिए क्यों मायने रखता है
विक्रेता के लेंडर के पास फ्लैट का मॉर्गेज है और वह मूल सेल डीड व दूसरे टाइटल दस्तावेज रखता है। जब तक लोन पूरा न चुके और मॉर्गेज न छूटे:
- आपका लेंडर फ्लैट पर अपना पहला चार्ज नहीं बनाएगा;
- विक्रेता साफ टाइटल नहीं दे सकता; और
- अगर पैसा विक्रेता तक पहुंचे लेकिन लेंडर तक नहीं, तो आप ऐसे फ्लैट के मालिक बन सकते हैं जो अब भी गिरवी है।
हल है तालमेल: पेऑफ रकम, भुगतान का क्रम और दस्तावेज सौंपना एक साथ बंधे होने चाहिए।
कदम-दर-कदम: खरीद का तालमेल
एडवांस देने से पहले
- विक्रेता का ताजा लोन स्टेटमेंट और फोरक्लोजर लेटर मांगें। लेटर में एक तय तारीख तक की सटीक पेऑफ रकम और उसके बाद रोज का ब्याज लिखा होना चाहिए।
- दस्तावेजों की सूची (LOD) मांगें जो विक्रेता के लेंडर के पास हैं, उसके लेटरहेड पर। इसे उस टाइटल चेन से मिलाएं जो आपके वकील को चाहिए: पुरानी सेल डीड, अलॉटमेंट लेटर, जहां लागू हो सोसाइटी शेयर सर्टिफिकेट, और मंजूरियां।
- टाइटल जांच करें। सब-रजिस्ट्रार से पर्याप्त अवधि का एन्कम्ब्रेंस सर्टिफिकेट लें (कितने साल का, यह वकील बताएगा) और CERSAI रजिस्ट्री पर खोज करें, क्योंकि टाइटल डीड जमा करके लिया लोन एन्कम्ब्रेंस सर्टिफिकेट में शायद न दिखे। प्रॉपर्टी टैक्स रसीदें और सोसाइटी बकाया जांचें।
- अपने लोन के लिए आवेदन करें फोटोकॉपी और विक्रेता के लेंडर के पत्रों के साथ। लेंडर को शुरू में ही बताएं कि प्रॉपर्टी पर मौजूदा लोन है; ज्यादातर लेंडरों के पास इसकी तय प्रक्रिया होती है।
एग्रीमेंट के समय
- ऐसा एग्रीमेंट टू सेल साइन करें जिसमें पेऑफ साफ लिखा हो। इसमें लिखा हो कि बकाया लोन कीमत से चुकाया जाएगा, कौन किसे कितना और कब देगा, तय तारीख के बाद का ब्याज और फोरक्लोजर चार्ज विक्रेता देगा, और दस्तावेज न लौटे तो क्या होगा।
- एडवांस कम रखें और सिर्फ विक्रेता के अपने बैंक खाते में दें, कभी नकद या किसी तीसरे व्यक्ति को नहीं।
क्लोजिंग के दिन
- क्लोजिंग की तारीख के लिए मान्य अपडेटेड पेऑफ रकम लें।
- टीडीएस काटें अगर कीमत ₹50 लाख या ज्यादा है: निवासी विक्रेता के लिए 1%, इनकम-टैक्स एक्ट, 2025 की धारा 393(1) (पुरानी धारा 194-IA) के तहत, इनकम-टैक्स पोर्टल से जमा करें। यह पूरी बिक्री कीमत पर लगता है, जिसमें विक्रेता का लोन चुकाने वाला हिस्सा भी शामिल है।
- आपका लेंडर पेऑफ रकम सीधे विक्रेता के लोन खाते में और बाकी रकम विक्रेता को भेजता है। लेंडर के पत्र में दिए उसके अपने लोन खाते के ब्योरे पर RTGS या NEFT इस्तेमाल करें; देखें NEFT बनाम RTGS बनाम IMPS।
- सब-रजिस्ट्रार ऑफिस में सेल डीड रजिस्टर कराएं। आमतौर पर आपका लेंडर विक्रेता के लेंडर से मूल दस्तावेज लेता है, या आप ऑथॉरिटी लेटर लेकर लेते हैं।
क्लोजिंग के बाद
- विक्रेता का लोन क्लोजर लेटर लें और पक्का करें कि विक्रेता के लेंडर ने CERSAI से अपना चार्ज हटा दिया है।
- जांचें कि LOD का हर दस्तावेज वापस आया। आरबीआई के 2023 के निर्देशों के तहत लेंडरों को पूरा भुगतान होने के 30 दिन में सभी मूल प्रॉपर्टी दस्तावेज लौटाने और दर्ज चार्ज हटाने होते हैं। देरी लेंडर की वजह से हो तो उसे हर दिन ₹5,000 देने होते हैं। दस्तावेज खो जाएं तो लेंडर को प्रमाणित कॉपी दिलाने में मदद करनी होती है और खर्च उठाना होता है, इसके लिए उसे 30 दिन और मिलते हैं। हमारी लोन क्लोजर चेकलिस्ट इसे विस्तार से बताती है।
- म्यूटेशन और सोसाइटी ट्रांसफर पूरा करें ताकि प्रॉपर्टी टैक्स और सोसाइटी रिकॉर्ड में आपका नाम हो।
उदाहरण: पैसा कैसे बहता है
नेहा ₹70 लाख में रीसेल फ्लैट खरीद रही है। विक्रेता पर 9% के होम लोन के ₹28.4 लाख बाकी हैं। नेहा का ₹52 लाख का लोन मंजूर है और उसके पास ₹18 लाख अपने हैं, जिसमें पहले दिया ₹2 लाख का एडवांस शामिल है। आंकड़े उदाहरण हैं।
| भुगतान | गणना | रकम |
|---|---|---|
| नेहा द्वारा जमा टीडीएस | 1% × ₹70,00,000 | ₹70,000 |
| नेहा के लेंडर से विक्रेता के लोन खाते में | पेऑफ रकम | ₹28,40,000 |
| नेहा के लेंडर से विक्रेता को | ₹52,00,000 − ₹28,40,000 | ₹23,60,000 |
| नेहा से विक्रेता को (₹2 लाख एडवांस सहित) | ₹18,00,000 − ₹70,000 टीडीएस | ₹17,30,000 |
| कुल | ₹70,000 + ₹28,40,000 + ₹23,60,000 + ₹17,30,000 | ₹70,00,000 |
अगर क्लोजिंग पेऑफ लेटर की तारीख से 10 दिन खिसके, तो विक्रेता के लोन पर करीब ₹700 रोज (₹28,40,000 × 9% ÷ 365), यानी करीब ₹7,000 ब्याज चलता रहता है। एग्रीमेंट में यह विक्रेता का खर्च होना चाहिए। स्टांप ड्यूटी, रजिस्ट्रेशन और दूसरे चार्ज अलग हैं; देखें फ्लैट खरीद के छिपे खर्च। नेहा की ₹52 लाख पर ईएमआई देखने के लिए ईएमआई कैलकुलेटर इस्तेमाल करें।
विक्रेता के लोन पर प्रीपेमेंट चार्ज
आरबीआई के प्री-पेमेंट चार्जेज ऑन लोन्स डायरेक्शंस, 2025 के तहत, 1 जनवरी 2026 या उसके बाद मंजूर या रिन्यू हुए, गैर-कारोबारी काम के लिए व्यक्तियों के फ्लोटिंग-रेट लोन पर लेंडर फोरक्लोजर या प्रीपेमेंट चार्ज नहीं ले सकते, और आरबीआई के पुराने निर्देश पहले से व्यक्तियों के फ्लोटिंग-रेट होम लोन पर ऐसे चार्ज रोकते थे। फिक्स्ड-रेट लोन पर लोन दस्तावेजों में बताया चार्ज लग सकता है। दोनों ही हालात में यह विक्रेता का खर्च है; लिखित में तय करें कि यह विक्रेता के हिस्से से कटेगा।
क्या न करें
- विक्रेता को पूरी कीमत न दें इस वादे पर कि वह खुद लोन बंद कर देगा।
- सिर्फ फोटोकॉपी पर भरोसा न करें जब तक विक्रेता का लेंडर LOD की लिखित पुष्टि न करे।
- सिर्फ एन्कम्ब्रेंस सर्टिफिकेट पर निर्भर न रहें; CERSAI पर भी खोजें और लेंडर के पत्र लें।
- व्हाट्सऐप या ईमेल पर भेजे खाते में पैसा न भेजें जब तक लेंडर की ब्रांच से पुष्टि न हो। प्रॉपर्टी सौदों में भुगतान मोड़ने वाले फ्रॉड आम हैं; फ्रॉड की शिकायत cybercrime.gov.in पर या 1930 पर करें।
- ब्रोकर या एजेंट को ओटीपी या नेट बैंकिंग डिटेल न दें।
अगर विक्रेता का लेंडर दस्तावेज देने में देरी करे
उधारकर्ता विक्रेता है, इसलिए विक्रेता (या उसके ऑथॉरिटी लेटर के साथ आप) लेंडर के ग्रीवांस रिड्रेसल ऑफिसर को आरबीआई के 30 दिन के नियम और ₹5,000 रोज के मुआवजे का हवाला देकर लिखें। 30 दिन में हल न हो तो बैंक और एनबीएफसी के खिलाफ cms.rbi.org.in पर आरबीआई इंटीग्रेटेड ओम्बड्समैन के पास जाएं। विक्रेता का लेंडर हाउसिंग फाइनेंस कंपनी हो, तो नेशनल हाउसिंग बैंक के GRIDS पोर्टल (grids.nhbonline.org.in) पर शिकायत करें। अपने लेंडर को भी जानकारी देते रहें, क्योंकि आपका मॉर्गेज पूरा करने के लिए उसे मूल दस्तावेज चाहिए।
मुख्य बातें
- विक्रेता पर मौजूदा होम लोन होना सामान्य है; पेऑफ खरीद कीमत से सीधे विक्रेता के लेंडर को जाना चाहिए।
- बड़ा एडवांस देने से पहले फोरक्लोजर लेटर और दस्तावेजों की सूची लें, और एन्कम्ब्रेंस सर्टिफिकेट व CERSAI दोनों जांचें।
- कीमत ₹50 लाख या ज्यादा हो तो पूरी कीमत पर 1% टीडीएस धारा 393(1) (पुरानी 194-IA) के तहत काटें।
- आरबीआई के नियम से विक्रेता के लेंडर को पेऑफ के 30 दिन में मूल दस्तावेज लौटाने और चार्ज हटाने होते हैं, वरना अपनी गलती से देरी पर ₹5,000 रोज देने होते हैं।
- एग्रीमेंट टू सेल में पेऑफ तारीख, अतिरिक्त ब्याज और फोरक्लोजर चार्ज विक्रेता पर डालें।
अक्सर पूछे जाने वाले सवाल
क्या ऐसा फ्लैट खरीद सकते हैं जिस पर अभी होम लोन है?
हां, यह आम है। विक्रेता का बकाया लोन बिक्री कीमत से चुकाया जाता है, आमतौर पर आपका लेंडर सीधे विक्रेता के लेंडर को पैसा देता है, जिसके बाद विक्रेता का लेंडर मूल दस्तावेज लौटाता है और अपना चार्ज हटाता है।
विक्रेता के बैंक से कौन से दस्तावेज लेने चाहिए?
एक तारीख तक की सटीक बकाया रकम बताने वाला फोरक्लोजर या पेऑफ लेटर, उसके पास रखे मूल दस्तावेजों की सूची, और जहां जरूरी हो, बिक्री पर उसकी सहमति। पेऑफ के बाद आपको उसका क्लोजर या नो-ड्यूज लेटर, मूल दस्तावेज और CERSAI चार्ज हटने की पुष्टि चाहिए।
विक्रेता का बैंक मूल दस्तावेज लौटाने में कितना समय लेता है?
आरबीआई के नियम के तहत विनियमित लेंडरों को पूरा भुगतान होने के 30 दिन के भीतर मूल प्रॉपर्टी दस्तावेज लौटाने और दर्ज चार्ज हटाने होते हैं। देरी लेंडर की गलती से हो तो उसे हर दिन की देरी के लिए ₹5,000 देने होते हैं।
क्या रीसेल फ्लैट खरीदते समय टीडीएस काटना होता है?
हां, अगर कीमत ₹50 लाख या ज्यादा है, तो खरीदार निवासी विक्रेता को भुगतान से 1% टीडीएस काटकर सरकार के पास जमा करता है। यह इनकम-टैक्स एक्ट, 2025 की धारा 393(1) में है, जो पुरानी धारा 194-IA है। अनिवासी विक्रेता के लिए अलग नियम हैं।
क्या विक्रेता को पहले पैसा दे दूं ताकि वह अपना लोन बंद कर दे?
ऐसा न करना सुरक्षित है। पेऑफ रकम बैंकिंग चैनल से सीधे विक्रेता के लोन खाते में भेजें, बेहतर हो कि आपके लेंडर के जरिए, ताकि पैसा लोन बंद करे और दस्तावेज आप या आपके लेंडर तक पहुंचें।
क्या एन्कम्ब्रेंस सर्टिफिकेट में विक्रेता का होम लोन दिखेगा?
हमेशा नहीं। कई होम लोन टाइटल डीड जमा करके बनाए जाते हैं, जो कुछ राज्यों में एन्कम्ब्रेंस सर्टिफिकेट में नहीं दिखते। लोन की पुष्टि के लिए CERSAI रजिस्ट्री पर खोज और विक्रेता के लेंडर का पत्र जरूरी है।
यह लेख केवल सामान्य जानकारी के लिए है, निजी वित्तीय, टैक्स या कानूनी सलाह नहीं। कोई भी फैसला लेने से पहले अपने बैंक, लेंडर या योग्य सलाहकार से पुष्टि करें।