EMI कसा मोजला जातो: सूत्र, उदाहरण आणि हप्त्याचे विभाजन

EMI (इक्वेटेड मंथली इन्स्टॉलमेंट, म्हणजे समान मासिक हप्ता) रिड्युसिंग बॅलन्सच्या सूत्राने मोजला जातो: EMI = P·r·(1+r)^n / ((1+r)^n − 1), जिथे P म्हणजे कर्जाची रक्कम, r म्हणजे मासिक व्याजदर आणि n म्हणजे महिन्यांची संख्या. 8.5% दराने 20 वर्षांसाठी ₹30 लाखाच्या गृहकर्जासाठी हा हप्ता दरमहा सुमारे ₹26,035 येतो. हे सूत्र कसे काम करते, एक टप्प्याटप्प्याने उदाहरण आणि प्रत्येक EMI मध्ये नेमके काय असते, ते खाली पाहा.

EMI म्हणजे नेमके काय

EMI हा एक ठरावीक मासिक हप्ता असतो, जो ठरलेल्या मुदतीत संपूर्ण कर्ज फेडतो. प्रत्येक हप्त्याचे दोन भाग असतात:

• त्या महिन्याचे व्याज, जे अजून थकीत असलेल्या मुद्दलावर आकारले जाते.
• मुद्दलाची परतफेड, म्हणजे व्याज वजा केल्यानंतर EMI मधून उरलेली रक्कम.

EMI कायम तेवढाच राहतो पण थकीत शिल्लक सतत कमी होत असल्याने, व्याजाचा भाग दरमहा घटतो आणि मुद्दलाचा भाग वाढतो. याला रिड्युसिंग बॅलन्स (किंवा अमॉर्टायझिंग) कर्ज म्हणतात, आणि भारतातील बँका व NBFC यांची जवळपास सर्व गृहकर्जे, कार लोन आणि पर्सनल लोन याच पद्धतीने आखलेली असतात.

EMI चे सूत्र समजून घ्या

EMI = P × r × (1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1)

दोन गोष्टींमध्ये लोकांची गल्लत होते:

1. r मासिक आणि दशांश स्वरूपात असायला हवा. वर्षाला 8.5% म्हणजे 8.5 ÷ 12 ÷ 100 = 0.0070833.
2. n महिन्यांमध्ये असतो, वर्षांमध्ये नाही. 20 वर्षांच्या कर्जात 240 हप्ते असतात.

भविष्यातील सर्व EMI चे सध्याचे मूल्य कर्जाच्या रकमेइतके धरून हे सूत्र तयार होते. सोप्या भाषेत, दरमहा व्याज जोडल्यानंतरही शेवटच्या हप्त्याला शिल्लक बरोबर शून्यावर आणणारा एकच मासिक हप्ता हे सूत्र शोधते.

उदाहरण: 8.5% दराने 20 वर्षांसाठी ₹30 लाखाचे गृहकर्ज

पायरी 1: आकडे रूपांतरित करा.

• P = ₹30,00,000
• r = 8.5 ÷ 12 ÷ 100 = 0.0070833
• n = 20 × 12 = 240

पायरी 2: (1 + r)^n काढा.

(1.0070833)^240 ≈ 5.4412

पायरी 3: सूत्रात किंमती घाला.

• अंश: 30,00,000 × 0.0070833 × 5.4412 = 21,250 × 5.4412 ≈ 1,15,626
• छेद: 5.4412 − 1 = 4.4412
• EMI = 1,15,626 ÷ 4.4412 ≈ ₹26,035

पायरी 4: एकूण खर्च.

• एकूण भरणा: ₹26,035 × 240 ≈ ₹62.48 लाख
• एकूण व्याज: सुमारे ₹32.48 लाख, म्हणजे कर्जापेक्षाही जास्त

हे आकडे तपासण्यासाठी किंवा तुमचे स्वतःचे आकडे वापरून पाहण्यासाठी आमचा EMI कॅल्क्युलेटर वापरा.

पहिल्या EMI मध्ये काय असते: व्याज विरुद्ध मुद्दल

पहिल्या महिन्यात संपूर्ण ₹30 लाख थकीत असतात, त्यामुळे:

• व्याज = 30,00,000 × 0.0070833 = ₹21,250
• मुद्दल = 26,035 − 21,250 = ₹4,785

पहिल्या EMI पैकी फक्त सुमारे 18% भागच तुमचे कर्ज कमी करतो. संपूर्ण पहिल्या वर्षात तुम्ही साधारण ₹2.53 लाख व्याज आणि फक्त सुमारे ₹0.60 लाख मुद्दल भरता. हे प्रमाण हळूहळू उलटते; या कर्जात EMI मधील मुद्दल व्याजापेक्षा जास्त होते ते साधारण 12 व्या वर्षीच.

म्हणूनच कर्जाच्या सुरुवातीला केलेल्या मुदतपूर्व परतफेडीचा (प्रीपेमेंट) सर्वांत मोठा परिणाम होतो. लवकर फेडलेल्या मुद्दलाच्या प्रत्येक रुपयावर उरलेल्या सर्व वर्षांचे व्याज लागणे थांबते. यातून किती बचत होऊ शकते हे गृहकर्जाच्या प्रीपेमेंटनंतर EMI कमी करावा की मुदत या आमच्या मार्गदर्शकात दाखवले आहे.

मुदतीनुसार EMI आणि एकूण व्याज कसे बदलते

8.5% दराने तेच ₹30 लाखाचे कर्ज, वेगवेगळ्या मुदतींसाठी:

20 वरून 30 वर्षे केल्याने EMI दरमहा ₹3,000 पेक्षाही कमी घटतो, पण व्याजात ₹20 लाखांहून अधिक भर पडते. जास्त मुदतीमुळे मोठे कर्ज मिळण्यास पात्र ठरता येईल, पण मासिक खर्च कमी करण्याचा हा महागडा मार्ग आहे.

व्याजदरानुसार EMI कसा बदलतो

20 वर्षांसाठी तेच ₹30 लाखाचे कर्ज, वेगवेगळ्या दरांनी:

या कर्जावर प्रत्येक 0.5 टक्के बिंदूमुळे EMI मध्ये साधारण ₹950 आणि एकूण व्याजात ₹2 लाखांहून अधिक भर पडते. म्हणूनच कमी दर मिळवून देणारा चांगला क्रेडिट स्कोअर इतका महत्त्वाचा आहे. व्यावहारिक उपायांसाठी पाहा सिबिल स्कोअर कसा सुधारावा.

फ्लोटिंग दर, रेपो दर आणि तुमचा EMI

भारतातील बहुतेक नवी गृहकर्जे बाह्य बेंचमार्कशी, सहसा RBI च्या रेपो दराशी, जोडलेली फ्लोटिंग दराची कर्जे असतात. RBI च्या पतधोरण समितीने (MPC) 7 ऑक्टोबर 2026 रोजी रेपो दरात 25 बेसिस पॉइंट्सची वाढ करून तो 5.50% केला; फेब्रुवारी 2023 नंतरची ही पहिलीच वाढ आहे. कर्जदाते बेंचमार्कमधील बदल त्यांच्या ठरलेल्या रिसेट तारखांना फ्लोटिंग दराच्या कर्जदारांपर्यंत पोहोचवतात.

तुमचा दर वाढला की कर्ज मार्गावर ठेवण्यासाठी कर्जदात्याकडे दोन पर्याय असतात:

• EMI वाढवणे आणि शेवटची तारीख तीच ठेवणे, किंवा
• मुदत वाढवणे आणि EMI तोच ठेवणे.

बँका अनेकदा आपोआप मुदत वाढवतात, कारण त्याने EMI बदलत नाही आणि कर्जदारांच्या ते फारसे लक्षात येत नाही. फ्लोटिंग दरांच्या रिसेटबाबत RBI च्या ऑगस्ट 2023 च्या परिपत्रकानुसार कर्जदात्यांनी अशा बदलांची माहिती कर्जदारांना द्यायला हवी आणि जास्त EMI, जास्त मुदत किंवा दोन्हींचे मिश्रण असा पर्याय द्यायला हवा, तसेच कर्जदात्याच्या संचालक मंडळाने मंजूर केलेल्या धोरणानुसार फिक्स्ड दरावर जाण्याचा पर्यायही द्यायला हवा. हे परिपत्रक EMI आधारित वैयक्तिक कर्जांच्या संदर्भात आहे, त्यामुळे तुमच्या कर्जाला ते कसे लागू होते हे कर्जदात्याकडून तपासून घ्या. परवडत असेल तर जास्त मुदतीऐवजी जास्त EMI मागितल्याने सहसा व्याजात मोठी बचत होते.

फ्लॅट दर विरुद्ध रिड्युसिंग बॅलन्स दर

काही कर्जदाते, विशेषतः कन्झ्युमर ड्युरेबल्स आणि काही टू-व्हीलर किंवा पर्सनल लोनसाठी, फ्लॅट दर सांगतात. फ्लॅट दरात तुम्ही दरमहा परतफेड करत असूनही संपूर्ण मुदतीसाठी मूळ पूर्ण कर्जावर व्याज मोजले जाते.

उदाहरण: 10% फ्लॅट दराने 2 वर्षांसाठी ₹1 लाख म्हणजे वर्षाला ₹10,000, एकूण ₹20,000 व्याज, त्यामुळे EMI = ₹1,20,000 ÷ 24 = ₹5,000. रिड्युसिंग बॅलन्स पद्धतीने तोच ₹5,000 चा EMI साधारण 18% वार्षिक दराइतका होतो. नेहमी रिड्युसिंग बॅलन्स दर विचारा, किंवा त्याहूनही चांगले, किरकोळ कर्जांसाठी RBI ने कर्जदात्यांना देणे बंधनकारक केलेल्या की फॅक्ट्स स्टेटमेंटमधील वार्षिक टक्केवारी दर (APR) विचारा.

Excel किंवा Google Sheets मध्ये EMI मोजणे

हे सूत्र हाताने सोडवण्याची गरज नाही. स्प्रेडशीटमध्ये त्यासाठी तयार फंक्शन असते:

=PMT(8.5%/12, 240, -3000000)

याचे उत्तर सुमारे 26,035 येते. यातील आर्ग्युमेंट्स म्हणजे मासिक दर, महिन्यांची संख्या आणि कर्जाची रक्कम (उत्तर धन यावे म्हणून ऋण स्वरूपात लिहिलेली). महिनावार विभाजन पाहण्यासाठी व्याजाच्या भागासाठी IPMT आणि मुद्दलाच्या भागासाठी PPMT वापरा.

EMI च्या सूत्रात कोणत्या गोष्टी येत नाहीत

हे सूत्र फक्त व्याजातून येणारा कर्जाचा खर्च सांगते. तुमचा प्रत्यक्ष खर्च पुढील कारणांमुळे जास्त असू शकतो:

• प्रोसेसिंग फी आणि कागदपत्रांचे शुल्क (त्यावर 18% GST)
• कर्जासोबत जोडलेला विमा
• बांधकाम सुरू असलेल्या घरांवरील प्री-EMI व्याज, ज्यात संपूर्ण रक्कम वितरित होईपर्यंत फक्त वितरित रकमेवरील व्याज भरावे लागते
• EMI चुकल्यास उशिरा पेमेंटचे शुल्क

विशेषतः पर्सनल लोनमध्ये या अतिरिक्त खर्चांमुळे प्रत्यक्ष दर जाहीर दरापेक्षा बराच जास्त होऊ शकतो. एकूण खर्चावर ऑफर्सची तुलना कशी करावी हे आमच्या पर्सनल लोन व्याजदर मार्गदर्शकात सांगितले आहे.

महत्त्वाचे मुद्दे

• EMI = P·r·(1+r)^n / ((1+r)^n − 1), जिथे r हा दशांश स्वरूपातील मासिक दर आणि n महिन्यांमध्ये.
• 8.5% दराने 20 वर्षांसाठी ₹30 लाखाच्या कर्जाचा EMI सुमारे ₹26,035 आणि एकूण व्याज सुमारे ₹32.48 लाख येते.
• सुरुवातीचे EMI बहुतांश व्याजाचे असतात; मुद्दलाची परतफेड नंतरच्या वर्षांतच वेग घेते.
• जास्त मुदतीमुळे EMI थोडा कमी होतो, पण एकूण व्याज मोठ्या प्रमाणात वाढते.
• दीर्घ कर्जात व्याजदरातील छोटा फरकही लाखो रुपयांचा होतो, त्यामुळे APR आणि रिड्युसिंग बॅलन्स दरांची तुलना करा, फ्लॅट दरांची कधीच नाही.
• फ्लोटिंग दर वाढल्यावर मुदत वाढू देण्याऐवजी EMI वाढवण्याचा विचार करा.