નવી ટેક્સ વ્યવસ્થામાં હોમ લોન છૂટ: 2026માં શું મળે

નવી ટેક્સ વ્યવસ્થામાં હોમ લોનથી પોતે રહેતા ઘર પર કોઈ ટેક્સ ફાયદો મળતો નથી: ન વ્યાજ બાદ મળે, ન મુદ્દલ. હોમ લોનનો એકમાત્ર ફાયદો ભાડે આપેલા ઘર માટે બચે છે, જ્યાં Income-tax Act, 2025ના Section 22 (જૂનો Section 24(b)) હેઠળ વ્યાજ ભાડા સામે બાદ મળે છે. તેમાં પણ એ પ્રોપર્ટીનું નુકસાન તમારા પગાર કે બીજી આવકને ઘટાડી શકતું નથી, કે આગળ કેરી ફોરવર્ડ થતું નથી. જો તમારે ₹2 લાખ વ્યાજ અને ₹1.5 લાખ મુદ્દલની છૂટ જોઈતી હોય, તો જૂની વ્યવસ્થા પસંદ કરવી પડે.

નવી વ્યવસ્થામાં શું મળે અને શું નહીં

નવી વ્યવસ્થા FY 2023-24થી ડિફોલ્ટ છે અને Income-tax Act, 2025 હેઠળ Section 202 (જૂનો Section 115BAC) તરીકે ચાલુ છે. FY 2026-27ના સ્લેબ બદલાયા નથી: ₹4 લાખ સુધી શૂન્ય, પછી 5%થી 30%, પગારદાર માટે ₹75,000 સ્ટાન્ડર્ડ ડિડક્શન અને ₹12 લાખ સુધીની કરપાત્ર આવકને ટેક્સ-ફ્રી બનાવતી રિબેટ.

આંકડા ઓક્ટોબર 2026, FY 2026-27 મુજબ છે.

પોતે રહેતું ઘર: ક્લેમ કરવા જેવું કંઈ નથી

તમે રહો છો તે ઘરની એન્યુઅલ વેલ્યૂ શૂન્ય હોય છે, અને નવી વ્યવસ્થામાં પોતે રહેતા ઘરના વ્યાજની છૂટ મળતી જ નથી. પરિણામે એ ઘરની આવક શૂન્ય ગણાય છે; પગાર સામે સેટ-ઓફ કરવા કોઈ નેગેટિવ આંકડો બનતો નથી.

નોકરીને કારણે તમે બીજે રહેતા હો અને ઘર તમારું હોય ત્યારે પણ આ જ લાગુ પડે: જો તે પોતે રહેતું ઘર ગણાય અને ભાડે ન આપ્યું હોય, તો નવી વ્યવસ્થામાં વ્યાજની કોઈ છૂટ મળતી નથી.

ભાડે આપેલું ઘર: વ્યાજ મળે, પણ ભાડા જેટલું જ

ભાડે આપેલા ઘર માટે હાઉસ પ્રોપર્ટીની આવક આ રીતે ગણાય છે:

1. ગ્રોસ એન્યુઅલ વેલ્યૂ: સામાન્ય રીતે વર્ષ માટે મળેલું કે મળવાપાત્ર ભાડું.
2. તેમાંથી વર્ષ દરમિયાન ખરેખર ભરેલો મ્યુનિસિપલ ટેક્સ બાદ = નેટ એન્યુઅલ વેલ્યૂ.
3. નેટ એન્યુઅલ વેલ્યૂ પર 30% સ્ટાન્ડર્ડ ડિડક્શન બાદ, જે રિપેર અને મેન્ટેનન્સ માટે છે.
4. વર્ષના હોમ લોન વ્યાજ બાદ, રૂપિયાની કોઈ મર્યાદા વગર.

જો પરિણામ પોઝિટિવ હોય, તો બંને વ્યવસ્થામાં તે તમારી આવકમાં ઉમેરાય છે. જો નેગેટિવ હોય, તો સારવાર અલગ છે:

• જૂની વ્યવસ્થા: ₹2 લાખ સુધીનું નુકસાન એ જ વર્ષે પગાર અને બીજી આવક સામે સેટ-ઓફ થઈ શકે; બાકીનું આઠ વર્ષ સુધી ફક્ત હાઉસ પ્રોપર્ટીની આવક સામે કેરી ફોરવર્ડ થાય.
• નવી વ્યવસ્થા: નુકસાન અવગણાય છે. તે બીજી કોઈ આવક સામે સેટ-ઓફ કે કેરી ફોરવર્ડ થઈ શકતું નથી. વ્યવહારમાં, વ્યાજ ફક્ત એટલું જ બાદ મળે છે જેટલાથી હાઉસ પ્રોપર્ટીની આવક શૂન્ય થાય.

ઉદાહરણ 1: બંને વ્યવસ્થામાં ભાડે આપેલો ફ્લેટ

ઉદાહરણ માટે. સુનીલ મહિને ₹25,000માં ફ્લેટ ભાડે આપે છે અને FY 2026-27માં ₹10,000 મ્યુનિસિપલ ટેક્સ ભરે છે. વર્ષનું હોમ લોન વ્યાજ ₹2,50,000 છે.

• જૂની વ્યવસ્થા: ₹47,000નું નુકસાન તેની બીજી આવક ઘટાડે છે. 30% સ્લેબમાં તેનાથી ₹47,000 × 31.2% (30% વત્તા 4% સેસ) = ₹14,664 બચે છે.
• નવી વ્યવસ્થા: ₹47,000નું નુકસાન જતું રહે છે. તેની હાઉસ પ્રોપર્ટીની આવક શૂન્ય ગણાય છે, અને ભાડું વ્યવહારમાં ટેક્સ-ફ્રી થઈ જાય છે, પણ તેને આગળ કોઈ ફાયદો મળતો નથી.

જો તેનું વ્યાજ ₹1,50,000 હોત, તો હાઉસ પ્રોપર્ટીની આવક ₹2,90,000 − ₹87,000 − ₹1,50,000 = ₹53,000 થાત, જે બંને વ્યવસ્થામાં તેના સ્લેબ દરે કરપાત્ર છે. એ કિસ્સામાં બંને વ્યવસ્થામાં વ્યાજની છૂટ પૂરી વપરાય છે.

ઉદાહરણ 2: પોતે રહેતું ઘર, જૂની vs નવી

ઉદાહરણ માટે. FY 2026-27માં મીરાનો પગાર ₹18 લાખ છે. તે પોતે રહે છે તે ફ્લેટ પર ₹2,40,000 વ્યાજ અને ₹1,30,000 મુદ્દલ ભરે છે. તેનો EPF ફાળો ₹40,000 છે અને પોતાના હેલ્થ ઇન્શ્યોરન્સ માટે ₹25,000 ભરે છે (જૂનો Section 80D).

નવી વ્યવસ્થા:

• કરપાત્ર આવક: ₹18,00,000 − ₹75,000 = ₹17,25,000.
• ટેક્સ: ₹4-8 લાખ પર 5% = ₹20,000; ₹8-12 લાખ પર 10% = ₹40,000; ₹12-16 લાખ પર 15% = ₹60,000; ₹16-17.25 લાખ પર 20% = ₹25,000. કુલ ₹1,45,000.
• વત્તા 4% સેસ ₹5,800 = ₹1,50,800.

જૂની વ્યવસ્થા:

• છૂટ: સ્ટાન્ડર્ડ ડિડક્શન ₹50,000; વ્યાજ મર્યાદા ₹2,00,000; Section 123 મર્યાદા ₹1,50,000 (મુદ્દલ ₹1,30,000 + EPF ₹40,000 = ₹1,70,000); હેલ્થ ઇન્શ્યોરન્સ ₹25,000. કુલ ₹4,25,000.
• કરપાત્ર આવક: ₹18,00,000 − ₹4,25,000 = ₹13,75,000.
• ટેક્સ: ₹2.5-5 લાખ પર 5% = ₹12,500; ₹5-10 લાખ પર 20% = ₹1,00,000; ₹10-13.75 લાખ પર 30% = ₹1,12,500. કુલ ₹2,25,000.
• વત્તા 4% સેસ ₹9,000 = ₹2,34,000.

હોમ લોનની પૂરી છૂટ સાથે પણ મીરા માટે નવી વ્યવસ્થા ₹83,200 સસ્તી છે. બરાબરી કરવા જૂની વ્યવસ્થાને HRA મુક્તિ કે NPS જેવી હજી વધુ છૂટ જોઈએ. ઊંચી આવક કે મોટી છૂટ હોય તો જવાબ ઊલટો પણ થઈ શકે, તેથી ધારી ન લો. ઇન્કમ ટેક્સ કેલ્ક્યુલેટરમાં બંને ગણો, અને બ્રેક-ઇવનની સમજ માટે નવી vs જૂની ટેક્સ વ્યવસ્થા જુઓ.

જૂની વ્યવસ્થા ક્યારે જીતવાની શક્યતા વધુ

હોમ લોન લેનાર માટે જૂની વ્યવસ્થા સામાન્ય રીતે આગળ નીકળે છે જ્યારે:

• આવક એટલી ઊંચી હોય કે મોટા ભાગની છૂટથી 30%ના દરે ટેક્સ બચે.
• વ્યાજ ₹2 લાખ કે તેથી વધુ હોય અને ₹1.5 લાખની પૂરી Section 123 મર્યાદા વપરાય.
• બીજી મોટી છૂટ પણ હોય, જેમ કે HRA મુક્તિ, જૂની વ્યવસ્થાના સેક્શન હેઠળ NPS ફાળો, કે માતા-પિતાનો હેલ્થ ઇન્શ્યોરન્સ.
• મોટા નુકસાનવાળી ભાડે આપેલી પ્રોપર્ટી હોય, જેને જૂની વ્યવસ્થા પગાર સામે સેટ-ઓફ કરવા દે છે.

લગભગ ₹12.75 લાખ સુધીના પગાર પર (જ્યાં રિબેટ પછી ટેક્સ શૂન્ય છે) અને ઓછી છૂટવાળા લોન લેનાર માટે સામાન્ય રીતે નવી વ્યવસ્થા જીતે છે. જૂની વ્યવસ્થામાં હોમ લોનની બધી છૂટની યાદી માટે મુખ્ય ગાઇડ હોમ લોન ટેક્સ બેનિફિટ વાંચો.

જોઇન્ટ માલિકો અને નવી વ્યવસ્થા

દરેક સહ-માલિક સ્વતંત્ર રીતે વ્યવસ્થા પસંદ કરે છે. એક જીવનસાથી જૂની વ્યવસ્થામાં હોમ લોનની છૂટ ક્લેમ કરી શકે, જ્યારે બીજો નવી વ્યવસ્થા વાપરે અને પોતે રહેતા ઘર માટે કંઈ ક્લેમ ન કરે. જો ઘર ભાડે આપેલું હોય, તો દરેક સહ-માલિક પોતે પસંદ કરેલી વ્યવસ્થા હેઠળ ભાડા અને વ્યાજનો પોતાનો હિસ્સો બતાવે છે.

કેવી રીતે રિપોર્ટ કરવું

1. પગારદાર: TDS સાચો કપાય તે માટે એમ્પ્લોયરને જણાવો કે તમારે કઈ વ્યવસ્થા જોઈએ છે. જો નવી વ્યવસ્થા પસંદ કરો, તો છૂટ માટે પોતે રહેતા ઘરનું ઇન્ટરેસ્ટ સર્ટિફિકેટ ન આપો.
2. ભાડે આપેલું ઘર: તમે કોઈ પણ વ્યવસ્થા પસંદ કરો, રિટર્નમાં હાઉસ પ્રોપર્ટીની આવક હેઠળ ભાડું, મ્યુનિસિપલ ટેક્સ અને વ્યાજ બતાવો.
3. બદલવું: બિઝનેસની આવક વગરના પગારદાર લોકો દર વર્ષે રિટર્ન ભરતી વખતે વ્યવસ્થા પસંદ કરી શકે છે. અમારી ITR ફાઇલિંગ ચેકલિસ્ટમાં તૈયાર રાખવાના દસ્તાવેજોની યાદી છે.

મુખ્ય મુદ્દા

• નવી વ્યવસ્થામાં પોતે રહેતા ઘર માટે હોમ લોનના વ્યાજ કે મુદ્દલની કોઈ છૂટ મળતી નથી.
• ભાડે આપેલા ઘર માટે બંને વ્યવસ્થામાં Section 22 (જૂનો 24(b)) હેઠળ વ્યાજ ભાડા સામે બાદ મળે છે.
• નવી વ્યવસ્થામાં હાઉસ પ્રોપર્ટીનું નુકસાન બીજી આવક સામે સેટ-ઓફ કે કેરી ફોરવર્ડ થઈ શકતું નથી.
• મુદ્દલ, સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને રજિસ્ટ્રેશન Section 123 (જૂનો 80C)માં આવે છે, જે ફક્ત જૂની વ્યવસ્થામાં મળે છે.
• ઉદાહરણમાં ₹18 લાખ કમાનારે હોમ લોનની પૂરી છૂટ છતાં નવી વ્યવસ્થામાં ₹83,200 ઓછો ટેક્સ ભર્યો; દર વર્ષે બંને સરખાવો.