બિલ્ડરે ફ્લેટ એલોટમેન્ટ રદ કર્યું? રિફંડ અને હોમ લોનનો હિસાબ
બિલ્ડરે ફ્લેટ એલોટમેન્ટ રદ કર્યું? ટ્રાઇપાર્ટાઇટ એગ્રીમેન્ટમાં રિફંડ કોને મળે, હોમ લોન કેવી રીતે બંધ કરવી અને RERAમાં વ્યાજ કેવી રીતે માંગવું તે જાણો.
આ લેખમાં
જ્યારે બિલ્ડર તમારું એલોટમેન્ટ રદ કરે, ત્યારે રિફંડ અને તમારી હોમ લોનને બે અલગ રસ્તા તરીકે ટ્રેક કરવા પડે, જે એક બિંદુએ મળે છે: પહેલાં બેંકના પૈસા ચૂકવાવા જોઈએ. રદ્દીકરણનો પત્ર, બિલ્ડરની રિફંડ ગણતરી અને બેંકનું આઉટસ્ટેન્ડિંગ સ્ટેટમેન્ટ લો, તમારા ટ્રાઇપાર્ટાઇટ એગ્રીમેન્ટ મુજબ રિફંડ કોને ચૂકવવાપાત્ર છે તે તપાસો, લોન બંધ થાય ત્યાં સુધી EMI ભરતા રહો, અને જો રદ્દીકરણ કે કપાત મંજૂર ન હોય તો તમારી રાજ્ય RERA ઓથોરિટી પાસેથી વ્યાજ કે વળતર માંગો. સ્થિતિ ઑક્ટોબર 2026 મુજબ.
પહેલાં જાણો કે એલોટમેન્ટ કેમ રદ થયું
રસ્તો એ વાત પર આધાર રાખે છે કે ભૂલ કોની છે.
| સ્થિતિ | કાયદો શું કહે છે | તમે શું માંગી શકો |
|---|---|---|
| બિલ્ડર સમયસર પ્રોજેક્ટ પૂરો ન કરી શક્યો કે પઝેશન ન આપ્યું, અથવા તેનું રજિસ્ટ્રેશન રદ થયું | RERA કલમ 18(1) અને 19(4): માંગણી પર નક્કી દરે વ્યાજ સાથે રિફંડ, વત્તા વળતર | ચૂકવેલી પૂરી રકમ, વ્યાજ સાથે |
| બિલ્ડરે એગ્રીમેન્ટ હેઠળ માન્ય કારણ વગર રદ કર્યું | RERA કલમ 11(5): રદ્દીકરણ ફક્ત એગ્રીમેન્ટ ફોર સેલ મુજબ; એકતરફી અને પૂરતા કારણ વગર હોય તો તમે ઓથોરિટીમાં જઈ શકો | ફ્લેટ પાછો મેળવવો, અથવા વ્યાજ સાથે રિફંડ |
| તમારી ચુકવણી ચૂકી જવાથી બિલ્ડરે રદ કર્યું, જેમ એગ્રીમેન્ટમાં લખ્યું છે | એગ્રીમેન્ટની શરતો લાગુ; ઓથોરિટી ઘણી વાર જપ્તી મર્યાદિત કરે છે (ઉદાહરણ તરીકે હરિયાણાની ગુરુગ્રામ ઓથોરિટી તેના 2018ના રેગ્યુલેશન હેઠળ અર્નેસ્ટ મનીની જપ્તી કિંમતના 10% સુધી મર્યાદિત રાખે છે) | મંજૂર કપાત પછીની બાકી રકમનું રિફંડ |
| પ્રોજેક્ટ બંધ કે જમીનનો વિવાદ | કલમ 18 હેઠળ વ્યાજ સાથે રિફંડ; ખામીવાળા ટાઇટલ માટે કલમ 18(2) હેઠળ વળતર | વ્યાજ અને વળતર સાથે રિફંડ |
રિફંડ પરનું વ્યાજ રાજ્યના RERA નિયમોથી નક્કી થાય છે. ઘણાં રાજ્યો સ્ટેટ બેંક ઑફ ઇન્ડિયાના સૌથી ઊંચા માર્જિનલ કોસ્ટ ઑફ લેન્ડિંગ રેટ (MCLR) વત્તા 2%નો ઉપયોગ કરે છે, જેમ હરિયાણા અને બિહાર RERAના ઓર્ડરમાં દેખાય છે, પણ તમારા રાજ્યના નિયમો અને તાજેતરના ઓર્ડર જરૂર તપાસો. ઓર્ડરમાં રિફંડની સમયમર્યાદા પણ અલગ અલગ હોય છે, સામાન્ય રીતે ઓર્ડરથી 60થી 90 દિવસ.
રિફંડ અને લોન કેવી રીતે જોડાયેલાં છે
અન્ડર-કન્સ્ટ્રક્શન ફ્લેટ માટે મોટા ભાગની બેંકો તમારી અને બિલ્ડર સાથે ટ્રાઇપાર્ટાઇટ એગ્રીમેન્ટ કરે છે. સામાન્ય શરતોમાં લખ્યું હોય છે કે એલોટમેન્ટ રદ થાય તો બિલ્ડર બેંકે ડિસ્બર્સ કરેલી રકમ સીધી બેંકને પાછી આપશે, અને તે ચૂકવાય નહીં ત્યાં સુધી બેંકનો ચાર્જ રહેશે. તમારી કૉપીમાં આ જુઓ:
- રિફંડ શરત: બિલ્ડરે કોને અને કેટલા દિવસમાં ચૂકવવાનું છે
- સબવેન્શન કે વ્યાજ ચુકવણીની શરત: જો બિલ્ડરે પ્રી-EMI વ્યાજ ભરવાનું સ્વીકાર્યું હતું, તો રદ્દીકરણ પર તે બંધ થાય છે કે નહીં
- બાય-બેક કે ગેરંટી શરત: કેટલાક એગ્રીમેન્ટમાં રદ્દીકરણ પર બિલ્ડર બેંકને ચૂકવવા જવાબદાર હોય છે
તમારી કૉપી ન મળે તો બેંક પાસેથી લેખિતમાં સર્ટિફાઇડ કૉપી માંગો.
ઉદાહરણ: રિફંડનો હિસાબ કેવી રીતે કાઢવો
ઉદાહરણ માટેના આંકડા.
- ફ્લેટની કિંમત: ₹60 લાખ. તમે પોતાના ₹6 લાખ આપ્યા; બેંકે બિલ્ડરને ₹30 લાખ ડિસ્બર્સ કર્યા.
- વ્યાજ દર 8.5%. તમે 18 મહિના સુધી દર મહિને ₹21,250 (₹30,00,000 × 8.5% ÷ 12) સાદું પ્રી-EMI વ્યાજ ભર્યું = ₹3,82,500.
- બિલ્ડર એલોટમેન્ટ રદ કરે છે.
કેસ A: ભૂલ બિલ્ડરની (વિલંબ) અને તે પૂરું રિફંડ આપે છે. બિલ્ડર ₹36 લાખ ચૂકવે છે. ટ્રાઇપાર્ટાઇટ એગ્રીમેન્ટ મુજબ ₹30 લાખ (અને તે મહિનાનું બાકી વ્યાજ, જો હોય તો) બેંકને જાય છે, જે લોન બંધ કરે છે; ₹6 લાખ તમને મળે છે. પછી તમે પૂરા ₹36 લાખ પર ચુકવણીની તારીખોથી RERA દરે વ્યાજ માંગો છો. તમારા ₹3,82,500ના પ્રી-EMI વ્યાજનું ખરું નુકસાન વળતર માંગતી વખતે ઓથોરિટી કે એડજ્યુડિકેટિંગ ઓફિસરને બતાવી શકાય.
કેસ B: તમારી ચૂકના કારણે બિલ્ડર રદ કરે છે અને કિંમતના 10% (₹6 લાખ) કાપે છે. રિફંડ ₹30 લાખ છે. આખી રકમ બેંકને જાય છે, જે ફક્ત ₹30 લાખની મુદ્દલ બંધ કરે છે; તમારા ₹6 લાખમાંથી કંઈ પાછું મળતું નથી. ક્લોઝિંગની તારીખે કોઈ વ્યાજ બાકી હોય તો તે તમે ભરો છો.
કેસ C: બિલ્ડર ₹8 લાખ કાપે છે. રિફંડ ₹28 લાખ છે, જે ₹30 લાખની બાકી રકમ કરતાં ઓછું છે. લોન બંધ કરવા તમારે ₹2 લાખની ઘટ (વ્યાજ સાથે) ભરવી પડશે, પછી વધારાની કપાતનો વિવાદ RERAમાં ઉઠાવો.
| કેસ A | કેસ B | કેસ C | |
|---|---|---|---|
| બિલ્ડરનું રિફંડ | ₹36,00,000 | ₹30,00,000 | ₹28,00,000 |
| બેંકને ચુકવણી | ₹30,00,000 | ₹30,00,000 | ₹28,00,000 |
| તમને મળે / તમે ભરો | +₹6,00,000 | શૂન્ય | −₹2,00,000 |
તમારું લોન બેલેન્સ અને તેના પરનું વ્યાજ EMI કેલ્ક્યુલેટરથી તપાસો.
સ્ટેપ-બાય-સ્ટેપ: હિસાબ મેળવો અને સ્વચ્છ રીતે બંધ કરો
- રદ્દીકરણનો પત્ર અને રિફંડની ગણતરી લો. બિલ્ડર પાસે એવું સ્ટેટમેન્ટ માંગો જેમાં દરેક રસીદ હોય, તારીખ સાથે તમારી ચુકવણી અને બેંક ડિસ્બર્સમેન્ટ અલગ અલગ, કઈ શરત હેઠળ કપાત થઈ, ટેક્સ, અને નેટ રિફંડ.
- બેંકનું આઉટસ્ટેન્ડિંગ સ્ટેટમેન્ટ લો. મુદ્દલ, આજ સુધીનું વ્યાજ, દૈનિક વ્યાજ અને રિફંડ જમા કરવાનું એકાઉન્ટ પૂછો.
- બંનેનો મેળ કરો. બેંક સ્ટેટમેન્ટનું દરેક ડિસ્બર્સમેન્ટ બિલ્ડરના સ્ટેટમેન્ટમાં રસીદ તરીકે દેખાવું જોઈએ. તફાવત હોય તો કોઈ ચુકવણીનો હિસાબ નથી.
- બેંકને કૉપીમાં રાખીને બિલ્ડરને લખો. બિલ્ડરને બેંકનો હિસ્સો સીધો લોન એકાઉન્ટમાં ભરવા અને તારીખની પુષ્ટિ કરવા કહો. બેંકની લેખિત સંમતિ વગર બેંકનો હિસ્સો તમારા એકાઉન્ટમાં ન લો.
- EMI કે પ્રી-EMI ભરતા રહો જ્યાં સુધી બેંક લોન બંધ થયાની પુષ્ટિ ન કરે. બિલ્ડર સાથે વિવાદ હોય તો પણ ચૂકી ગયેલો EMI ક્રેડિટ બ્યુરોને રિપોર્ટ થાય છે. જુઓ EMI બાઉન્સ ચાર્જ અને પરિણામો.
- લોન યોગ્ય રીતે બંધ કરો. ક્લોઝર લેટર, NOC, દસ્તાવેજો પાછા અને ચાર્જ દૂર થાય તેની ખાતરી કરો. RBIના નિયમો મુજબ લેન્ડરે પૂરી ચુકવણીના 30 દિવસમાં મૂળ દસ્તાવેજો પાછા આપવા અને રજિસ્ટ્રી ચાર્જ દૂર કરવા પડે, અને લેન્ડરના કારણે વિલંબ થાય તો દરરોજ ₹5,000 વળતર આપવું પડે. લોન ક્લોઝર ચેકલિસ્ટ જુઓ.
- ફી વિશે પૂછો. પ્રોસેસિંગ ફી ઘણી વાર પાછી મળતી નથી, પણ તેનું બ્રેકઅપ માંગો; જુઓ લોન કેન્સલ થાય ત્યારે પ્રોસેસિંગ ફી રિફંડ. વ્યક્તિઓને અપાયેલી ફ્લોટિંગ-રેટ હોમ લોન પર ફોરક્લોઝર ચાર્જ લઈ શકાતો નથી.
- રાજ્ય RERA ઓથોરિટીમાં ફરિયાદ કરો જો રદ્દીકરણ કે કપાત મંજૂર ન હોય, અથવા બિલ્ડર ચૂકવણી ન કરે. એગ્રીમેન્ટ, રસીદો, બેંક સ્ટેટમેન્ટ અને પત્રવ્યવહાર જોડો. વળતરના દાવાનો નિર્ણય કાયદા હેઠળ એડજ્યુડિકેટિંગ ઓફિસર કરે છે.
ક્યાં ફરિયાદ કરવી
- બિલ્ડર: રાજ્ય RERA ઓથોરિટી (રાજ્યના RERA પોર્ટલ પર ઓનલાઇન ફરિયાદ). સેવામાં ખામી માટે કન્ઝ્યુમર કમિશન બીજો રસ્તો છે.
- બેંક કે NBFC: પહેલાં ગ્રીવન્સ ઓફિસર; 30 દિવસમાં ઉકેલ ન આવે તો RBI ઇન્ટિગ્રેટેડ ઓમ્બડ્સમેન cms.rbi.org.in કે 14448 પર.
- હાઉસિંગ ફાઇનાન્સ કંપની: પહેલાં ગ્રીવન્સ ઓફિસર, પછી નેશનલ હાઉસિંગ બેંકનું GRIDS પોર્ટલ grids.nhbonline.org.in.
શું ન કરવું
- ભૂલ બિલ્ડરની છે એટલે EMI બંધ ન કરો.
- બેંકના આઉટસ્ટેન્ડિંગ સાથે મેળવ્યા વગર બિલ્ડરના "ફુલ એન્ડ ફાઇનલ સેટલમેન્ટ" પર સહી ન કરો.
- રિફંડ "ઝડપથી અપાવવાનું" કહેનાર કોઈને પર્સનલ એકાઉન્ટમાં પૈસા ન આપો, અને OTP કે બેંકિંગ PIN ક્યારેય શેર ન કરો.
- બેંકની લેખિત સંમતિ વગર, બેંકને ચૂકવવાની રકમનો ચેક તમારા નામે ન લો.
મુખ્ય મુદ્દા
- ટ્રાઇપાર્ટાઇટ એગ્રીમેન્ટ વાંચો: બેંકે ડિસ્બર્સ કરેલી રકમ સામાન્ય રીતે પહેલાં બેંકને પાછી અપાય છે.
- બિલ્ડર નિષ્ફળ જાય ત્યારે RERAની કલમ 18 અને 19(4) વ્યાજ સાથે રિફંડ આપે છે; કલમ 11(5) રદ્દીકરણને એગ્રીમેન્ટની શરતો સુધી મર્યાદિત કરે છે.
- કોઈ પણ રિફંડ આંકડો સ્વીકારતાં પહેલાં દરેક બેંક ડિસ્બર્સમેન્ટનો બિલ્ડરની રસીદો સાથે મેળ કરો.
- ક્લોઝર લેટર મળે ત્યાં સુધી EMI ભરતા રહો; કોઈ ઘટ હોય તો ભરો અને તેનો વિવાદ અલગથી ઉઠાવો.
- લોન બંધ થયા પછી RBIના 30 દિવસના નિયમ હેઠળ NOC અને દસ્તાવેજો મેળવો.
વારંવાર પૂછાતા પ્રશ્નો
બિલ્ડર મારો ફ્લેટ રદ કરે તો રિફંડ મને મળે કે બેંકને?
જ્યાં ટ્રાઇપાર્ટાઇટ એગ્રીમેન્ટ હોય ત્યાં સામાન્ય રીતે લખ્યું હોય છે કે બિલ્ડરે પહેલાં લેન્ડરને તેણે ડિસ્બર્સ કરેલી રકમ પાછી આપવી, અને બાકીની રકમ જ તમને મળે. તમારા ટ્રાઇપાર્ટાઇટ એગ્રીમેન્ટની રિફંડ શરત વાંચો અને બેંક પાસેથી લેખિત આઉટસ્ટેન્ડિંગ સ્ટેટમેન્ટ માંગો.
બિલ્ડરે એલોટમેન્ટ રદ કર્યા પછી પણ મારે EMI ભરવો પડે?
હા, લોન ખરેખર બંધ ન થાય ત્યાં સુધી. લોન બેંક સાથેનો તમારો કરાર છે, એટલે ભૂલ બિલ્ડરની હોય તો પણ ચૂકી ગયેલા EMI તમારા ક્રેડિટ સ્કોરને નુકસાન કરે છે. બિલ્ડરને ઝડપથી બેંકને ચૂકવવા કહો અને તમે જે વ્યાજ ભરો છો તે તમારા રિફંડ દાવામાં સામેલ કરો.
શું બિલ્ડર કારણ વગર મારું એલોટમેન્ટ રદ કરી શકે?
ના. RERAની કલમ 11(5) હેઠળ પ્રમોટર ફક્ત એગ્રીમેન્ટ ફોર સેલની શરતો મુજબ જ એલોટમેન્ટ રદ કરી શકે. જો રદ્દીકરણ એકતરફી અને પૂરતા કારણ વગરનું હોય, તો તમે રાજ્યની RERA ઓથોરિટીમાં જઈ શકો.
RERAમાં રિફંડ પર કેટલું વ્યાજ મળે?
જ્યાં રિફંડ કલમ 18 કે 19(4) હેઠળ બને છે, ત્યાં રકમ રાજ્યના નિયમોમાં નક્કી કરેલા દરે વ્યાજ સાથે પાછી અપાય છે. ઘણાં રાજ્યો SBIના સૌથી ઊંચા MCLR વત્તા 2%નો ઉપયોગ કરે છે, પણ તમારા રાજ્યના RERA નિયમો અને ઓર્ડર જરૂર તપાસો.
બિલ્ડરનું રિફંડ મારી બાકી લોન કરતાં ઓછું હોય તો?
ઘટતી રકમ તમારે બેંકને ચૂકવવી જ પડે. લોન બંધ કરવા તે ભરો, ક્લોઝર લેટર અને દસ્તાવેજો લો, અને જો આ કપાત તમારા એગ્રીમેન્ટમાં મંજૂર ન હોય તો આ તફાવત RERA કે કન્ઝ્યુમર કમિશન મારફતે બિલ્ડર પાસેથી માંગો.
આ લેખ ફક્ત સામાન્ય માહિતી માટે છે, વ્યક્તિગત નાણાકીય, ટેક્સ કે કાનૂની સલાહ નથી. કોઈ પણ નિર્ણય લેતા પહેલા તમારી બેંક, લેન્ડર અથવા યોગ્ય સલાહકાર પાસેથી ખાતરી કરો.