बिल्डर ने अलॉटमेंट रद्द किया? रिफंड और होम लोन का हिसाब
बिल्डर ने फ्लैट अलॉटमेंट रद्द कर दिया? जानें ट्राइपार्टाइट एग्रीमेंट में रिफंड किसे मिलता है, होम लोन कैसे बंद करें और रेरा में ब्याज कैसे मांगें।
इस लेख में
जब बिल्डर आपका अलॉटमेंट रद्द करता है, तो रिफंड और आपके होम लोन को दो अलग रास्तों की तरह ट्रैक करना होता है, जो एक बिंदु पर मिलते हैं: पहले बैंक का पैसा चुकाया जाना चाहिए। रद्दीकरण का पत्र, बिल्डर का रिफंड कैलकुलेशन और बैंक का आउटस्टैंडिंग स्टेटमेंट लें, देखें कि आपके ट्राइपार्टाइट एग्रीमेंट के तहत रिफंड किसे देय है, लोन बंद होने तक ईएमआई भरते रहें, और अगर रद्दीकरण या कटौती की इजाजत नहीं है तो अपनी राज्य रेरा अथॉरिटी से ब्याज या मुआवजा मांगें। स्थिति अक्टूबर 2026 तक की।
पहले यह पता करें कि अलॉटमेंट क्यों रद्द हुआ
रास्ता इस पर निर्भर करता है कि गलती किसकी है।
| स्थिति | कानून क्या कहता है | आप क्या मांग सकते हैं |
|---|---|---|
| बिल्डर समय पर प्रोजेक्ट पूरा नहीं कर पाया या पजेशन नहीं दिया, या उसका रजिस्ट्रेशन रद्द हुआ | रेरा धारा 18(1) और 19(4): मांगने पर तय दर से ब्याज सहित रिफंड, साथ में मुआवजा | पूरी चुकाई गई रकम, ब्याज सहित |
| बिल्डर ने एग्रीमेंट के तहत बिना वैध कारण के रद्द किया | रेरा धारा 11(5): रद्दीकरण सिर्फ एग्रीमेंट फॉर सेल के अनुसार; एकतरफा और बिना पर्याप्त कारण हो तो आप अथॉरिटी में जा सकते हैं | फ्लैट की बहाली, या ब्याज सहित रिफंड |
| आपके भुगतान चूकने पर बिल्डर ने रद्द किया, जैसा एग्रीमेंट में लिखा है | एग्रीमेंट की शर्तें लागू; अथॉरिटी अक्सर जब्ती सीमित करती हैं (उदाहरण के लिए हरियाणा की गुरुग्राम अथॉरिटी अपने 2018 के रेगुलेशन के तहत अर्नेस्ट मनी की जब्ती को कीमत के 10% तक सीमित करती है) | मंजूर कटौती के बाद बाकी रकम का रिफंड |
| प्रोजेक्ट बंद या जमीन का विवाद | धारा 18 के तहत ब्याज सहित रिफंड; खराब टाइटल के लिए धारा 18(2) के तहत मुआवजा | ब्याज और मुआवजे सहित रिफंड |
रिफंड पर ब्याज राज्य के रेरा नियमों से तय होता है। कई राज्य स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की सबसे ऊंची मार्जिनल कॉस्ट ऑफ लेंडिंग रेट (एमसीएलआर) प्लस 2% इस्तेमाल करते हैं, जैसा हरियाणा और बिहार रेरा के आदेशों में दिखता है, लेकिन अपने राज्य के नियम और हाल के आदेश जरूर देखें। आदेशों में रिफंड की समय-सीमा भी अलग-अलग होती है, आमतौर पर आदेश से 60 से 90 दिन।
रिफंड और लोन आपस में कैसे जुड़े हैं
अंडर-कंस्ट्रक्शन फ्लैट के लिए ज्यादातर बैंक आपके और बिल्डर के साथ ट्राइपार्टाइट एग्रीमेंट करते हैं। आम शर्तों में लिखा होता है कि अलॉटमेंट रद्द होने पर बिल्डर बैंक की डिसबर्स की गई रकम सीधे बैंक को लौटाएगा, और जब तक यह चुकाई नहीं जाती, बैंक का चार्ज बना रहेगा। अपनी कॉपी में ये देखें:
- रिफंड शर्त: बिल्डर को किसे और कितने दिनों में भुगतान करना है
- सबवेंशन या ब्याज भुगतान की शर्त: अगर बिल्डर ने प्री-ईएमआई ब्याज भरने का वादा किया था, तो क्या रद्दीकरण पर वह बंद हो जाता है
- बाय-बैक या गारंटी शर्त: कुछ एग्रीमेंट में रद्दीकरण पर बिल्डर बैंक को चुकाने के लिए जिम्मेदार होता है
अगर आपको अपनी कॉपी नहीं मिल रही, तो बैंक से लिखित में सर्टिफाइड कॉपी मांगें।
उदाहरण: रिफंड का हिसाब कैसे लगाएं
उदाहरण के लिए आंकड़े।
- फ्लैट की कीमत: ₹60 लाख। आपने अपनी जेब से ₹6 लाख दिए; बैंक ने बिल्डर को ₹30 लाख डिसबर्स किए।
- ब्याज दर 8.5%। आपने 18 महीने तक हर महीने ₹21,250 (₹30,00,000 × 8.5% ÷ 12) का साधारण प्री-ईएमआई ब्याज भरा = ₹3,82,500।
- बिल्डर अलॉटमेंट रद्द कर देता है।
केस A: गलती बिल्डर की (देरी) और वह पूरा रिफंड देता है। बिल्डर ₹36 लाख देता है। ट्राइपार्टाइट एग्रीमेंट के तहत ₹30 लाख (और उस महीने का बकाया ब्याज, अगर कोई हो) बैंक को जाता है, जो लोन बंद कर देता है; ₹6 लाख आपको मिलते हैं। इसके बाद आप पूरे ₹36 लाख पर भुगतान की तारीखों से रेरा दर पर ब्याज मांगते हैं। आपके ₹3,82,500 के प्री-ईएमआई ब्याज का असली नुकसान मुआवजा मांगते समय अथॉरिटी या एडजुडिकेटिंग ऑफिसर को दिखाया जा सकता है।
केस B: आपकी चूक पर बिल्डर रद्द करता है और कीमत का 10% (₹6 लाख) काट लेता है। रिफंड ₹30 लाख है। पूरी रकम बैंक को जाती है, जो सिर्फ ₹30 लाख का मूलधन बंद करता है; आपके ₹6 लाख में से कुछ वापस नहीं मिलता। क्लोजिंग की तारीख पर कोई ब्याज बकाया हो तो वह आप भरते हैं।
केस C: बिल्डर ₹8 लाख काटता है। रिफंड ₹28 लाख है, जो ₹30 लाख के बकाया से कम है। लोन बंद करने के लिए आपको ₹2 लाख की कमी (ब्याज सहित) भरनी होगी, फिर ज्यादा कटौती का विवाद रेरा में उठाएं।
| केस A | केस B | केस C | |
|---|---|---|---|
| बिल्डर का रिफंड | ₹36,00,000 | ₹30,00,000 | ₹28,00,000 |
| बैंक को भुगतान | ₹30,00,000 | ₹30,00,000 | ₹28,00,000 |
| आपको मिलता / आप भरते हैं | +₹6,00,000 | शून्य | −₹2,00,000 |
अपने लोन बैलेंस और उस पर ब्याज की जांच ईएमआई कैलकुलेटर से करें।
स्टेप-बाय-स्टेप: हिसाब मिलाएं और साफ-सुथरे तरीके से बंद करें
- रद्दीकरण का पत्र और रिफंड का हिसाब लें। बिल्डर से ऐसा स्टेटमेंट मांगें जिसमें हर रसीद हो, तारीख सहित आपके भुगतान और बैंक डिसबर्समेंट अलग-अलग, किस शर्त के तहत कटौती की गई, टैक्स, और नेट रिफंड।
- बैंक का आउटस्टैंडिंग स्टेटमेंट लें। मूलधन, आज तक का ब्याज, प्रति दिन का ब्याज, और रिफंड जमा करने का अकाउंट पूछें।
- दोनों का मिलान करें। बैंक स्टेटमेंट का हर डिसबर्समेंट बिल्डर के स्टेटमेंट में रसीद के रूप में दिखना चाहिए। अगर अंतर है, तो कोई भुगतान बेहिसाब है।
- बैंक को कॉपी में रखकर बिल्डर को लिखें। बिल्डर से कहें कि बैंक का हिस्सा सीधे लोन अकाउंट में भरे और तारीख की पुष्टि करे। बैंक की लिखित सहमति के बिना बैंक का हिस्सा अपने अकाउंट में न लें।
- ईएमआई या प्री-ईएमआई भरते रहें जब तक बैंक लोन बंद होने की पुष्टि न कर दे। बिल्डर के साथ विवाद हो तब भी छूटी हुई ईएमआई क्रेडिट ब्यूरो को रिपोर्ट होती है। देखें ईएमआई बाउंस चार्ज और नतीजे।
- लोन ठीक से बंद करें। क्लोजर लेटर, एनओसी, दस्तावेजों की वापसी और चार्ज हटवाना सुनिश्चित करें। आरबीआई के नियमों के मुताबिक लेंडर को पूरा भुगतान होने के 30 दिनों के अंदर मूल दस्तावेज लौटाने और रजिस्ट्री चार्ज हटाने होते हैं, और लेंडर की वजह से देरी होने पर ₹5,000 प्रति दिन मुआवजा देना होता है। लोन क्लोजर चेकलिस्ट देखें।
- फीस के बारे में पूछें। प्रोसेसिंग फीस अक्सर वापस नहीं होती, लेकिन उसका ब्रेकअप मांगें; देखें लोन कैंसल होने पर प्रोसेसिंग फीस रिफंड। व्यक्तियों को दिए गए फ्लोटिंग-रेट होम लोन पर फोरक्लोजर चार्ज नहीं लगाया जा सकता।
- राज्य रेरा अथॉरिटी में शिकायत करें अगर रद्दीकरण या कटौती की इजाजत नहीं है, या बिल्डर भुगतान नहीं करता। एग्रीमेंट, रसीदें, बैंक स्टेटमेंट और पत्राचार साथ लगाएं। मुआवजे के दावों का फैसला कानून के तहत एडजुडिकेटिंग ऑफिसर करता है।
कहां शिकायत करें
- बिल्डर: राज्य रेरा अथॉरिटी (राज्य के रेरा पोर्टल पर ऑनलाइन शिकायत)। सेवा में कमी के लिए कंज्यूमर कमीशन एक दूसरा रास्ता है।
- बैंक या एनबीएफसी: पहले ग्रीवांस ऑफिसर; 30 दिनों में हल न हो तो आरबीआई इंटीग्रेटेड ओम्बड्समैन cms.rbi.org.in या 14448 पर।
- हाउसिंग फाइनेंस कंपनी: पहले ग्रीवांस ऑफिसर, फिर नेशनल हाउसिंग बैंक का GRIDS पोर्टल grids.nhbonline.org.in।
क्या न करें
- बिल्डर की गलती है, इस वजह से ईएमआई बंद न करें।
- बैंक के आउटस्टैंडिंग से मिलान किए बिना बिल्डर के "फुल एंड फाइनल सेटलमेंट" पर साइन न करें।
- रिफंड "जल्दी दिलाने" का वादा करने वाले किसी को पर्सनल अकाउंट में पैसे न दें, और ओटीपी या बैंकिंग पिन कभी साझा न करें।
- बैंक की लिखित सहमति के बिना, बैंक को देय रकम का चेक अपने नाम पर न लें।
मुख्य बातें
- ट्राइपार्टाइट एग्रीमेंट पढ़ें: बैंक की डिसबर्स की गई रकम आमतौर पर पहले बैंक को लौटाई जाती है।
- बिल्डर के चूकने पर रेरा की धारा 18 और 19(4) ब्याज सहित रिफंड देती हैं; धारा 11(5) रद्दीकरण को एग्रीमेंट की शर्तों तक सीमित करती है।
- कोई भी रिफंड आंकड़ा मानने से पहले हर बैंक डिसबर्समेंट का बिल्डर की रसीदों से मिलान करें।
- क्लोजर लेटर मिलने तक ईएमआई भरते रहें; कोई कमी हो तो भरें और उसका विवाद अलग से उठाएं।
- लोन बंद होने के बाद आरबीआई के 30 दिन के नियम के तहत एनओसी और दस्तावेज लें।
अक्सर पूछे जाने वाले सवाल
अगर बिल्डर मेरा फ्लैट रद्द कर दे, तो रिफंड मुझे मिलेगा या बैंक को?
जहां ट्राइपार्टाइट एग्रीमेंट होता है, उसमें आमतौर पर लिखा होता है कि बिल्डर पहले लेंडर को उसकी डिसबर्स की गई रकम लौटाएगा, और बाकी रकम ही आपको मिलेगी। अपने ट्राइपार्टाइट एग्रीमेंट की रिफंड शर्त पढ़ें और बैंक से लिखित आउटस्टैंडिंग स्टेटमेंट मांगें।
बिल्डर के अलॉटमेंट रद्द करने के बाद भी क्या मुझे ईएमआई भरनी होगी?
हां, जब तक लोन सच में बंद न हो जाए। लोन बैंक के साथ आपका कॉन्ट्रैक्ट है, इसलिए गलती बिल्डर की होने पर भी छूटी हुई ईएमआई आपके क्रेडिट स्कोर को नुकसान पहुंचाती है। बिल्डर से जल्दी बैंक को पैसा देने को कहें और जो ब्याज आप भर रहे हैं उसे अपने रिफंड दावे में शामिल करें।
क्या बिल्डर बिना वजह मेरा अलॉटमेंट रद्द कर सकता है?
नहीं। रेरा की धारा 11(5) के तहत प्रमोटर सिर्फ एग्रीमेंट फॉर सेल की शर्तों के अनुसार ही अलॉटमेंट रद्द कर सकता है। अगर रद्दीकरण एकतरफा और बिना पर्याप्त कारण के है, तो आप राज्य की रेरा अथॉरिटी में जा सकते हैं।
रेरा में रिफंड पर कितना ब्याज मिलता है?
जहां रिफंड धारा 18 या 19(4) के तहत बनता है, वहां रकम राज्य के नियमों में तय दर से ब्याज सहित लौटाई जाती है। कई राज्य एसबीआई की सबसे ऊंची एमसीएलआर प्लस 2% इस्तेमाल करते हैं, लेकिन अपने राज्य के रेरा नियम और आदेश जरूर देखें।
अगर बिल्डर का रिफंड मेरे बकाया लोन से कम हो तो क्या होगा?
कमी की रकम आपको बैंक को फिर भी चुकानी होगी। लोन बंद करने के लिए इसे भरें, क्लोजर लेटर और दस्तावेज लें, और अगर यह कटौती आपके एग्रीमेंट में मंजूर नहीं थी तो यह अंतर रेरा या कंज्यूमर कमीशन के जरिए बिल्डर से मांगें।
यह लेख केवल सामान्य जानकारी के लिए है, निजी वित्तीय, टैक्स या कानूनी सलाह नहीं। कोई भी फैसला लेने से पहले अपने बैंक, लेंडर या योग्य सलाहकार से पुष्टि करें।