EMI எப்படி கணக்கிடப்படுகிறது: ஃபார்முலா, உதாரணம்

EMI (equated monthly instalment, சம மாதத் தவணை) குறையும் இருப்பு ஃபார்முலாவான EMI = P·r·(1+r)^n / ((1+r)^n − 1) மூலம் கணக்கிடப்படுகிறது. இதில் P என்பது கடன் தொகை, r என்பது மாத வட்டி விகிதம், n என்பது மாதங்களின் எண்ணிக்கை. 8.5% வட்டியில் 20 ஆண்டுகளுக்கு ₹30 லட்சம் வீட்டுக் கடன் என்றால், இது மாதம் சுமார் ₹26,035 ஆகிறது. ஃபார்முலா எப்படிச் செயல்படுகிறது, படிப்படியான உதாரணம், ஒவ்வொரு EMI-க்குள்ளும் என்ன நடக்கிறது என்பதைக் கீழே பார்க்கலாம்.

EMI என்றால் உண்மையில் என்ன

EMI என்பது ஒரு குறிப்பிட்ட காலத்தில் கடனை முழுமையாக அடைக்கும் நிலையான மாதத் தவணை. ஒவ்வொரு தவணைக்கும் இரண்டு பகுதிகள் உண்டு:

• அந்த மாதத்துக்கான வட்டி, இன்னும் நிலுவையில் உள்ள அசலின் மீது வசூலிக்கப்படுவது.
• அசல் திருப்பிச் செலுத்துதல், அதாவது வட்டி போக EMI-யில் மீதமுள்ள தொகை.

EMI மாறாமல் இருக்கும்போது நிலுவை இருப்பு தொடர்ந்து குறைவதால், வட்டிப் பகுதி ஒவ்வொரு மாதமும் சுருங்கி, அசல் பகுதி வளர்கிறது. இதுவே குறையும் இருப்பு (அல்லது amortising) கடன்; இந்திய வங்கிகள் மற்றும் NBFC-களின் கிட்டத்தட்ட எல்லா வீட்டுக் கடன், கார் கடன், பர்சனல் லோன்களும் இப்படித்தான் அமைக்கப்படுகின்றன.

EMI ஃபார்முலா விளக்கம்

EMI = P × r × (1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1)

இரண்டு விஷயங்களில் பலர் தவறு செய்கிறார்கள்:

1. r மாத விகிதமாகவும் தசம வடிவிலும் இருக்க வேண்டும். ஆண்டுக்கு 8.5% என்பது 8.5 ÷ 12 ÷ 100 = 0.0070833 ஆகிறது.
2. n ஆண்டுகளில் அல்ல, மாதங்களில். 20 ஆண்டுக் கடனுக்கு 240 தவணைகள்.

எதிர்கால EMI-கள் அனைத்தின் தற்போதைய மதிப்பை (present value) கடன் தொகைக்குச் சமமாக வைப்பதிலிருந்து இந்த ஃபார்முலா வருகிறது. எளிமையாகச் சொன்னால், ஒவ்வொரு மாதமும் வட்டி சேர்க்கப்பட்ட பிறகும், கடைசித் தவணையில் இருப்பைச் சரியாகப் பூஜ்ஜியமாக்கும் ஒற்றை மாதத் தொகையை இது கண்டுபிடிக்கிறது.

உதாரணம்: 8.5% வட்டியில் 20 ஆண்டுகளுக்கு ₹30 லட்சம் வீட்டுக் கடன்

படி 1: உள்ளீடுகளை மாற்றுங்கள்.

• P = ₹30,00,000
• r = 8.5 ÷ 12 ÷ 100 = 0.0070833
• n = 20 × 12 = 240

படி 2: (1 + r)^n கணக்கிடுங்கள்.

(1.0070833)^240 ≈ 5.4412

படி 3: ஃபார்முலாவில் பொருத்துங்கள்.

• தொகுதி (Numerator): 30,00,000 × 0.0070833 × 5.4412 = 21,250 × 5.4412 ≈ 1,15,626
• பகுதி (Denominator): 5.4412 − 1 = 4.4412
• EMI = 1,15,626 ÷ 4.4412 ≈ ₹26,035

படி 4: மொத்தச் செலவு.

• மொத்தம் செலுத்துவது: ₹26,035 × 240 ≈ ₹62.48 லட்சம்
• மொத்த வட்டி: சுமார் ₹32.48 லட்சம், கடன் தொகையை விட அதிகம்

இந்த எண்களைச் சரிபார்க்க அல்லது உங்கள் சொந்த எண்களை முயற்சிக்க, எங்கள் EMI கால்குலேட்டர்-ஐப் பயன்படுத்துங்கள்.

முதல் EMI-க்குள்: வட்டி vs அசல்

முதல் மாதத்தில் முழு ₹30 லட்சமும் நிலுவையில் உள்ளது, எனவே:

• வட்டி = 30,00,000 × 0.0070833 = ₹21,250
• அசல் = 26,035 − 21,250 = ₹4,785

முதல் EMI-யில் சுமார் 18% மட்டுமே உங்கள் கடனைக் குறைக்கிறது. முதல் ஆண்டு முழுவதும், சுமார் ₹2.53 லட்சம் வட்டியும், சுமார் ₹0.60 லட்சம் அசலும் மட்டுமே செலுத்துகிறீர்கள். இந்த விகிதம் மெதுவாகவே மாறுகிறது; இந்தக் கடனில், சுமார் 12-வது ஆண்டில்தான் EMI-யில் அசல் வட்டியை முந்துகிறது.

அதனால்தான் கடனின் தொடக்கத்திலேயே முன்கூட்டியே செலுத்துவது (prepayment) மிகப் பெரிய பலனைத் தருகிறது. முன்கூட்டியே அடைக்கும் ஒவ்வொரு ரூபாய் அசலும், மீதமுள்ள எல்லா ஆண்டுகளிலும் வட்டி ஈட்டுவதை நிறுத்துகிறது. இது எவ்வளவு மிச்சப்படுத்தும் என்பதை வீட்டுக் கடன் prepayment-க்குப் பிறகு EMI-யைக் குறைப்பதா, காலத்தைக் குறைப்பதா குறித்த எங்கள் வழிகாட்டி காட்டுகிறது.

காலம் EMI-யையும் மொத்த வட்டியையும் எப்படி மாற்றுகிறது

அதே ₹30 லட்சம் கடன், 8.5% வட்டி, வெவ்வேறு காலங்கள்:

20 ஆண்டுகளிலிருந்து 30 ஆண்டுகளுக்கு மாறினால், EMI மாதம் ₹3,000-க்கும் குறைவாகவே குறைகிறது; ஆனால் வட்டி ₹20 லட்சத்துக்கு மேல் கூடுகிறது. நீண்ட காலம் பெரிய கடனுக்குத் தகுதி பெற உதவலாம்; ஆனால் மாதச் செலவைக் குறைக்க இது ஒரு விலையுயர்ந்த வழி.

வட்டி விகிதம் EMI-யை எப்படி மாற்றுகிறது

அதே ₹30 லட்சம் கடன், 20 ஆண்டுகள், வெவ்வேறு வட்டி விகிதங்கள்:

இந்தக் கடனில், ஒவ்வொரு 0.5 சதவீதப் புள்ளியும் EMI-யில் சுமார் ₹950-ஐயும், மொத்த வட்டியில் ₹2 லட்சத்துக்கு மேலும் சேர்க்கிறது. அதனால்தான் குறைந்த வட்டி பெற உதவும் வலுவான சிபில் ஸ்கோர் மிகவும் முக்கியம். நடைமுறை வழிகளுக்கு, பார்க்க: சிபில் ஸ்கோரை எப்படி உயர்த்துவது.

மாறும் வட்டி, ரெப்போ விகிதம், உங்கள் EMI

இந்தியாவில் பெரும்பாலான புதிய வீட்டுக் கடன்கள், வெளிப்புற அளவுகோலுடன் (external benchmark), பொதுவாக RBI ரெப்போ விகிதத்துடன், இணைக்கப்பட்ட மாறும் வட்டிக் கடன்கள். RBI-யின் நாணயக் கொள்கைக் குழு (Monetary Policy Committee) 2026 அக்டோபர் 7 அன்று ரெப்போ விகிதத்தை 25 அடிப்படைப் புள்ளிகள் உயர்த்தி 5.50% ஆக்கியது; 2023 பிப்ரவரிக்குப் பிறகு இதுவே முதல் உயர்வு. அளவுகோல் மாற்றங்களை, மாறும் வட்டிக் கடன்தாரர்களுக்கு அவர்களின் திட்டமிடப்பட்ட reset தேதிகளில் கடன் நிறுவனங்கள் பொருத்துகின்றன.

உங்கள் வட்டி உயரும்போது, கடனைச் சரியான பாதையில் வைக்கக் கடன் நிறுவனத்துக்கு இரண்டு வழிகள் உள்ளன:

• EMI-யை உயர்த்தி முடிவுத் தேதியை அப்படியே வைப்பது, அல்லது
• காலத்தை நீட்டித்து EMI-யை அப்படியே வைப்பது.

வங்கிகள் பெரும்பாலும் இயல்பாகக் காலத்தை நீட்டிக்கின்றன; ஏனெனில் EMI மாறாததால் கடன்தாரர்கள் அதைப் பெரிதாகக் கவனிப்பதில்லை. மாறும் வட்டியை reset செய்வது குறித்த RBI-யின் 2023 ஆகஸ்ட் சுற்றறிக்கை, இத்தகைய மாற்றங்களைக் கடன்தாரர்களுக்குத் தெரிவிக்கவும், அதிக EMI, நீண்ட காலம் அல்லது இரண்டின் கலவை என்ற தேர்வையும், கடன் நிறுவனத்தின் வாரியம் அங்கீகரித்த கொள்கையின்படி நிலையான வட்டிக்கு (fixed rate) மாறும் வாய்ப்பையும் வழங்கவும் கடன் நிறுவனங்களைக் கட்டாயப்படுத்துகிறது. இந்தச் சுற்றறிக்கை EMI அடிப்படையிலான தனிநபர் கடன்களை (personal loans) மையமாகக் கொண்டது; எனவே உங்கள் கடனுக்கு அது எப்படிப் பொருந்தும் என்று உங்கள் கடன் நிறுவனத்திடம் கேட்டுத் தெரிந்துகொள்ளுங்கள். உங்களால் முடிந்தால், நீண்ட காலத்துக்குப் பதிலாக அதிக EMI கேட்பது பொதுவாக நிறைய வட்டியை மிச்சப்படுத்தும்.

flat வட்டி vs reducing balance வட்டி

சில கடன் நிறுவனங்கள், குறிப்பாக நுகர்வோர் சாதனங்கள் மற்றும் சில இருசக்கர வாகன அல்லது பர்சனல் லோன்களுக்கு, flat விகிதம் என்று சொல்கின்றன. flat விகிதத்தில், ஒவ்வொரு மாதமும் நீங்கள் கடனைத் திருப்பிச் செலுத்திக்கொண்டிருந்தாலும், காலம் முழுவதும் முழு அசல் கடன் தொகையின் மீதே வட்டி கணக்கிடப்படுகிறது.

உதாரணம்: 10% flat விகிதத்தில் 2 ஆண்டுகளுக்கு ₹1 லட்சம் என்றால், ஆண்டுக்கு ₹10,000 வட்டி, மொத்தம் ₹20,000; எனவே EMI = ₹1,20,000 ÷ 24 = ₹5,000. reducing balance அடிப்படையில் அதே ₹5,000 EMI என்பது ஆண்டுக்கு சுமார் 18% வட்டிக்குச் சமம். எப்போதும் reducing balance விகிதத்தைக் கேளுங்கள்; இன்னும் சிறப்பாக, சில்லறைக் கடன்களுக்கு RBI கட்டாயமாக்கியுள்ள Key Facts Statement-இல் காட்டப்படும் ஆண்டு சதவீத விகிதத்தை (Annual Percentage Rate, APR) கேளுங்கள்.

Excel அல்லது Google Sheets-இல் EMI கணக்கிடுவது

ஃபார்முலாவைக் கையால் கணக்கிட வேண்டியதில்லை. ஸ்ப்ரெட்ஷீட்களில் இதற்கென ஒரு உள்ளமைந்த ஃபங்ஷன் உள்ளது:

=PMT(8.5%/12, 240, -3000000)

இது சுமார் 26,035 என்று தரும். இதில் உள்ள arguments: மாத வட்டி விகிதம், மாதங்களின் எண்ணிக்கை, கடன் தொகை (விடை நேர்மறையாக வர எதிர்மறையாக உள்ளிடப்படுகிறது). மாதவாரியான பிரிவைப் பார்க்க, வட்டிப் பகுதிக்கு IPMT, அசல் பகுதிக்கு PPMT பயன்படுத்துங்கள்.

EMI ஃபார்முலாவில் சேராதவை

ஃபார்முலா வட்டியிலிருந்து மட்டுமான கடன் செலவைத் தருகிறது. இவற்றால் உங்கள் உண்மையான செலவு அதிகமாகலாம்:

• செயலாக்கக் கட்டணம் (processing fee) மற்றும் ஆவணக் கட்டணங்கள் (கட்டணங்களுக்கு 18% GST கூடுதல்)
• கடனுடன் இணைக்கப்பட்ட காப்பீடு
• கட்டுமானத்தில் உள்ள வீடுகளுக்கு Pre-EMI வட்டி; முழுத் தொகை வழங்கப்படும் வரை, வழங்கப்பட்ட தொகைக்கு வட்டி மட்டும் செலுத்துவீர்கள்
• EMI தவறினால் தாமதக் கட்டணங்கள்

குறிப்பாக பர்சனல் லோன்களில், இந்தக் கூடுதல் செலவுகள் உண்மையான வட்டி விகிதத்தை விளம்பர விகிதத்தை விட வெகுவாக உயர்த்தலாம். மொத்தச் செலவின் அடிப்படையில் சலுகைகளை எப்படி ஒப்பிடுவது என்பதை எங்கள் பர்சனல் லோன் வட்டி விகித வழிகாட்டி விளக்குகிறது.

முக்கிய அம்சங்கள்

• EMI = P·r·(1+r)^n / ((1+r)^n − 1); இதில் r என்பது தசம வடிவில் மாத விகிதம், n என்பது மாதங்கள்.
• 8.5% வட்டியில் 20 ஆண்டுகளுக்கு ₹30 லட்சம் கடனுக்கு EMI சுமார் ₹26,035; மொத்த வட்டி சுமார் ₹32.48 லட்சம்.
• ஆரம்ப EMI-கள் பெரும்பாலும் வட்டியே; பிந்தைய ஆண்டுகளில்தான் அசல் திருப்பிச் செலுத்துதல் வேகமெடுக்கிறது.
• நீண்ட காலம் EMI-யைச் சற்றே குறைக்கும், ஆனால் மொத்த வட்டியைக் கணிசமாக உயர்த்தும்.
• நீண்ட காலக் கடனில் சிறிய வட்டி வேறுபாடுகளும் லட்சங்களாகச் சேரும்; எனவே APR மற்றும் reducing balance விகிதங்களை ஒப்பிடுங்கள், flat விகிதங்களை ஒருபோதும் அல்ல.
• மாறும் வட்டி உயரும்போது, காலம் நீள விடுவதற்குப் பதிலாக EMI-யை உயர்த்துவதைப் பரிசீலியுங்கள்.