स्टांप ड्यूटी और रजिस्ट्री पर टैक्स छूट: धारा 123 के नियम

रिहायशी मकान पर स्टांप ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन चार्ज पुरानी टैक्स व्यवस्था में घटाए जा सकते हैं, लेकिन सिर्फ उसी ₹1.5 लाख की सीमा के अंदर जिसमें ईपीएफ, पीपीएफ, लाइफ इंश्योरेंस और होम लोन का मूलधन भी आता है (पुरानी धारा 80C, अब इनकम-टैक्स एक्ट, 2025 की धारा 123)। आप इन्हें सिर्फ उसी टैक्स वर्ष में क्लेम कर सकते हैं जिसमें भुगतान किया, और जो सीमा में फिट न हो वह बेकार हो जाता है। नई व्यवस्था में कोई छूट नहीं है। ये नियम अक्टूबर 2026, वित्त वर्ष 2026-27 की स्थिति के हैं।

इस छूट में क्या-क्या आता है

नए एक्ट की अनुसूची XV (Schedule XV) में धारा 123 के तहत आने वाले भुगतानों की सूची है। मकान के मामले में इसमें होम लोन के मूलधन का भुगतान और स्टांप ड्यूटी, रजिस्ट्रेशन फीस और मकान को आपके नाम ट्रांसफर करने के दूसरे खर्च शामिल हैं, जब आप रिहायशी मकान खरीदते या बनाते हैं।

आपको होम लोन की जरूरत नहीं है। पूरी तरह अपनी बचत से भुगतान करने वाला खरीदार भी स्टांप ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन चार्ज क्लेम कर सकता है।

₹1.5 लाख की सीमा साझा है

यहीं ज्यादातर फायदा खत्म हो जाता है। धारा 123 की ₹1.5 लाख की सीमा एक कुल सीमा है। अगर आपका ईपीएफ योगदान पहले ही ₹1 लाख इस्तेमाल कर चुका है, तो स्टांप ड्यूटी के लिए सिर्फ ₹50,000 बचते हैं। स्टांप ड्यूटी अक्सर कई लाख रुपये होती है (राज्यों की दरें आम तौर पर प्रॉपर्टी की कीमत का 5-7% और करीब 1% रजिस्ट्रेशन होती हैं), इसलिए ज्यादातर खरीदार इसका छोटा हिस्सा ही क्लेम कर पाते हैं।

उसी सीमा के लिए मुकाबला करने वाले सभी विकल्पों की सूची 80C के तहत टैक्स बचत के विकल्प वाली हमारी गाइड में है।

स्टांप ड्यूटी आम तौर पर अपनी जेब से जाती है

आरबीआई के नियमों के तहत बैंक आम तौर पर लोन की रकम तय करते समय स्टांप ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन चार्ज को प्रॉपर्टी की लागत में नहीं गिनते, सिवाय कम कीमत वाले मकानों के (₹10 लाख तक की प्रॉपर्टी)। इसलिए ज्यादातर खरीदार ये चार्ज डाउन पेमेंट के ऊपर अपनी बचत से भरते हैं। इस वजह से छोटी टैक्स छूट की प्लानिंग करना फायदेमंद है, लेकिन खरीदारी का फैसला इसके आधार पर नहीं होना चाहिए। फ्लैट खरीदने के छिपे खर्च वाली हमारी गाइड में स्टांप ड्यूटी के साथ दूसरे एकमुश्त खर्चों की सूची है।

आप बचत से भुगतान करें या उधार के पैसे से, इससे छूट पर फर्क नहीं पड़ता। मायने यह रखता है कि आपने उस टैक्स वर्ष में, रिहायशी मकान के लिए, इसका भुगतान किया।

भुगतान का साल मायने रखता है

छूट उस टैक्स वर्ष (1 अप्रैल से 31 मार्च) की होती है जिसमें आप स्टांप ड्यूटी भरते हैं, न कि पजेशन वाले साल या सेल डीड मिलने वाले साल की।

• रेडी फ्लैट: स्टांप ड्यूटी और पजेशन आम तौर पर एक ही साल में होते हैं। मूलधन का भुगतान भी उसी साल शुरू हो सकता है और सीमा के लिए मुकाबला कर सकता है।
• निर्माणाधीन फ्लैट: कई राज्यों में एग्रीमेंट जल्दी रजिस्टर हो जाता है, इसलिए स्टांप ड्यूटी पजेशन से सालों पहले भरी जाती है। क्लेम उसी शुरुआती साल में होगा, भले ही मूलधन और ब्याज के क्लेम पजेशन के बाद ही शुरू हों।
• 31 मार्च के आसपास टाइमिंग: मार्च के आखिर में स्टांप ड्यूटी भरने पर क्लेम मौजूदा साल में आता है; अप्रैल में भरने पर अगले साल में। अगर इस साल की सीमा पहले ही ईपीएफ और इंश्योरेंस से भरी है, तो टालने से शायद ही फायदा होता है, क्योंकि अगले साल की सीमा भी उसी तरह भर जाती है। रजिस्ट्रेशन की तारीख चुनने से पहले जांच लें।

जॉइंट खरीदारी

जब मकान जॉइंट रूप से खरीदा जाता है, तो हर सह-मालिक स्टांप ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन का वह हिस्सा क्लेम कर सकता है जो उसने असल में चुकाया, अपनी ₹1.5 लाख की सीमा के अंदर। सिर्फ मालिकाना हिस्सा काफी नहीं है; भुगतान उसी व्यक्ति के खाते से होना चाहिए। अगर पति या पत्नी में से एक अपने खाते से पूरी रकम भरता है, तो सिर्फ वही क्लेम कर सकता है, और वह भी अपनी सीमा तक। सह-मालिकाना हक का होम लोन के दूसरे फायदों पर क्या असर होता है, यह जॉइंट होम लोन वाली हमारी गाइड में है।

उदाहरण: जॉइंट खरीदारी

कविता और रोहन फरवरी 2027 (वित्त वर्ष 2026-27) में ₹90 लाख का रेडी फ्लैट खरीदते हैं, 50:50 के मालिकाना हक के साथ। दोनों अपने-अपने बैंक खाते से आधे चार्ज भरते हैं। उनकी होम लोन ईएमआई अप्रैल 2027 से शुरू होती है, इसलिए वित्त वर्ष 2026-27 में कोई मूलधन नहीं चुकाया जाता। दोनों पुरानी व्यवस्था में हैं।

• 6% स्टांप ड्यूटी: ₹5,40,000
• 1% रजिस्ट्रेशन: ₹90,000
• कुल: ₹6,30,000, यानी हर एक ₹3,15,000 भरता है

दोनों मिलकर ₹43,056 बचाते हैं। भरे गए ₹6,30,000 में से सिर्फ ₹1,68,000 की छूट मिली; बाकी ₹4,62,000 पर इनकम टैक्स का कोई फायदा नहीं। अगर रोहन ने पूरी रकम अपने खाते से भरी होती, तो दोनों मिलकर सिर्फ उसके ₹90,000 ही क्लेम कर पाते।

अगर खरीदारी नई व्यवस्था में होती, तो बचत शून्य होती। खरीदारी वाले साल के लिए दोनों व्यवस्थाओं की तुलना हमारे इनकम टैक्स कैलकुलेटर में करें।

हर स्लैब पर टैक्स बचत

पूरे ₹1.5 लाख के क्लेम पर, यह मानते हुए कि पूरी रकम एक ही स्लैब में आती है:

पांच साल में बेचने का नियम

अगर आप पजेशन मिलने वाले टैक्स वर्ष के खत्म होने से पांच साल के अंदर मकान बेच देते हैं, तो उस मकान के लिए पुरानी धारा 80C / धारा 123 के तहत लिए गए क्लेम, जिनमें स्टांप ड्यूटी और मूलधन शामिल हैं, वापस हो जाते हैं और बिक्री वाले साल में आपकी आय में जोड़ दिए जाते हैं। मकान दोबारा बेचने की टाइमिंग यह ध्यान में रखकर तय करें।

क्लेम कैसे करें

1. स्टांप ड्यूटी की रसीद (या ई-स्टांप सर्टिफिकेट), रजिस्ट्रेशन फीस की रसीद और रजिस्टर्ड सेल डीड या एग्रीमेंट संभालकर रखें।
2. अगर आप सैलरी वाले हैं, तो एम्प्लॉयर की प्रूफ डेडलाइन से पहले रसीदों के साथ फॉर्म 124 (जिसने फॉर्म 12BB की जगह ली है) में भुगतान की जानकारी दें।
3. अपने रिटर्न में इसे भुगतान वाले साल की धारा 123 की कटौती में शामिल करें।
4. जॉइंट खरीदार हर व्यक्ति के योगदान का अलग बैंक प्रूफ रखें।

लोन के ब्याज और मूलधन की सीमाओं के लिए होम लोन टैक्स बेनिफिट पर हमारी मुख्य गाइड देखें।

मुख्य बातें

• रिहायशी मकान पर स्टांप ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन की छूट ₹1.5 लाख की धारा 123 (पुरानी 80C) सीमा में मिलती है, सिर्फ पुरानी व्यवस्था में।
• क्लेम सिर्फ भुगतान वाले साल में करें; बची रकम बेकार हो जाती है।
• होम लोन जरूरी नहीं है, लेकिन प्लॉट और कमर्शियल प्रॉपर्टी पर छूट नहीं मिलती।
• जॉइंट खरीदार अपनी-अपनी सीमा में वही क्लेम करते हैं जो उन्होंने असल में चुकाया।
• उदाहरण में ₹6.3 लाख चार्ज भरने वाला दंपती ₹1.68 लाख घटा सका और ₹43,056 बचाए।
• पजेशन के पांच साल के अंदर बेचने पर क्लेम वापस हो जाता है।