સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને રજિસ્ટ્રેશન પર ટેક્સ છૂટ: કલમ 123
સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને રજિસ્ટ્રેશન પર ટેક્સ છૂટ: ભર્યાના વર્ષમાં ₹1.5 લાખની કલમ 123 (જૂની 80C) મર્યાદામાં ક્લેમ, સંયુક્ત ખરીદદારો કેવી રીતે વહેંચે અને મર્યાદા.
આ લેખમાં
રહેણાંક ઘર પરની સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને રજિસ્ટ્રેશન ચાર્જ જૂના ટેક્સ રિજીમમાં બાદ મળે છે, પણ ફક્ત એ જ ₹1.5 લાખની મર્યાદામાં જેમાં EPF, PPF, જીવન વીમો અને હોમ લોનની મૂળ રકમ પણ આવે છે (જૂની કલમ 80C, હવે ઇન્કમ-ટેક્સ એક્ટ, 2025ની કલમ 123). તમે તેનો ક્લેમ ફક્ત એ ટેક્સ વર્ષમાં કરી શકો જેમાં ભર્યા હોય, અને જે મર્યાદામાં ન સમાય તે નકામું જાય છે. નવો રિજીમ કોઈ ડિડક્શન આપતો નથી. નિયમો ઓક્ટોબર 2026, નાણાકીય વર્ષ 2026-27 મુજબ છે.
ડિડક્શનમાં શું આવે છે
નવા એક્ટનું શેડ્યૂલ XV કલમ 123 હેઠળ લાયક ચુકવણીઓની યાદી આપે છે. ઘર માટે, તેમાં હાઉસિંગ લોનની મૂળ રકમની ચુકવણી અને ઘર તમારા નામે ટ્રાન્સફર કરવા માટેની સ્ટેમ્પ ડ્યુટી, રજિસ્ટ્રેશન ફી અને બીજા ખર્ચ આવે છે, જ્યારે તમે રહેણાંક ઘર ખરીદો કે બાંધો.
| ચુકવણી | કલમ 123 હેઠળ લાયક? | નોંધ |
|---|---|---|
| રહેણાંક ફ્લેટ કે ઘર પર સ્ટેમ્પ ડ્યુટી | હા | ભર્યાના વર્ષમાં |
| રજિસ્ટ્રેશન ફી | હા | ભર્યાના વર્ષમાં |
| ફક્ત પ્લોટ પર સ્ટેમ્પ ડ્યુટી | ના | રહેણાંક ઘર હોવું જોઈએ |
| દુકાન કે ઓફિસ પર સ્ટેમ્પ ડ્યુટી | ના | કોમર્શિયલ પ્રોપર્ટી બાકાત |
| હોમ લોનની પ્રોસેસિંગ ફી | ના | કલમ 123નો ભાગ નથી |
| બ્રોકરેજ, કાનૂની ફી | અસ્પષ્ટ | "ટ્રાન્સફર ખર્ચ"માં સ્પષ્ટ રીતે નથી; ક્લેમ કરતાં પહેલાં સલાહ લો |
| બાંધકામ હેઠળના ફ્લેટ પર GST | ના | કિંમતનો ભાગ છે, સ્ટેમ્પ ડ્યુટી નહીં |
હોમ લોન હોવી જરૂરી નથી. પૂરેપૂરી બચતમાંથી ચૂકવનાર ખરીદદાર પણ સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને રજિસ્ટ્રેશન ચાર્જ ક્લેમ કરી શકે.
₹1.5 લાખની મર્યાદા વહેંચાયેલી છે
અહીં જ મોટા ભાગનો લાભ ગાયબ થઈ જાય છે. કલમ 123ની ₹1.5 લાખની મર્યાદા એક જ કુલ મર્યાદા છે. જો તમારો EPF ફાળો પહેલેથી ₹1 લાખ વાપરે, તો સ્ટેમ્પ ડ્યુટી માટે ફક્ત ₹50,000 બચે. સ્ટેમ્પ ડ્યુટી ઘણી વાર કેટલાક લાખ રૂપિયા હોય છે (રાજ્યના દર સામાન્ય રીતે પ્રોપર્ટીની કિંમતના 5-7% અને આશરે 1% રજિસ્ટ્રેશન), તેથી મોટા ભાગના ખરીદદારો તેનો નાનો ભાગ જ ક્લેમ કરી શકે.
| આ વર્ષે તમારી બીજી કલમ 123 વસ્તુઓ | સ્ટેમ્પ ડ્યુટી માટે બાકી જગ્યા |
|---|---|
| ₹0 | ₹1,50,000 |
| ₹60,000 (EPF) | ₹90,000 |
| ₹1,08,000 (₹9 લાખ બેઝિક પર EPF) | ₹42,000 |
| ₹1,50,000 કે વધુ | શૂન્ય |
80C હેઠળ ટેક્સ બચતના વિકલ્પો વિશેની અમારી ગાઇડ એ બધું બતાવે છે જે આ જ મર્યાદા માટે સ્પર્ધા કરે છે.
સ્ટેમ્પ ડ્યુટી સામાન્ય રીતે પોતાના ખિસ્સામાંથી જાય છે
RBIના નિયમો મુજબ, બેંકો કેટલી લોન આપવી તે નક્કી કરતી વખતે સામાન્ય રીતે સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને રજિસ્ટ્રેશન ચાર્જને પ્રોપર્ટીની કિંમતમાં ગણતી નથી, સિવાય કે ઓછી કિંમતના ઘર (₹10 લાખ સુધીની પ્રોપર્ટી). તેથી મોટા ભાગના ખરીદદારો આ ચાર્જ ડાઉન પેમેન્ટ ઉપરાંત બચતમાંથી ભરે છે. એટલે આ નાના ટેક્સ ડિડક્શનનું આયોજન કરવું યોગ્ય છે, પણ ખરીદીનો નિર્ણય તેના આધારે ન લેવો જોઈએ. ફ્લેટ ખરીદવાના છુપા ખર્ચ વિશેની અમારી ગાઇડ સ્ટેમ્પ ડ્યુટી સાથે બીજા એક વખતના ચાર્જ પણ બતાવે છે.
તમે બચતમાંથી ભરો કે ઉધાર લીધેલા પૈસાથી, ડિડક્શન પર તેની અસર થતી નથી. મહત્ત્વનું એ છે કે તમે તે રહેણાંક ઘર માટે, એ ટેક્સ વર્ષમાં ભરી હોય.
ચુકવણીનું વર્ષ મહત્ત્વનું છે
ડિડક્શન એ ટેક્સ વર્ષ (1 એપ્રિલથી 31 માર્ચ)નું ગણાય છે જેમાં તમે સ્ટેમ્પ ડ્યુટી ભરો, પઝેશનના વર્ષ કે સેલ ડીડ સોંપાય તે વર્ષનું નહીં.
- તૈયાર ફ્લેટ: સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને પઝેશન સામાન્ય રીતે એક જ વર્ષમાં આવે છે. મૂળ રકમની ચુકવણી પણ એ જ વર્ષે શરૂ થઈ શકે અને મર્યાદા માટે સ્પર્ધા કરે.
- બાંધકામ હેઠળનો ફ્લેટ: ઘણાં રાજ્યોમાં કરાર વહેલો રજિસ્ટર થાય છે, તેથી સ્ટેમ્પ ડ્યુટી પઝેશનનાં વર્ષો પહેલાં ભરાય છે. ક્લેમ એ શરૂઆતના વર્ષમાં આવે છે, ભલે મૂળ રકમ અને વ્યાજના ક્લેમ પઝેશન પછી જ શરૂ થાય.
- 31 માર્ચની આસપાસનો સમય: માર્ચના અંતમાં સ્ટેમ્પ ડ્યુટી ભરો તો ક્લેમ ચાલુ વર્ષમાં આવે; એપ્રિલમાં ભરો તો આવતા વર્ષમાં જાય. જો આ વર્ષની મર્યાદા EPF અને વીમાથી પહેલેથી ભરાઈ ગઈ હોય, તો સમય ખસેડવાથી ભાગ્યે જ ફાયદો થાય, કારણ કે આવતા વર્ષની મર્યાદા પણ એ જ રીતે ભરાય છે. રજિસ્ટ્રેશનની તારીખ નક્કી કરતાં પહેલાં તપાસો.
સંયુક્ત ખરીદી
જ્યારે ઘર સંયુક્ત રીતે ખરીદાય, ત્યારે દરેક સહ-માલિક સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને રજિસ્ટ્રેશનનો જેટલો ભાગ ખરેખર ભર્યો હોય તેટલો ક્લેમ કરી શકે, પોતાની ₹1.5 લાખની મર્યાદામાં. ફક્ત માલિકીનો હિસ્સો પૂરતો નથી; ચુકવણી એ વ્યક્તિના ખાતામાંથી થવી જોઈએ. જો એક જીવનસાથી પોતાના ખાતામાંથી પૂરી રકમ ભરે, તો ફક્ત એ જ ક્લેમ કરી શકે, અને તે પણ પોતાની મર્યાદા સુધી. જોઇન્ટ હોમ લોન વિશેની અમારી ગાઇડ બતાવે છે કે સહ-માલિકીની હોમ લોનના બીજા લાભો પર શું અસર થાય છે.
ઉદાહરણ: સંયુક્ત ખરીદી
કવિતા અને રોહન ફેબ્રુઆરી 2027 (નાણાકીય વર્ષ 2026-27)માં ₹90 લાખનો તૈયાર ફ્લેટ ખરીદે છે, 50:50 માલિકી સાથે. બંને પોતાના બેંક ખાતામાંથી અડધા ચાર્જ ભરે છે. તેમની હોમ લોનના EMI એપ્રિલ 2027માં શરૂ થાય છે, તેથી નાણાકીય વર્ષ 2026-27માં કોઈ મૂળ રકમ ભરાતી નથી. બંને જૂનો રિજીમ વાપરે છે.
- 6% સ્ટેમ્પ ડ્યુટી: ₹5,40,000
- 1% રજિસ્ટ્રેશન: ₹90,000
- કુલ: ₹6,30,000, એટલે દરેક ₹3,15,000 ભરે છે
| કવિતા | રોહન | |
|---|---|---|
| બીજી કલમ 123 વસ્તુઓ | EPF ₹72,000 | EPF ₹40,000 + PPF ₹20,000 = ₹60,000 |
| બાકી જગ્યા | ₹78,000 | ₹90,000 |
| ક્લેમ કરેલી સ્ટેમ્પ ડ્યુટી | ₹78,000 | ₹90,000 |
| સ્લેબ | 30% | 20% |
| ટેક્સ બચત (સ્લેબ + 4% સેસ) | ₹78,000 × 31.2% = ₹24,336 | ₹90,000 × 20.8% = ₹18,720 |
બંને મળીને ₹43,056 બચાવે છે. ભરેલા ₹6,30,000માંથી ફક્ત ₹1,68,000 બાદ મળ્યા; બાકીના ₹4,62,000 પર કોઈ ઇન્કમ ટેક્સ લાભ નથી. જો રોહને પોતાના ખાતામાંથી બધું ભર્યું હોત, તો દંપતી ફક્ત તેના ₹90,000 જ ક્લેમ કરી શકત.
જો ખરીદી નવા રિજીમમાં હોત, તો બચત શૂન્ય હોત. ખરીદીના વર્ષ માટે બંને રિજીમ અમારા ઇન્કમ ટેક્સ કેલ્ક્યુલેટરમાં ગણો.
દરેક સ્લેબમાં ટેક્સ બચત
પૂરા ₹1.5 લાખના ક્લેમ માટે, એમ માનીને કે આખી રકમ એક જ સ્લેબમાં આવે:
| જૂના રિજીમનો સ્લેબ | ₹1,50,000 પર ટેક્સ બચત (4% સેસ સાથે) |
|---|---|
| 5% | ₹7,800 |
| 20% | ₹31,200 |
| 30% | ₹46,800 |
પાંચ વર્ષમાં વેચાણનો નિયમ
જો તમે પઝેશન મળ્યું તે ટેક્સ વર્ષના અંતથી પાંચ વર્ષની અંદર ઘર વેચો, તો એ ઘર માટે જૂની કલમ 80C / કલમ 123 હેઠળ ક્લેમ કરેલા ડિડક્શન, સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને મૂળ રકમ સહિત, પાછા ખેંચાય છે અને વેચાણના વર્ષમાં તમારી આવકમાં ઉમેરાય છે. ફરી વેચાણનું આયોજન આ ધ્યાનમાં રાખીને કરો.
કેવી રીતે ક્લેમ કરવું
- સ્ટેમ્પ ડ્યુટીની રસીદ (કે ઇ-સ્ટેમ્પ સર્ટિફિકેટ), રજિસ્ટ્રેશન ફીની રસીદ અને રજિસ્ટર્ડ સેલ ડીડ કે કરાર સાચવો.
- પગારદાર હો તો એમ્પ્લોયરની પ્રૂફ ડેડલાઇન પહેલાં ફોર્મ 124 (જેણે ફોર્મ 12BBનું સ્થાન લીધું છે)માં રસીદો સાથે ચુકવણી જાહેર કરો.
- તમારા રિટર્નમાં ચુકવણીના વર્ષના કલમ 123 ડિડક્શનમાં તેને સામેલ કરો.
- સંયુક્ત ખરીદદારોએ દરેકના ફાળાનો અલગ બેંક પુરાવો રાખવો.
લોન પરના વ્યાજ અને મૂળ રકમની મર્યાદાઓ માટે અમારી હોમ લોન ટેક્સ બેનિફિટ ગાઇડ જુઓ.
મુખ્ય મુદ્દા
- રહેણાંક ઘર પરની સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને રજિસ્ટ્રેશન ₹1.5 લાખની કલમ 123 (જૂની 80C) મર્યાદામાં, ફક્ત જૂના રિજીમમાં બાદ મળે છે.
- ક્લેમ ફક્ત ભર્યાના વર્ષમાં કરો; ન વપરાયેલી રકમ નકામી જાય છે.
- હોમ લોન જરૂરી નથી, પણ પ્લોટ અને કોમર્શિયલ પ્રોપર્ટી લાયક નથી.
- સંયુક્ત ખરીદદારો દરેક પોતે ખરેખર ભરેલી રકમ, પોતાની મર્યાદામાં ક્લેમ કરે છે.
- ઉદાહરણમાં, ₹6.3 લાખ ચાર્જ ભરનાર દંપતી ₹1.68 લાખ બાદ લઈ શક્યું અને ₹43,056 બચાવ્યા.
- પઝેશનનાં પાંચ વર્ષની અંદર વેચાણ કરવાથી ક્લેમ પાછો ખેંચાય છે.
વારંવાર પૂછાતા પ્રશ્નો
શું ઇન્કમ ટેક્સમાં સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને રજિસ્ટ્રેશન ચાર્જ ક્લેમ થઈ શકે?
હા, જૂના ટેક્સ રિજીમમાં. રહેણાંક ઘર ખરીદવા માટેની સ્ટેમ્પ ડ્યુટી, રજિસ્ટ્રેશન ફી અને ટ્રાન્સફર સંબંધિત ખર્ચ જૂની કલમ 80C, હવે ઇન્કમ-ટેક્સ એક્ટ, 2025ની કલમ 123ની ₹1.5 લાખની મર્યાદામાં બાદ મળે છે.
સ્ટેમ્પ ડ્યુટી કયા વર્ષમાં ક્લેમ કરી શકાય?
ફક્ત એ ટેક્સ વર્ષમાં જેમાં તમે તે ખરેખર ભરી હોય. એ વર્ષની ₹1.5 લાખની મર્યાદામાં ન સમાય તે રકમ નકામી જાય છે અને આગળ લઈ જઈ શકાતી નથી.
શું સ્ટેમ્પ ડ્યુટીનું ડિડક્શન લેવા હોમ લોન જરૂરી છે?
ના. તમે ઘર લોનથી ખરીદો કે પોતાના પૈસાથી, સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને રજિસ્ટ્રેશનનું ડિડક્શન મળે છે, શરત એટલી કે તે રહેણાંક ઘર હોય અને ચાર્જ તમે ભર્યા હોય.
શું બંને સંયુક્ત માલિકો સ્ટેમ્પ ડ્યુટીનું ડિડક્શન ક્લેમ કરી શકે?
હા, દરેક સહ-માલિક સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને રજિસ્ટ્રેશન ચાર્જનો જેટલો ભાગ ખરેખર ભર્યો હોય તેટલો પોતાની ₹1.5 લાખની મર્યાદામાં ક્લેમ કરી શકે. કોણે કેટલું ભર્યું તે બતાવતા બેંક રેકોર્ડ સાચવો.
શું નવા ટેક્સ રિજીમમાં સ્ટેમ્પ ડ્યુટી બાદ મળે છે?
ના. નવો રિજીમ કલમ 123નું ડિડક્શન આપતો નથી, તેથી તે પસંદ કરો તો સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને રજિસ્ટ્રેશન ચાર્જ પર કોઈ ટેક્સ લાભ મળતો નથી.
શું પ્લોટ પર ભરેલી સ્ટેમ્પ ડ્યુટી ક્લેમ થઈ શકે?
ના. ડિડક્શન ફક્ત રહેણાંક ઘરની ખરીદી કે બાંધકામ પર લાગુ પડે છે. ફક્ત પ્લોટ કે કોમર્શિયલ પ્રોપર્ટી લાયક નથી.
આ લેખ ફક્ત સામાન્ય માહિતી માટે છે, વ્યક્તિગત નાણાકીય, ટેક્સ કે કાનૂની સલાહ નથી. કોઈ પણ નિર્ણય લેતા પહેલા તમારી બેંક, લેન્ડર અથવા યોગ્ય સલાહકાર પાસેથી ખાતરી કરો.