PMAY होम लोन सब्सिडी 2026: PMAY-U 2.0 पात्रता, आवेदन

प्रधानमंत्री आवास योजना-शहरी 2.0 (PMAY-U 2.0) की Interest Subsidy Scheme के तहत ऐसे शहरी परिवार के होम लोन खाते में ₹1.80 लाख तक जमा किए जाते हैं, जिसकी सालाना आय ₹9 लाख तक है और जिसके पास कोई पक्का मकान नहीं है। अक्टूबर 2026 तक सब्सिडी ₹25 लाख तक के लोन के पहले ₹8 लाख पर 4% सालाना है, ₹35 लाख तक की कीमत वाले मकान के लिए, और लोन 1 सितंबर 2024 या उसके बाद मंजूर होना चाहिए। आवेदन सरकार के Unified Web Portal पर होता है, बैंक काउंटर पर नहीं।

यह गाइड सब्सिडी पर ही केंद्रित है: आप पात्र हैं या नहीं, आपके लोन पर इसकी असल कीमत कितनी है, और कौन से कदम तय करते हैं कि पैसा आएगा या नहीं। लोन के आम कागजात के लिए हमारी गाइड होम लोन की पात्रता और दस्तावेज देखें।

PMAY-U 2.0 क्या है

आवास और शहरी कार्य मंत्रालय (MoHUA) की PMAY-U 2.0 को अगस्त 2024 में पांच साल, यानी 2024 से 2029 तक चलाने के लिए मंजूरी मिली। इसके चार हिस्से (वर्टिकल) हैं:

• Beneficiary-Led Construction (BLC): अपनी जमीन पर मकान बनाने में मदद
• Affordable Housing in Partnership (AHP): राज्यों और डेवलपर्स के बनाए मकान
• Affordable Rental Housing (ARH): प्रवासियों और कामगारों के लिए किराये के मकान
• Interest Subsidy Scheme (ISS): होम लोन पर सब्सिडी, जिसके बारे में यह लेख है

ISS एक केंद्रीय योजना (Central Sector Scheme) है, इसलिए सब्सिडी केंद्र सरकार से Central Nodal Agencies (CNA) के जरिए आती है। अक्टूबर 2026 तक CNA में नेशनल हाउसिंग बैंक (NHB), HUDCO और SBI शामिल हैं। MoHUA ने 2026 में भी इन्हें एडवांस सब्सिडी फंड जारी करना जारी रखा है। जिन बैंकों और हाउसिंग फाइनेंस कंपनियों ने किसी CNA के साथ समझौता किया है, उन्हें Primary Lending Institutions (PLI) कहा जाता है। सिर्फ PLI से लिया गया लोन ही पात्र है।

पात्रता की चेकलिस्ट (अक्टूबर 2026 तक)

कुछ परिभाषाओं में लोग अक्सर गलती करते हैं:

• परिवार का मतलब है पति, पत्नी और अविवाहित बच्चे। आधिकारिक FAQ में आश्रित माता-पिता भी गिने जाते हैं। कमाने वाला अविवाहित वयस्क अलग परिवार के रूप में आवेदन कर सकता है, लेकिन उसे मकान का अकेला मालिक होना होगा और लोन अकेले, या माता-पिता या भाई-बहनों के साथ संयुक्त रूप से लेना होगा।
• पक्का मकान यानी हर मौसम में टिकने वाला घर, जिसकी दीवारें और छत मजबूत हों। खाली प्लॉट होने से आप अपात्र नहीं होते।
• महिला के नाम मालिकाना हक। मकान परिवार की महिला मुखिया के नाम या उसके साथ संयुक्त नाम में होना चाहिए। सिर्फ पुरुष के नाम की इजाजत तभी है जब परिवार में कोई वयस्क महिला न हो, या आवेदक विधुर, अविवाहित या अलग रह रहा हो। अगर आप मालिकाना हक की योजना बना रहे हैं, तो हमारी जॉइंट होम लोन गाइड टैक्स और भुगतान का पहलू समझाती है।
• आधार परिवार के हर सदस्य का जरूरी है, अविवाहित और नाबालिग बच्चों का भी, क्योंकि पोर्टल इससे जांचता है कि परिवार में किसी के पास पहले से मकान तो नहीं या किसी ने सब्सिडी तो नहीं ली।

सब्सिडी कितनी बनती है?

सब्सिडी लोन के पहले ₹8 लाख पर 12 साल तक की अवधि के लिए 4% सालाना के हिसाब से गिनी जाती है। दिशानिर्देशों में असल रिलीज की सीमा ₹1.80 लाख है, जो पांच सालाना किस्तों में ₹36,000 तक की हर किस्त के रूप में मिलती है। हर किस्त आपके लोन खाते में जमा होती है और बकाया मूलधन घटाती है।

ये बातें जानना जरूरी है:

• बड़े लोन पर ज्यादा नहीं मिलता। ₹25 लाख के लोन पर भी उतनी ही अधिकतम सब्सिडी मिलती है जितनी ₹8 लाख के लोन पर।
• छोटे लोन या कम अवधि पर कम मिलता है। रकम अनुपात के हिसाब से निकाली जाती है। मोटे तौर पर 12 साल के ₹6 लाख के लोन पर अधिकतम का करीब तीन-चौथाई, यानी लगभग ₹1.35 लाख मिलेगा।
• न्यूनतम अवधि 5 साल है। इससे छोटा लोन पात्र नहीं है।
• पात्र हिस्से पर प्रोसेसिंग फीस नहीं। PLI पात्र ₹8 लाख तक के लोन पर छिपे चार्ज समेत कोई प्रोसेसिंग फीस नहीं ले सकते।
• सब्सिडी नकद हाथ में नहीं मिलती। यह आपका बकाया मूलधन घटाती है, जिससे आपका लेंडर इसे कैसे लागू करता है उसके हिसाब से या तो ईएमआई घटती है या बाकी अवधि।

उदाहरण: ₹20 लाख के लोन पर सब्सिडी (सिर्फ समझाने के लिए)

मीना और सुरेश की कुल घरेलू आय ₹7.2 लाख है, जिससे वे MIG बैंड में आते हैं। वे 55 वर्ग मीटर कारपेट एरिया वाला ₹30 लाख का रेडी फ्लैट मीना और सुरेश के संयुक्त नाम पर खरीदते हैं। वे एक PLI से 8.5% पर 20 साल के लिए ₹20 लाख का लोन लेते हैं।

हर ₹36,000 का क्रेडिट लोन की शुरुआत में ही मूलधन घटा देता है, इसलिए बाकी अवधि में उस रकम पर ब्याज नहीं बनता। ईएमआई वही रखने पर लोन करीब 38 महीने पहले खत्म हो जाता है और वे सरकार के दिए ₹1.80 लाख के अलावा करीब ₹4.9 लाख कम ब्याज देते हैं। ये आंकड़े 8.5% की दर न बदलने और समय पर क्रेडिट मानकर हैं, इसलिए सिर्फ समझाने के लिए हैं। फ्लोटिंग दर बदलेगी, और असल रिलीज की तारीखें इस पर निर्भर हैं कि लेंडर कब क्लेम फाइल करता है। ईएमआई वाला हिस्सा अपने आंकड़ों के साथ हमारे ईएमआई कैलकुलेटर में दोबारा चलाकर देखें।

आवेदन कैसे करें, स्टेप बाय स्टेप

आधिकारिक FAQ साफ कहते हैं कि ISS के लिए सिर्फ बैंक के जरिए आवेदन नहीं हो सकता। आपको PMAY-U 2.0 Unified Web Portal (pmay-urban.gov.in से लिंक) पर रजिस्टर करना होगा। अगर आप ऑनलाइन नहीं कर सकते, तो कॉमन सर्विस सेंटर और आपकी शहरी स्थानीय निकाय मदद कर सकते हैं।

1. पहले पात्रता जांचें। पोर्टल पर PMAY-U 2.0 के लिए आवेदन का विकल्प चुनें और पात्रता के सवालों के जवाब दें: घरेलू आय, पक्का मकान न होना, 20 साल में किसी आवास योजना का फायदा न लेना।
2. आधार वेरिफाई करें। आधार नंबर और उस पर छपा अपना नाम डालें, और OTP से ऑथेंटिकेट करें। परिवार के सभी सदस्यों के आधार नंबर तैयार रखें।
3. आवेदन भरें। ISS वर्टिकल चुनें, परिवार, आय, पता और प्रॉपर्टी की जानकारी डालें, और पात्रता की शर्तों पर सेल्फ-डिक्लेरेशन दें।
4. अपने लेंडर का नाम दें। PLI की सूची से अपना बैंक या हाउसिंग फाइनेंस कंपनी चुनें। जरूरत हो तो चुना गया PLI बाद में बदल सकते हैं।
5. अपनी Application ID नोट करें। स्टेटस ट्रैक करने के लिए इसका या अपने रजिस्टर्ड मोबाइल नंबर का इस्तेमाल होगा।
6. उसी PLI से लोन मंजूर और जारी कराएं, सामान्य दस्तावेजों के साथ: आधार, पैन, पते का प्रमाण, आय का प्रमाण, प्रॉपर्टी के कागज और, जहां आपका राज्य मांगे, मंजूर लेआउट प्लान। आपकी आय कैटेगरी तय करने में लेंडर का अपना आय आकलन अंतिम माना जाता है।
7. लेंडर क्लेम फाइल करता है। PLI को लोन जारी होने के 30 दिन में पहली किस्त का क्लेम करना होता है। बाद की किस्तों का क्लेम साल में एक बार होता है।
8. रिलीज ट्रैक करें पोर्टल या मोबाइल ऐप पर: रजिस्ट्रेशन, ड्यू डिलिजेंस, क्लेम मंजूरी, और हर सब्सिडी क्रेडिट की तारीख और रकम।

लोन जारी होने से पहले, या जितनी जल्दी हो सके, पोर्टल पर रजिस्टर करें। FAQ के मुताबिक क्लेम में देरी लेंडर की जिम्मेदारी है, लेकिन असल में जल्दी रजिस्ट्रेशन से विवाद नहीं होते।

सब्सिडी कब रुक सकती है या वापस ली जा सकती है

हर सालाना किस्त तभी जारी होती है जब उस समय भी शर्तें पूरी हो रही हों:

• लोन स्टैंडर्ड और चालू होना चाहिए। खाता नॉन-परफॉर्मिंग एसेट (NPA) रहने तक कोई किस्त जारी नहीं होती। खाता नियमित करने पर लेंडर बाकी किस्तों का क्लेम कर सकता है।
• 50% से ज्यादा मूलधन बकाया होना चाहिए। शुरुआत में ज्यादा प्रीपेमेंट से बाद की किस्तें छूट सकती हैं। अगर आप प्रीपेमेंट सोच रहे हैं, तो हमारी गाइड प्रीपेमेंट से ईएमआई घटाएं या अवधि देखें और पांचवें क्रेडिट के बाद योजना बनाएं।
• मकान पूरा होना। निर्माणाधीन या खुद बनाए जा रहे मकान के लिए चौथी किस्त से पहले मकान पूरा होना चाहिए और PMAY या भुवन ऐप से जियो-टैगिंग हो जानी चाहिए।
• पांच साल का लॉक-इन। मकान पूरा होने से पांच साल तक आप उसे बेच, ट्रांसफर या किराये पर नहीं दे सकते। ऐसा करने पर जमा हो चुकी सब्सिडी लौटानी होगी।
• लोन जल्दी बंद करना। लोन जल्दी बंद करने पर पहले मिले क्रेडिट आपके पास रहते हैं, लेकिन बाकी किस्तें रद्द हो जाती हैं।
• एक प्रॉपर्टी पर एक ही सब्सिडी। अगर रीसेल मकान पर पिछले मालिक ने ISS लिया था, तो आप उस प्रॉपर्टी पर दोबारा क्लेम नहीं कर सकते।

आम गलतियां

• यह मान लेना कि 2024 के बीच में मंजूर लोन पात्र है। कट-ऑफ है 1 सितंबर 2024 या उसके बाद मंजूर और जारी लोन, और कट-ऑफ से पहले का लोन बाद में बदलने पर भी नहीं गिना जाता।
• ऐसा लेंडर चुनना जो PLI नहीं है। ब्रांच से उसका CNA टाई-अप लिखित में कन्फर्म कराएं।
• परिवार के सदस्यों की पूरी जानकारी न देना। आधार जांच पूरे परिवार पर होती है। अगर पति/पत्नी या बच्चे के नाम पहले से पक्का मकान है, तो आवेदन अपात्र हो जाता है।
• "सुपर बिल्ट-अप" एरिया देखकर फ्लैट चुनना। 120 वर्ग मीटर की सीमा कारपेट एरिया पर है, यानी दीवारों के अंदर इस्तेमाल होने वाला फर्श।
• टैक्स का पहलू भूल जाना। होम लोन के ब्याज और मूलधन पर टैक्स छूट PMAY से अलग है। हर टैक्स रिजीम में क्या अब भी मिलता है, यह होम लोन टैक्स बेनिफिट में देखें।

मुख्य बातें

• अक्टूबर 2026 तक PMAY-U 2.0 ISS होम लोन के पहले ₹8 लाख पर 4% सालाना देती है, अधिकतम ₹1.80 लाख, पांच सालाना क्रेडिट में।
• पात्रता: घरेलू आय ₹9 लाख तक, भारत में कहीं पक्का मकान नहीं, 20 साल में किसी आवास योजना का फायदा नहीं, लोन ₹25 लाख तक, मकान की कीमत ₹35 लाख तक, कारपेट एरिया 120 वर्ग मीटर तक।
• सिर्फ PLI से 1 सितंबर 2024 या उसके बाद मंजूर और जारी लोन पात्र हैं।
• परिवार के हर सदस्य के आधार के साथ Unified Web Portal पर आवेदन करें, फिर अपने लेंडर का नाम दें। लेंडर लोन जारी होने के 30 दिन में क्लेम फाइल करता है।
• लोन नियमित रखें, क्रेडिट पूरे होने तक आधे से ज्यादा मूलधन बकाया रहने दें, और पांच साल तक मकान न बेचें, न किराये पर दें।
• उदाहरण दिखाता है कि ईएमआई वही रखने पर सब्सिडी से ब्याज में कई लाख बच सकते हैं, लेकिन सभी अनुमानों को सिर्फ समझाने के लिए मानें।