नई टैक्स व्यवस्था में होम लोन टैक्स बेनिफिट 2026

नई टैक्स व्यवस्था में होम लोन से सेल्फ-ऑक्यूपाइड घर पर कोई टैक्स फायदा नहीं मिलता: न ब्याज डिडक्ट होता है, न मूलधन। होम लोन का एकमात्र बचा फायदा किराए पर दिए घर के लिए है, जहां Income-tax Act, 2025 के Section 22 (पुराना Section 24(b)) के तहत ब्याज किराए से घटाया जा सकता है। तब भी उस प्रॉपर्टी का लॉस आपकी सैलरी या दूसरी आय को कम नहीं कर सकता, और न ही आगे ले जाया जा सकता है। अगर आपको ₹2 लाख ब्याज और ₹1.5 लाख मूलधन की छूट चाहिए, तो पुरानी व्यवस्था चुननी होगी।

नई व्यवस्था में क्या मिलता है और क्या नहीं

नई व्यवस्था वित्त वर्ष 2023-24 से डिफॉल्ट है और Income-tax Act, 2025 में Section 202 (पुराना Section 115BAC) के रूप में जारी है। वित्त वर्ष 2026-27 के स्लैब में कोई बदलाव नहीं है: ₹4 लाख तक शून्य, फिर 5% से 30%, नौकरीपेशा के लिए ₹75,000 का स्टैंडर्ड डिडक्शन, और रिबेट जिससे ₹12 लाख तक की टैक्सेबल आय टैक्स-फ्री हो जाती है।

आंकड़े अक्टूबर 2026, वित्त वर्ष 2026-27 के अनुसार।

सेल्फ-ऑक्यूपाइड घर: क्लेम करने को कुछ नहीं

जिस घर में आप रहते हैं, उसकी सालाना वैल्यू शून्य होती है, और नई व्यवस्था में सेल्फ-ऑक्यूपाइड घर के ब्याज की छूट मिलती ही नहीं। नतीजा यह कि उस घर से आय शून्य रहती है; सैलरी से घटाने के लिए कोई नेगेटिव आंकड़ा नहीं बनता।

यही बात तब भी लागू होती है जब आपका अपना घर है लेकिन नौकरी की वजह से आप कहीं और रहते हैं: अगर उसे सेल्फ-ऑक्यूपाइड माना जाता है और किराए पर नहीं दिया है, तो नई व्यवस्था में ब्याज की कोई छूट नहीं मिलती।

किराए पर दिया घर: ब्याज मिलता है, लेकिन सिर्फ किराए तक

किराए पर दिए घर के लिए मकान से आय इस तरह निकाली जाती है:

1. ग्रॉस एनुअल वैल्यू: आम तौर पर साल में मिला या मिलने वाला किराया।
2. घटाएं साल में असल में चुकाया गया म्युनिसिपल टैक्स = नेट एनुअल वैल्यू।
3. घटाएं नेट एनुअल वैल्यू पर 30% स्टैंडर्ड डिडक्शन, जो मरम्मत और रखरखाव को कवर करता है।
4. घटाएं साल का होम लोन ब्याज, बिना किसी रुपये की सीमा के।

अगर नतीजा पॉजिटिव है, तो दोनों व्यवस्थाओं में यह आपकी आय में जुड़ता है। अगर नेगेटिव है, तो नियम अलग हैं:

• पुरानी व्यवस्था: ₹2 लाख तक का लॉस उसी साल सैलरी और दूसरी आय से सेट-ऑफ हो सकता है; बाकी आठ साल तक सिर्फ मकान से आय के सामने कैरी फॉरवर्ड होता है।
• नई व्यवस्था: लॉस को नजरअंदाज कर दिया जाता है। यह किसी दूसरी आय से सेट-ऑफ नहीं होता और कैरी फॉरवर्ड भी नहीं होता। असल में ब्याज सिर्फ उतना ही डिडक्ट होता है जितने से मकान की आय शून्य हो जाए।

उदाहरण 1: दोनों व्यवस्थाओं में किराए पर दिया फ्लैट

समझाने के लिए। सुनील ₹25,000 महीने पर फ्लैट किराए पर देता है और वित्त वर्ष 2026-27 में ₹10,000 म्युनिसिपल टैक्स चुकाता है। साल का होम लोन ब्याज ₹2,50,000 है।

• पुरानी व्यवस्था: ₹47,000 का लॉस उसकी दूसरी आय घटाता है। 30% स्लैब में इससे ₹47,000 × 31.2% (30% और 4% सेस) = ₹14,664 बचते हैं।
• नई व्यवस्था: ₹47,000 का लॉस बेकार चला जाता है। उसकी मकान से आय शून्य मानी जाती है, और उसका किराया असल में टैक्स-फ्री हो जाता है, लेकिन इससे आगे कोई फायदा नहीं मिलता।

अगर उसका ब्याज ₹1,50,000 होता, तो मकान से आय ₹2,90,000 − ₹87,000 − ₹1,50,000 = ₹53,000 होती, जिस पर दोनों व्यवस्थाओं में उसके स्लैब से टैक्स लगता। उस स्थिति में ब्याज की छूट दोनों व्यवस्थाओं में पूरी तरह इस्तेमाल होती है।

उदाहरण 2: सेल्फ-ऑक्यूपाइड घर, पुरानी बनाम नई

समझाने के लिए। वित्त वर्ष 2026-27 में मीरा की सैलरी ₹18 लाख है। वह सेल्फ-ऑक्यूपाइड फ्लैट पर ₹2,40,000 ब्याज और ₹1,30,000 मूलधन चुकाती है। उसका ईपीएफ योगदान ₹40,000 है और वह अपने हेल्थ इंश्योरेंस के लिए ₹25,000 देती है (पुराना Section 80D)।

नई व्यवस्था:

• टैक्सेबल आय: ₹18,00,000 − ₹75,000 = ₹17,25,000।
• टैक्स: ₹4-8 लाख पर 5% = ₹20,000; ₹8-12 लाख पर 10% = ₹40,000; ₹12-16 लाख पर 15% = ₹60,000; ₹16-17.25 लाख पर 20% = ₹25,000। कुल ₹1,45,000।
• साथ में 4% सेस ₹5,800 = ₹1,50,800।

पुरानी व्यवस्था:

• डिडक्शन: स्टैंडर्ड डिडक्शन ₹50,000; ब्याज की सीमा ₹2,00,000; Section 123 की सीमा ₹1,50,000 (मूलधन ₹1,30,000 + ईपीएफ ₹40,000 = ₹1,70,000); हेल्थ इंश्योरेंस ₹25,000। कुल ₹4,25,000।
• टैक्सेबल आय: ₹18,00,000 − ₹4,25,000 = ₹13,75,000।
• टैक्स: ₹2.5-5 लाख पर 5% = ₹12,500; ₹5-10 लाख पर 20% = ₹1,00,000; ₹10-13.75 लाख पर 30% = ₹1,12,500। कुल ₹2,25,000।
• साथ में 4% सेस ₹9,000 = ₹2,34,000।

होम लोन के पूरे डिडक्शन के बावजूद मीरा के लिए नई व्यवस्था ₹83,200 सस्ती है। बराबरी के लिए पुरानी व्यवस्था में एचआरए छूट या एनपीएस जैसे और डिडक्शन चाहिए। ज्यादा आय या बड़े डिडक्शन पर नतीजा पलट सकता है, इसलिए अंदाजा न लगाएं। इनकम टैक्स कैलकुलेटर में दोनों का हिसाब लगाएं, और ब्रेक-ईवन का तर्क समझने के लिए नई बनाम पुरानी टैक्स व्यवस्था देखें।

पुरानी व्यवस्था कब जीत सकती है

होम लोन लेने वालों के लिए पुरानी व्यवस्था आम तौर पर तब आगे रहती है जब:

• आय इतनी ज्यादा हो कि ज्यादातर डिडक्शन 30% पर टैक्स बचाएं।
• ब्याज ₹2 लाख या उससे ज्यादा हो और Section 123 की ₹1.5 लाख की पूरी सीमा इस्तेमाल हो।
• दूसरे बड़े डिडक्शन भी हों, जैसे एचआरए छूट, पुरानी व्यवस्था के सेक्शन में एनपीएस योगदान, या माता-पिता का हेल्थ इंश्योरेंस।
• किराए पर दी गई प्रॉपर्टी पर बड़ा लॉस हो, जिसे पुरानी व्यवस्था सैलरी से सेट-ऑफ करने देती है।

करीब ₹12.75 लाख तक की सैलरी पर (जहां रिबेट के बाद टैक्स शून्य है) और कम डिडक्शन वाले कर्जदारों के लिए नई व्यवस्था आम तौर पर जीतती है। पुरानी व्यवस्था में होम लोन के सभी डिडक्शन की सूची के लिए होम लोन टैक्स बेनिफिट वाली मुख्य गाइड पढ़ें।

जॉइंट मालिक और नई व्यवस्था

हर सह-मालिक अपनी टैक्स व्यवस्था अलग से चुनता है। एक पति/पत्नी पुरानी व्यवस्था में होम लोन डिडक्शन क्लेम कर सकता है, जबकि दूसरा नई व्यवस्था में रहकर सेल्फ-ऑक्यूपाइड घर के लिए कुछ भी क्लेम नहीं करता। अगर घर किराए पर दिया है, तो हर सह-मालिक अपनी चुनी व्यवस्था में किराए और ब्याज का अपना हिस्सा दिखाता है।

इसे कैसे दिखाएं

1. नौकरीपेशा: कंपनी को बताएं कि आप कौन सी व्यवस्था चाहते हैं ताकि टीडीएस सही कटे। अगर नई व्यवस्था चुनते हैं, तो डिडक्शन के लिए सेल्फ-ऑक्यूपाइड घर का इंटरेस्ट सर्टिफिकेट न दें।
2. किराए पर दिया घर: आप कोई भी व्यवस्था चुनें, रिटर्न में मकान से आय (income from house property) के तहत किराया, म्युनिसिपल टैक्स और ब्याज दिखाएं।
3. व्यवस्था बदलना: बिना बिजनेस आय वाले नौकरीपेशा लोग हर साल रिटर्न भरते समय व्यवस्था चुन सकते हैं। हमारी आईटीआर फाइलिंग चेकलिस्ट में तैयार रखने वाले दस्तावेजों की सूची है।

मुख्य बातें

• नई व्यवस्था में सेल्फ-ऑक्यूपाइड घर पर होम लोन ब्याज या मूलधन की कोई छूट नहीं मिलती।
• किराए पर दिए घर का ब्याज दोनों व्यवस्थाओं में Section 22 (पुराना 24(b)) के तहत किराए से डिडक्ट होता है।
• नई व्यवस्था में हाउस प्रॉपर्टी लॉस न दूसरी आय से सेट-ऑफ होता है, न कैरी फॉरवर्ड।
• मूलधन, स्टांप ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन Section 123 (पुराना 80C) में आते हैं, जो सिर्फ पुरानी व्यवस्था में मिलता है।
• उदाहरण में ₹18 लाख कमाने वाले ने होम लोन के पूरे डिडक्शन के बावजूद नई व्यवस्था में ₹83,200 कम टैक्स दिया; हर साल दोनों की तुलना करें।