હોમ લોનમાં પ્રોપર્ટી દસ્તાવેજ ખૂટે છે? સંપૂર્ણ ચેકલિસ્ટ

જ્યારે બેંકની લીગલ કે ટેક્નિકલ ટીમ કહે કે પ્રોપર્ટીનો કોઈ દસ્તાવેજ ખૂટે છે, ત્યારે બાકી તમામ દસ્તાવેજોની સંપૂર્ણ યાદી લેખિતમાં માંગો, પછી તેને ચાર કૉલમવાળી ચેકલિસ્ટમાં ફેરવો: ચોક્કસ દસ્તાવેજ, તે કોણ આપી શકે (વેચનાર, બિલ્ડર, સોસાયટી, સબ-રજિસ્ટ્રાર કે નગરપાલિકા), લક્ષ્ય તારીખ, અને બેંક વિકલ્પ તરીકે શું સ્વીકારશે. એક-એક દસ્તાવેજ પાછળ દોડવું એ હોમ લોન અટકવાનું સૌથી સામાન્ય કારણ છે. સ્થિતિ ઓક્ટોબર 2026 મુજબ.

બેંક આ દસ્તાવેજો શા માટે માંગે છે

હોમ લોનની રકમ છૂટી કરતાં પહેલાં લેન્ડરના પેનલ વકીલ તપાસે છે કે વેચનાર પાસે સ્પષ્ટ, વેચાણપાત્ર ટાઇટલ છે અને પ્રોપર્ટી ગીરો મૂકી શકાય છે, અને તેની ટેક્નિકલ ટીમ બિલ્ડિંગને મંજૂરીઓ સાથે સરખાવીને તેનું વેલ્યુએશન કરે છે. કોઈ પણ રિપોર્ટમાં ખામી હોય તો ફાઇલ અટકી જાય છે. મોટા ભાગની "દસ્તાવેજ ખૂટે છે" પ્રકારની ક્વેરી ચાર જૂથમાં આવે છે:

• ટાઇટલ: પુરાવો કે દરેક અગાઉના માલિકે પ્રોપર્ટી કાયદેસર રીતે આગળ આપી
• મંજૂરીઓ: પુરાવો કે બિલ્ડિંગ કાયદેસર રીતે બંધાયું છે અને તેમાં રહી શકાય છે
• એન્કમ્બ્રન્સ: પુરાવો કે પ્રોપર્ટી પર કોઈ હાલની લોન, ચાર્જ કે વિવાદ નથી
• વ્યવહારના કાગળો: તમારો પોતાનો એગ્રીમેન્ટ, રસીદો અને NOC

પ્રોપર્ટી અંડર-કન્સ્ટ્રક્શન હોય તો જુઓ સેન્ક્શન અને ડિસ્બર્સમેન્ટ વચ્ચે બેંક શું તપાસે છે. તમારી આવક અને KYC દસ્તાવેજો માટે જુઓ હોમ લોન પાત્રતા અને દસ્તાવેજો.

માસ્ટર ચેકલિસ્ટ

આને શરૂઆતના ટેમ્પલેટ તરીકે વાપરો અને તમારી બેંકની લેખિત યાદી મુજબ ફેરફાર કરો.

ઉદાહરણ: બે મહિનાનો દસ્તાવેજ વિલંબ કેટલો મોંઘો પડી શકે

બુક કરેલા અંડર-કન્સ્ટ્રક્શન ફ્લેટ માટેના ઉદાહરણરૂપ આંકડા.

• બિલ્ડરે ₹15 લાખની ડિમાન્ડ મોકલી છે, જે તમારી લોનમાંથી ચૂકવવાની છે.
• તમારા એગ્રીમેન્ટમાં મોડી ચુકવણી પર વાર્ષિક 10.5% વ્યાજ છે.
• નવા ટાવરનું કમેન્સમેન્ટ સર્ટિફિકેટ ન હોવાથી બેંક રકમ છૂટી કરી શકતી નથી; તે આવતાં બે મહિના લાગે છે.

મોડી ચુકવણીનું વ્યાજ = ₹15,00,000 × 10.5% × 2 ÷ 12 = ₹26,250.

જો વિલંબ બિલ્ડરના પોતાના ખૂટતા દસ્તાવેજને કારણે થયો હોય, તો આ ચાર્જ માફ કરવા લેખિતમાં માંગણી કરો, અને કારણના પુરાવા તરીકે બેંકની લેખિત ક્વેરી સાચવી રાખો. રીસેલ સોદામાં, જો સેલ એગ્રીમેન્ટમાં પૂર્ણ કરવાની ડેડલાઇન હોય તો વિલંબને કારણે તમારી ટોકન રકમ જઈ શકે છે, તેથી મોટી ટોકન આપતાં પહેલાં એક્સટેન્શન ક્લોઝ અંગે વાટાઘાટ કરો. ઓછી લોન રકમથી કામ ચાલશે કે નહીં તે તમે લોન એલિજિબિલિટી કેલ્ક્યુલેટરથી પણ ચકાસી શકો.

સ્ટેપ-બાય-સ્ટેપ: તમારી ફોલો-અપ ચેકલિસ્ટ બનાવો

1. એક જ વારમાં સંપૂર્ણ લેખિત યાદી માંગો. લોન ઓફિસરને ઈમેલ કરો: "કૃપા કરીને બાકી તમામ લીગલ અને ટેક્નિકલ જરૂરિયાતોની સંપૂર્ણ યાદી મોકલો, જેમાં એન્કમ્બ્રન્સ સર્ટિફિકેટનો જરૂરી સમયગાળો અને કોઈ ફોર્મેટ હોય તો તે પણ સામેલ હોય." RBIનો ફેર પ્રેક્ટિસીસ કોડ લેન્ડર પાસે અપેક્ષા રાખે છે કે તે જરૂરી દસ્તાવેજો અંગે સ્પષ્ટ રહે; તેમની પાસેથી આખી યાદી એક જ વાર લો.
2. લીગલ અને ટેક્નિકલ ક્વેરીની કોપી લો. બેંક આખો રિપોર્ટ કદાચ ન આપે, પણ તમારે પૂરા કરવાના ચોક્કસ વાંધા જણાવી શકે.
3. જવાબદાર વ્યક્તિ અને તારીખ ઉમેરો. દરેક લાઇન સામે લખો કે કોણ આપશે અને લક્ષ્ય તારીખ શું છે. વેચનાર અને બિલ્ડરની લાઇનો તેમને લેખિતમાં મોકલો.
4. કયા વિકલ્પ ચાલશે તે પૂછો. ખોવાયેલા દસ્તાવેજ માટે વકીલ સર્ટિફાઇડ કોપી, પોલીસનો લોસ્ટ-ડોક્યુમેન્ટ રિપોર્ટ, અખબારોમાં જાહેર નોટિસ અને ઇન્ડેમ્નિટી સ્વીકારી શકે. સમય અને પૈસા ખર્ચતાં પહેલાં પૂછી લો.
5. સર્ટિફાઇડ કોપી વહેલી મંગાવો. સબ-રજિસ્ટ્રાર ઓફિસ અને ઘણાં રાજ્યોનાં પોર્ટલ સર્ટિફાઇડ કોપી અને એન્કમ્બ્રન્સ સર્ટિફિકેટ આપે છે; કેટલાંક રાજ્યોમાં તે ઓનલાઇન મળે છે. પ્રોસેસિંગનો સમય જુદો જુદો હોય છે.
6. નામ અને વિગતોની ગરબડ સુધારો. ડીડ, ટેક્સ રેકોર્ડ અને તમારા KYC વચ્ચે સ્પેલિંગનો ફરક ફાઇલ અટકાવી શકે; જુઓ સેલ ડીડ અને લોન પેપર્સમાં નામનો મિસમેચ.
7. માન્યતાની તારીખો ફરી ચકાસો. સેન્ક્શન લેટર, વેલ્યુએશન અને કેટલાંક સર્ટિફિકેટની માન્યતા પૂરી થઈ જાય છે. વેલ્યુએશન ઓછું આવે તો વાંચો પ્રોપર્ટી વેલ્યુએશન કિંમત કરતાં ઓછું.
8. બધું એકસાથે, પહોંચ લઈને જમા કરો. તમે આપેલા દસ્તાવેજોની યાદીવાળી તારીખ સાથેની રસીદ માંગો. સ્કેન કોપી રાખો.

વેચનાર કે બિલ્ડરને મોકલવા માટે નમૂના વિનંતી

વિષય: ફ્લેટ [નંબર], [પ્રોજેક્ટ] પર હોમ લોન માટે [બેંક] દ્વારા માંગવામાં આવેલા દસ્તાવેજો

બેંકની લીગલ ટીમે ડિસ્બર્સમેન્ટ પહેલાં આ દસ્તાવેજો માંગ્યા છે: [યાદી]. કૃપા કરીને આ અથવા તેની સર્ટિફાઇડ કોપી [તારીખ] સુધીમાં આપો. અમારા એગ્રીમેન્ટ મુજબ ચુકવણીની તારીખ [તારીખ] છે; તમારી બાજુથી બાકી દસ્તાવેજોને કારણે થયેલા વિલંબ પર મોડી ચુકવણીનું વ્યાજ લાગવું ન જોઈએ. કૃપા કરીને લેખિતમાં પુષ્ટિ કરો.

તમારા મૂળ દસ્તાવેજો સુરક્ષિત રાખો

ડિસ્બર્સમેન્ટ પછી લેન્ડર સામાન્ય રીતે તમારા મૂળ ટાઇટલ દસ્તાવેજો પોતાની પાસે રાખે છે. ચકાસો કે પહોંચમાં દરેક દસ્તાવેજ લખેલો છે. RBIના નિયમો હેઠળ સંપૂર્ણ લોન ભર્યા પછી લેન્ડરે 30 દિવસમાં મૂળ દસ્તાવેજો પાછા આપવા અને રજિસ્ટર્ડ ચાર્જ દૂર કરવા પડે, નહીં તો તેના કારણે થયેલા વિલંબ માટે દરરોજ ₹5,000 ચૂકવવા પડે; જો દસ્તાવેજ ખોવાઈ જાય, તો તેણે સર્ટિફાઇડ કોપી મેળવવામાં મદદ કરવી પડે અને ખર્ચ ઉઠાવવો પડે, જે માટે વધારાના 30 દિવસ મળે છે.

ફરિયાદ ક્યાં કરવી

• પહેલાં લેન્ડરના ગ્રીવન્સ કે નોડલ ઓફિસરને.
• બેંક અને NBFC: 30 દિવસમાં સંતોષકારક જવાબ ન મળે તો RBI ઇન્ટિગ્રેટેડ ઓમ્બડ્સમેન, cms.rbi.org.in કે 14448 પર.
• હાઉસિંગ ફાઇનાન્સ કંપનીઓ: નેશનલ હાઉસિંગ બેંકનું GRIDS પોર્ટલ, grids.nhbonline.org.in.
• બિલ્ડર મંજૂરીઓ ન આપે: તમારા રાજ્યની RERA ઓથોરિટી.

શું ન કરવું

• રોકડ લઈને લીગલ રિપોર્ટ "મેનેજ" કરવાનું કે દસ્તાવેજો અપાવવાનું વચન આપતા એજન્ટોને પૈસા ન આપો.
• દરેક દસ્તાવેજની યાદીવાળી સહી કરેલી પહોંચ વગર મૂળ દસ્તાવેજો ન સોંપો.
• બેંકનું લીગલ ચેક ક્લિયર થાય તે પહેલાં ટૂંકી ડેડલાઇનવાળા રીસેલ એગ્રીમેન્ટ પર સહી ન કરો.
• કાગળકામમાં મદદ કરનાર કોઈની સાથે OTP કે નેટ બેંકિંગ વિગતો શેર ન કરો.

મુખ્ય મુદ્દા

• બાકી દસ્તાવેજોની એક સંપૂર્ણ લેખિત યાદી માંગો, ટુકડે-ટુકડે માંગણીઓ નહીં.
• દરેક દસ્તાવેજને જવાબદાર વ્યક્તિ, લક્ષ્ય તારીખ અને સ્વીકાર્ય વિકલ્પ સાથે ટ્રેક કરો.
• ટાઇટલ ચેઇન, એન્કમ્બ્રન્સ સર્ટિફિકેટ, મંજૂરીઓ અને NOCથી સૌથી વધુ વિલંબ થાય છે; તે વહેલાં શરૂ કરો.
• વિલંબથી મોડી ચુકવણીનું વ્યાજ કે ટોકન રકમનું નુકસાન થઈ શકે, તેથી માફી લેખિતમાં નક્કી કરો.
• કારણ વગરના વિલંબને આગળ લઈ જાઓ: પહેલાં લેન્ડર, પછી બેંક અને NBFC માટે RBI CMS, કે HFC માટે NHB GRIDS.