ભાડે આપેલા ઘર પર હોમ લોન ટેક્સ: ભાડું, વ્યાજ અને લોસ

જો તમે હોમ લોનથી ખરીદેલું ઘર ભાડે આપો, તો ભાડા પર ટેક્સ લાગે છે, પણ તમે વાર્ષિક કિંમતના સીધા 30% અને લોનનું પૂરું વ્યાજ બાદ કરી શકો, ₹2 લાખની કોઈ મર્યાદા વગર. તેનાથી લોસ થાય તો જૂનો રિજીમ પગાર સામે ₹2 લાખ સુધી સેટ-ઓફની અને બાકીનો લોસ આઠ વર્ષ સુધી આગળ લઈ જવાની છૂટ આપે છે. નવો રિજીમ વ્યાજ ફક્ત ભાડા જેટલું જ માન્ય રાખે છે; બાકીનો લોસ બસ નકામો જાય છે. નિયમો ઓક્ટોબર 2026, નાણાકીય વર્ષ 2026-27 મુજબ છે.

ભાડાની આવક કેવી રીતે ગણાય છે

ભાડે આપેલા ઘરની આવક ઇન્કમ-ટેક્સ એક્ટ, 2025ની કલમ 21 અને 22 (1961ના એક્ટની જૂની કલમ 23 અને 24) હેઠળ ચાર પગલાંમાં ગણાય છે.

1. ગ્રોસ એન્યુઅલ વેલ્યૂ: સામાન્ય રીતે વર્ષ દરમિયાન તમને મળેલું કે મળવાપાત્ર ભાડું.
2. તેમાંથી મ્યુનિસિપલ ટેક્સ બાદ કરો, જે તમે વર્ષ દરમિયાન ખરેખર ભર્યો હોય. જે બચે તે એન્યુઅલ વેલ્યૂ (વાર્ષિક કિંમત) છે.
3. વાર્ષિક કિંમત પર 30% સ્ટાન્ડર્ડ ડિડક્શન બાદ કરો, રિપેર અને જાળવણી માટે. બિલની જરૂર નથી, અને રિપેરનો ખરેખરો ખર્ચ તેના ઉપર અલગથી બાદ મળતો નથી.
4. વ્યાજ બાદ કરો, જે ઘર ખરીદવા, બાંધવા, રિપેર કે રિનોવેશન માટે લીધેલી લોન પર ભર્યું હોય. ભાડે આપેલા ઘર માટે પૂરું વ્યાજ બાદ મળે છે, જેમાં બાંધકામ પહેલાંના વ્યાજનો પાંચમા ભાગનો હપ્તો પણ આવી જાય.

જે બચે તે આવક (તમારા સ્લેબ મુજબ ટેક્સ) કે લોસ છે.

ઉદાહરણ 1: નાનો લોસ

વિક્રમ એક ફ્લેટ મહિને ₹30,000માં ભાડે આપે છે. નાણાકીય વર્ષ 2026-27માં તે ₹10,000 મ્યુનિસિપલ ટેક્સ અને હોમ લોન પર ₹4,00,000 વ્યાજ ભરે છે. તે 30%ના સ્લેબમાં છે.

• જૂનો રિજીમ: પૂરો ₹1,55,000નો લોસ તેના પગાર સામે સેટ-ઓફ થાય છે. ટેક્સ બચત: ₹1,55,000 × 31.2% (30% વત્તા 4% સેસ) = ₹48,360.
• નવો રિજીમ: લોસ સેટ-ઓફ કે આગળ લઈ જઈ શકાતો નથી. તેની હાઉસ પ્રોપર્ટીની આવક શૂન્ય ગણાય છે, એટલે ભાડું એક રીતે ટેક્સ-ફ્રી થઈ જાય, પણ વધારાના ₹1,55,000 વ્યાજનો કોઈ ફાયદો મળતો નથી.

ઉદાહરણ 2: મોટો લોસ

એ જ ફ્લેટ, પણ વિક્રમની લોન મોટી છે અને તે ₹5,50,000 વ્યાજ ભરે છે.

હાઉસ પ્રોપર્ટીની આવક: ₹3,50,000 − ₹1,05,000 − ₹5,50,000 = (−) ₹3,05,000.

• જૂનો રિજીમ: આ વર્ષે ₹2,00,000 પગાર સામે સેટ-ઓફ થાય છે, જેનાથી ₹62,400 બચે છે. બાકીના ₹1,05,000 આઠ વર્ષ સુધી આગળ લઈ જવાય, પણ ફક્ત ભવિષ્યની હાઉસ પ્રોપર્ટીની આવક સામે. લોસ આગળ લઈ જવા માટે ડ્યુ ડેટ સુધીમાં રિટર્ન ફાઇલ કરવું જરૂરી છે.
• નવો રિજીમ: પૂરો ₹3,05,000નો લોસ નકામો જાય છે.

ઉદાહરણ 3: નફો

જો વ્યાજ ફક્ત ₹1,80,000 હોય, તો હાઉસ પ્રોપર્ટીની આવક ₹3,50,000 − ₹1,05,000 − ₹1,80,000 = ₹65,000 થાય. બંને રિજીમમાં તેના પર તમારા સ્લેબ મુજબ ટેક્સ લાગે. અહીં લોસની ચિંતા નથી, અને નવો રિજીમ પણ તેને જૂના રિજીમની જેમ જ ગણે છે.

લોનવાળા મકાનમાલિકો માટે જૂનો vs નવો રિજીમ

સામાન્ય નિયમ:

• જો વ્યાજ પછી પ્રોપર્ટીમાંથી ટેક્સપાત્ર આવક થાય, તો રિજીમની પસંદગી ઘર પર નહીં, તમારા બીજા ડિડક્શન પર આધાર રાખે છે.
• જો પ્રોપર્ટીમાં લોસ થાય, તો જૂનો રિજીમ ₹2 લાખ સુધીનો સેટ-ઓફ (30%ના સ્લેબમાં વર્ષે ₹62,400 સુધીનો ફાયદો) અને લોસ આગળ લઈ જવાની છૂટ આપે છે. આનાથી પસંદગી બદલાઈ શકે, પણ તેણે નવા રિજીમના ઓછા સ્લેબ અને ₹75,000ના સ્ટાન્ડર્ડ ડિડક્શનને પાછળ છોડવા પડે.

ફક્ત ઘર જોવાને બદલે અમારા ઇન્કમ ટેક્સ કેલ્ક્યુલેટરમાં બંનેનો કુલ ટેક્સ સરખાવો. નવા રિજીમમાં હોમ લોન ટેક્સ બેનિફિટ વિશેની અમારી ગાઇડ બતાવે છે કે ડિફોલ્ટ રિજીમમાં શું બચે છે.

ભાડે આપવું કે પોતે રહેવું: કયામાં વધુ રાહત?

જો તમારું વ્યાજ ₹2 લાખથી ઘણું વધારે હોય, તો જૂના રિજીમમાં ઘર ભાડે આપવાથી તેનો વધુ ભાગ ઉપયોગી બની શકે. પોતે રહેતા ઘર તરીકે, ઉદાહરણ 1માં વિક્રમનું ₹4,00,000 વ્યાજ ₹2,00,000 પર અટકી જાય, તે બધું પગાર સામે સેટ-ઓફ થાય, અને બાકીના ₹2,00,000 હંમેશ માટે નકામા જાય. ભાડે આપે તો વ્યાજનો પહેલો ભાગ ભાડામાં સમાઈ જાય છે, ફક્ત ₹1,55,000 પગાર સામે સેટ-ઓફ થાય છે, અને તેને ₹3,60,000 ભાડું પણ મળે છે જેના પર ટેક્સ લાગતો નથી. ઉદાહરણ 2ની જેમ મોટી લોનમાં, ₹2 લાખથી વધુનો લોસ નકામો જવાને બદલે આગળ લઈ જવાય છે.

નવા રિજીમમાં સરખામણી સરળ છે: પોતે રહેતા ઘર પર કંઈ મળતું નથી, જ્યારે ભાડે આપેલા ઘરમાં ઓછામાં ઓછું વ્યાજ તેના ભાડા પરનો ટેક્સ શૂન્ય કરી દે છે. છતાં ઘર ભાડે આપવાનો નિર્ણય ફક્ત ટેક્સ પર નહીં, તમારે એ ઘરમાં રહેવાની જરૂર છે કે નહીં તેના પર આધારિત હોવો જોઈએ.

જ્યાં લોકો ભૂલ કરે છે

ખાલી મહિના. જો ઘર વર્ષના અમુક ભાગ માટે ભાડે હોય અને બાકીના સમયમાં ખાલી રહે, તો વાર્ષિક કિંમત ખરેખર મળવાપાત્ર ભાડા પર આધારિત હોય છે, તેથી ખાલી સમયથી ટેક્સપાત્ર ભાડું ઘટે છે. ભાડાની આવક, ખાલી સમય અને મેન્ટેનન્સ વિશેની અમારી ગાઇડ બતાવે છે કે તેની તમારા ખરા વળતર પર શું અસર થાય છે.

સોસાયટી મેન્ટેનન્સ. હાઉસિંગ સોસાયટીને ભરેલો મેન્ટેનન્સ ચાર્જ અલગથી બાદ મળતો નથી; 30% સ્ટાન્ડર્ડ ડિડક્શન જાળવણીના ખર્ચ માટે જ છે.

ભાડૂઆતે સુવિધાઓ માટે ભરેલું ભાડું. ફર્નિચર કે સુવિધાઓનું અલગથી બિલ થયેલું ભાડું બીજા હેડ હેઠળ ટેક્સપાત્ર હોઈ શકે; ભાડા કરાર સ્પષ્ટ રાખો.

બે ઘર. તમે બે ઘર સુધી પોતે રહેતા ઘર તરીકે ગણી શકો, જેમાં બંને મળીને ₹2 લાખની વ્યાજ મર્યાદા છે. ત્રીજું ઘર ખાલી હોય તો પણ ભાડે આપેલું ગણાય છે, અને તેના અંદાજિત (નોશનલ) ભાડા પર ટેક્સ લાગે છે. જુઓ બીજા ઘર પર હોમ લોન ટેક્સ બેનિફિટ.

મૂળ રકમ અને સ્ટેમ્પ ડ્યુટી. ભાડે આપેલા ઘર માટે પણ જૂના રિજીમમાં આ કલમ 123 (જૂની 80C) હેઠળ ₹1.5 લાખની મર્યાદામાં મળે છે. પાંચ વર્ષનો નિયમ લાગુ પડે છે: જો તમે પઝેશનના વર્ષના અંતથી પાંચ વર્ષની અંદર ઘર વેચો, તો આ ડિડક્શન પાછા ખેંચાય છે.

સંયુક્ત માલિકો. ભાડું, 30% ડિડક્શન અને વ્યાજ માલિકીના હિસ્સા મુજબ વહેંચાય છે. જૂના રિજીમમાં દરેક સહ-માલિકને પોતાની અલગ ₹2 લાખની સેટ-ઓફ મર્યાદા મળે છે.

ન ભરેલું વ્યાજ. વ્યાજ જે વર્ષ માટે ભરવાપાત્ર હોય તે વર્ષમાં બાદ મળે છે. લેન્ડરનું વર્ષવાર વ્યાજ સર્ટિફિકેટ સાચવી રાખો.

રિટર્નમાં કેવી રીતે બતાવવું

1. રિટર્નના હાઉસ પ્રોપર્ટી શેડ્યૂલમાં ઘરને ભાડે આપેલું (let out) તરીકે માર્ક કરો.
2. ગ્રોસ ભાડું, ભરેલો મ્યુનિસિપલ ટેક્સ અને લેન્ડરના સર્ટિફિકેટ મુજબનું વ્યાજ દાખલ કરો. 30% ડિડક્શન આપોઆપ ગણાય છે.
3. જૂના રિજીમમાં ₹2 લાખ સુધીનો સેટ-ઓફ તમારી બીજી આવક સામે લાગુ થાય છે; વધારાનો લોસ કેરી-ફોરવર્ડ લોસના શેડ્યૂલમાં જાય છે. તેને જાળવી રાખવા સમયસર રિટર્ન ફાઇલ કરો.
4. જો તમે પગારદાર હો, તો ભાડું અને વ્યાજ તમારા એમ્પ્લોયરને જણાવી શકો, જેથી TDSમાં લોસ (જૂનો રિજીમ) કે આવક ધ્યાનમાં લેવાય.

પોતે રહેતા અને ભાડે આપેલા ઘર માટેની બધી મર્યાદાઓ અમારી હોમ લોન ટેક્સ બેનિફિટ ગાઇડમાં છે.

મુખ્ય મુદ્દા

• ભાડે આપેલા ઘરનું ભાડું બંને રિજીમમાં ટેક્સપાત્ર છે, મ્યુનિસિપલ ટેક્સ અને સીધા 30% ડિડક્શન પછી.
• ભાડે આપેલા ઘરની હોમ લોનનું વ્યાજ પૂરેપૂરું બાદ મળે છે, ₹2 લાખની મર્યાદા વગર.
• જૂનો રિજીમ: લોસ પગાર સામે વર્ષે ₹2 લાખ સુધી સેટ-ઓફ થાય અને બાકીનો આઠ વર્ષ સુધી આગળ લઈ જવાય.
• નવો રિજીમ: વ્યાજ ફક્ત એ ભાડાને શૂન્ય કરે છે; લોસ સેટ-ઓફ કે આગળ લઈ જઈ શકાતો નથી.
• ઉદાહરણ 1માં ₹1,55,000ના લોસ પર જૂના રિજીમે ₹48,360 બચાવ્યા; નવા રિજીમમાં વધારાની કોઈ બચત ન થઈ.
• મૂળ રકમ અને સ્ટેમ્પ ડ્યુટી કલમ 123 હેઠળ ફક્ત જૂના રિજીમમાં ગણાય છે.