એક જ બિલ્ડર પ્રોજેક્ટમાં ફ્લેટ બદલવો: હોમ લોનના કાગળો

સામાન્ય રીતે તમે એ જ બિલ્ડર પ્રોજેક્ટમાં બીજા ફ્લેટમાં જઈ શકો, પણ તમારી હોમ લોન આપોઆપ સાથે નથી આવતી. બેંકના સેંક્શન, મોર્ગેજ અને ડિસ્બર્સમેન્ટ રેકોર્ડમાં ચોક્કસ યુનિટનું નામ હોય છે, એટલે આગળ કોઈ પૈસા છૂટા થાય તે પહેલાં તમારે નવું કે સુધારેલું એગ્રીમેન્ટ ફોર સેલ, તમારી ચુકવણી ટ્રાન્સફર કરતો બિલ્ડરનો લેટર, મોર્ગેજની નવી મંજૂરી, રિવાઇઝ્ડ સેંક્શન કે અમેન્ડમેન્ટ લેટર, અને અપડેટ થયેલા ટ્રાઇપાર્ટાઇટ એગ્રીમેન્ટ, વેલ્યુએશન અને ઇન્શ્યોરન્સ જોઈએ. માહિતી ઓક્ટોબર 2026 મુજબ છે.

બેંક ફ્લેટ બદલવાને નવી પ્રોપર્ટી કેમ ગણે છે

હોમ લોન એક ઓળખાયેલી પ્રોપર્ટી સામે સિક્યોર્ડ હોય છે. તમે ફ્લેટ A બુક કર્યો ત્યારે બેંકે એ યુનિટનું ટાઇટલ, મંજૂરીઓ, કાર્પેટ એરિયા અને કિંમત તપાસી હતી, અને તેનો ચાર્જ (અને બાંધકામ હેઠળના ફ્લેટમાં ટ્રાઇપાર્ટાઇટ એગ્રીમેન્ટ) ફ્લેટ Aને લાગુ પડે છે. તમે ફ્લેટ Bમાં જાઓ, ભલે એ જ ટાવરના બીજા માળે, તો બેંકે:

• ખાતરી કરવી પડે કે નવું યુનિટ વેચાણ માટે ખાલી છે અને પ્રોજેક્ટના RERA રજિસ્ટ્રેશન અને મંજૂરીઓમાં સામેલ છે
• તેનું ફરી વેલ્યુએશન કરી લોન-ટુ-વેલ્યુ (LTV) રેશિયો ફરી ગણવો પડે
• પોતાનો સિક્યોરિટી ઇન્ટરેસ્ટ ફ્લેટ Aથી ફ્લેટ B પર ખસેડવો પડે
• ખાતરી કરવી પડે કે બિલ્ડરને પહેલેથી ચૂકવેલો દરેક રૂપિયો હવે ફ્લેટ Bના ખાતામાં જમા છે

આ થાય નહીં ત્યાં સુધી મોટા ભાગની બેંકો આગળનાં ડિસ્બર્સમેન્ટ અટકાવી દે છે. તમારી લોન આંશિક રીતે જ ડિસ્બર્સ થઈ હોય તો વાંચો સેંક્શન અને ડિસ્બર્સમેન્ટમાં શું ફરક છે.

કયા દસ્તાવેજો અપડેટ કરવા પડે

બેંક પાસેથી તેની પોતાની ચેકલિસ્ટ લેખિતમાં માંગો; બેંકો અને હાઉસિંગ ફાઇનાન્સ કંપનીઓની જરૂરિયાતો અને ક્રમ અલગ હોય છે.

એગ્રીમેન્ટ ફોર સેલ અને સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી

રિયલ એસ્ટેટ (રેગ્યુલેશન એન્ડ ડેવલપમેન્ટ) એક્ટ, 2016ની કલમ 13 હેઠળ બિલ્ડર લેખિત અને રજિસ્ટર્ડ એગ્રીમેન્ટ ફોર સેલ કર્યા વિના ફ્લેટની કિંમતના 10%થી વધુ એડવાન્સ લઈ શકતો નથી. એટલે તમે 10%થી વધુ ચૂકવ્યું હોય, તો ફ્લેટ Aનું રજિસ્ટર્ડ એગ્રીમેન્ટ લગભગ નક્કી છે. યુનિટ બદલવું એટલે તેને રદ કે સુધારવું અને ફ્લેટ B માટે નવું એગ્રીમેન્ટ રજિસ્ટર કરાવવું.

જૂના એગ્રીમેન્ટ પર ભરેલી સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી આપોઆપ આગળ નથી જતી. રાજ્યો આને જુદી રીતે જુએ છે: કેટલાંક રદ થયેલા એગ્રીમેન્ટ પર કડક સમયમર્યાદામાં રિફંડ આપે છે (ઉદાહરણ તરીકે મહારાષ્ટ્રમાં અરજીનો સમયગાળો ટૂંકો છે અને કેન્સલેશન ડીડના રજિસ્ટ્રેશનથી ગણાય છે, અને 2026નું એક સુધારા બિલ તેમાં ફેરફારનો પ્રસ્તાવ મૂકે છે), જ્યારે કેટલાંક ઓછું કે કંઈ જ નથી આપતા. કેન્સલેશન પર સહી કરતાં પહેલાં સબ-રજિસ્ટ્રાર પાસે ખાતરી કરો. નવો ફ્લેટ મોંઘો હોય તો નવા એગ્રીમેન્ટ પર સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી નવી કિંમત પર ગણાશે.

બિલ્ડરનો પેમેન્ટ ટ્રાન્સફર લેટર

બેંક માટે આ સૌથી મહત્ત્વનો કાગળ છે. બિલ્ડરના લેટરહેડ પર તેમાં આ હોવું જોઈએ:

1. જૂનો યુનિટ નંબર, તેની સામે કુલ ચૂકવેલી રકમ, જેમાં તમારો પોતાનો ફાળો અને બેંકનાં ડિસ્બર્સમેન્ટ તારીખો સાથે અલગ દર્શાવેલાં હોય
2. કે પૂરી રકમ નવા યુનિટમાં ટ્રાન્સફર અને જમા કરવામાં આવી છે
3. કોઈ ટ્રાન્સફર કે યુનિટ-બદલાવ ફી લેવાઈ હોય તો તે, અને કોઈ રકમ જપ્ત કરવામાં આવી નથી
4. કે જૂના યુનિટ માટે તમને કોઈ રિફંડ ચૂકવાતું નથી

આ વિના બેંક ખાતરી ન કરી શકે કે તેના પૈસા હજુ સુરક્ષિત છે.

ઉદાહરણ: 72 લાખ રૂપિયાના ફ્લેટથી 80 લાખ રૂપિયાના ફ્લેટમાં જવું

આંકડા માત્ર સમજાવવા માટે છે, કોઈ લેન્ડરની ઓફર નથી.

• ફ્લેટ Aની કિંમત: ₹72 લાખ. સેંક્શન લોન: ₹57.6 લાખ (કિંમતના 80%; બેંકો માટે RBI 30 લાખ રૂપિયાથી ઉપર અને 75 લાખ રૂપિયા સુધીની લોન પર 80% સુધી LTVની મંજૂરી આપે છે).
• અત્યાર સુધી ચૂકવ્યું: ₹14.4 લાખ પોતાનો ફાળો + ₹20 લાખ બેંકે ડિસ્બર્સ કર્યા = ₹34.4 લાખ.
• તમે ₹80 લાખની કિંમતના ફ્લેટ Bમાં જાઓ છો. બિલ્ડર પૂરા ₹34.4 લાખ ટ્રાન્સફર કરે છે.
• પરંતુ બેંકના વેલ્યુઅર ફ્લેટ Bની કિંમત ₹76 લાખ આંકે છે (ઉદાહરણ તરીકે, કારણ કે આસપાસની રીસેલ કિંમતો બિલ્ડરની નવી પ્રાઇસ લિસ્ટ કરતાં ઓછી છે).

બેંકો કિંમત અને વેલ્યુએશનમાંથી જે ઓછું હોય તેના પર લોન આપે છે. એટલે ફ્લેટ B પર મહત્તમ લોન 80% × ₹76 લાખ = ₹60.8 લાખ થશે, 80% × ₹80 લાખ = ₹64 લાખ નહીં.

કિંમત ₹8 લાખ વધી પણ લોન માત્ર ₹3.2 લાખ વધી શકે, એટલે ₹4.8 લાખ તમારે જાતે ભેગા કરવા પડે, સાથે કોઈ વધારાની સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી, રજિસ્ટ્રેશન અને ટ્રાન્સફર ફી પણ. જો રિવાઇઝ્ડ લોન ₹75 લાખથી ઉપર જાય, તો બેંકની LTV મર્યાદા ઘટીને 75% થઈ જાય. બેંક એ પણ ફરી તપાસે છે કે તમારી આવક વધેલો EMI ઉપાડી શકે કે નહીં. ફ્લેટ બદલવાનો નિર્ણય લેતાં પહેલાં રિવાઇઝ્ડ લોનની રકમ પર EMI તપાસવા EMI કેલ્ક્યુલેટર વાપરો.

સ્ટેપ-બાય-સ્ટેપ: લોન અટકાવ્યા વિના ફ્લેટ કેવી રીતે બદલવો

1. પહેલાં બિલ્ડરની ઓફર લેખિતમાં લો. કંઈ પણ રદ કરતાં પહેલાં નવા યુનિટની કિંમત, કાર્પેટ એરિયા, પેમેન્ટ પ્લાન, ટ્રાન્સફર ફી અને પઝેશનની તારીખ માંગો.
2. સહી કરતાં પહેલાં બેંકને જણાવો. ઓફર શેર કરો અને પૂછો કે બેંક નવા યુનિટને ફંડ કરશે કે નહીં, કેટલી રકમ પર, અને દસ્તાવેજો તથા ફી (લીગલ, વેલ્યુએશન, અમેન્ડમેન્ટ ચાર્જ)ની યાદી શું છે.
3. નવા યુનિટની જાતે તપાસ કરો. રાજ્યની RERA વેબસાઇટ પર ખાતરી કરો કે ટાવર કે ફેઝ રજિસ્ટર્ડ છે અને પઝેશનની તારીખ શું છે. તેની સરખામણી બાંધકામ હેઠળ વિરુદ્ધ રેડી-ટુ-મૂવના જોખમો સાથે કરો.
4. કેન્સલેશન અને નવું એગ્રીમેન્ટ સાથે સહી કરો. એવો ગાળો ન આવવા દો જેમાં જૂનું એગ્રીમેન્ટ રદ થઈ જાય પણ નવું રજિસ્ટર ન થયું હોય.
5. પેમેન્ટ ટ્રાન્સફર લેટર, NOC અને નવો ડિમાન્ડ લેટર લો. તેને નવા એગ્રીમેન્ટ સાથે બેંકમાં જમા કરો.
6. રિવાઇઝ્ડ સેંક્શન કે અમેન્ડમેન્ટ લેટર અને નવું ટ્રાઇપાર્ટાઇટ એગ્રીમેન્ટ સહી કરો. ફી અને કોઈ રેટ રીસેટ સહિત દરેક બદલાયેલી શરત વાંચો; સેંક્શન લેટર વિરુદ્ધ લોન એગ્રીમેન્ટમાં સમજાવ્યા મુજબ લાઇન-બાય-લાઇન સરખાવો.
7. જરૂર હોય તો ઇન્શ્યોરન્સ અને PMAY કે ટેક્સ રેકોર્ડ અપડેટ કરો. પ્રોપર્ટી સાથે જોડાયેલી વીમા પોલિસીમાં નવું સરનામું જોઈએ. તમે કાર્પેટ એરિયા કે પ્રોપર્ટીની કિંમત પર આધારિત લાભ લેતા હો, તો નવા યુનિટ માટે પાત્રતા ફરી તપાસો.
8. ડિસ્બર્સમેન્ટ ફરી શરૂ કરો. ફંડ છૂટું કરતાં પહેલાં દરેક નવો ડિમાન્ડ લેટર બાંધકામના તબક્કા સાથે સરખાવો, જેમ બિલ્ડર ડિમાન્ડ લેટરની તપાસમાં બતાવ્યું છે.

ફ્લેટ બદલાતો હોય ત્યારે વ્યાજ

વ્યાજ પહેલેથી ડિસ્બર્સ થયેલી રકમ પર ચાલે છે, ફ્લેટ પર નહીં. ઉપરના ઉદાહરણમાં બેંકનો દર 8.5% હોય, તો ₹20 લાખ પર સાદું પ્રી-EMI વ્યાજ આશરે ₹14,167 મહિને (₹20,00,000 × 8.5% ÷ 12) થાય. કાગળકામ બાકી હોય ત્યાં સુધી આ ચાલુ રહે છે. મોડું બિલ્ડરના કારણે થયું હોય, તો નવા યુનિટ પર મોડી ચુકવણીના કોઈ પણ વ્યાજની માફી લેખિતમાં માંગો.

કંઈ ખોટું થાય તો

• બિલ્ડર પૂરી રકમ ટ્રાન્સફર કરવાની ના પાડે કે થોડો ભાગ જપ્ત કરે: RERAની કલમ 11(5) કહે છે કે બિલ્ડર અલોટમેન્ટ ફક્ત એગ્રીમેન્ટ ફોર સેલની શરતો મુજબ જ રદ કરી શકે, અને રદ્દીકરણ એકતરફી અને પૂરતા કારણ વિનાનું હોય તો તમે રાજ્ય RERA ઓથોરિટી પાસે જઈ શકો.
• બેંક મોડું કરે કે કારણ વગર ફી માંગે: બેંકના ગ્રીવન્સ ઓફિસરને લખો અને ફી સેંક્શન લેટર અને KFSમાં બતાવવા કહો. 30 દિવસમાં જવાબ ન મળે તો બેંકો અને NBFCની ફરિયાદ RBIને cms.rbi.org.in (હેલ્પલાઇન 14448) પર કરી શકાય. હાઉસિંગ ફાઇનાન્સ કંપની હોય તો નેશનલ હાઉસિંગ બેંકના GRIDS પોર્ટલ grids.nhbonline.org.in પર ફરિયાદ કરો.
• કોઈ એજન્ટના પર્સનલ એકાઉન્ટમાં "પ્રોસેસિંગ"ના પૈસા ક્યારેય ન મોકલો અને ફ્લેટ બદલવાના નામે OTP શેર ન કરો. બિલ્ડર અને બેંકને ફક્ત તેમના સત્તાવાર ખાતામાં જ ચુકવણી કરો.

મુખ્ય મુદ્દા

• એક જ પ્રોજેક્ટમાં ફ્લેટ બદલવો બેંક માટે નવી પ્રોપર્ટી છે: નવી લીગલ તપાસ, વેલ્યુએશન અને ચાર્જ.
• બિલ્ડર પાસેથી એવો લેટર લો જે બેંક ડિસ્બર્સમેન્ટ સહિત ચૂકવેલો દરેક રૂપિયો નવા યુનિટમાં ટ્રાન્સફર કરે.
• બેંક કિંમત અને પોતાના વેલ્યુએશનમાંથી ઓછા પર, RBIની LTV મર્યાદાઓ (બેંકો માટે લોનના કદ મુજબ 90%, 80%, 75%)માં લોન આપે છે, એટલે મોંઘા ફ્લેટ માટે વધુ પોતાના પૈસા જોઈ શકે.
• જૂના એગ્રીમેન્ટની સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી કદાચ આગળ ન જાય; રદ કરતાં પહેલાં તમારા રાજ્યની રિફંડ સમયમર્યાદા તપાસો.
• ફ્લેટ બદલાતો હોય ત્યારે પ્રી-EMI કે EMI ભરતા રહો; વ્યાજ પહેલેથી ડિસ્બર્સ થયેલી રકમ પર ચાલે છે.