किराए पर दिए घर के होम लोन पर टैक्स: किराया, ब्याज और लॉस
किराए पर दिए घर के होम लोन पर टैक्स: 30% स्टैंडर्ड डिडक्शन के बाद किराए पर टैक्स, पूरे ब्याज का डिडक्शन, और पुरानी बनाम नई रिजीम में लॉस सेट-ऑफ के नियम।
इस लेख में
अगर आप होम लोन से खरीदा घर किराए पर देते हैं, तो किराए पर टैक्स लगता है, लेकिन आप एनुअल वैल्यू का 30% सीधे घटा सकते हैं और लोन का पूरा ब्याज भी, बिना ₹2 लाख की सीमा के। अगर इससे लॉस बनता है, तो पुरानी रिजीम में आप ₹2 लाख तक सैलरी से सेट-ऑफ कर सकते हैं और बाकी आठ साल तक कैरी फॉरवर्ड कर सकते हैं। नई रिजीम में ब्याज सिर्फ किराए की रकम तक घटता है; बाकी लॉस बेकार चला जाता है। नियम अक्टूबर 2026, FY 2026-27 के हिसाब से हैं।
किराए की आय कैसे निकाली जाती है
किराए पर दिए घर की आय इनकम-टैक्स एक्ट, 2025 के सेक्शन 21 और 22 (1961 के कानून के पुराने सेक्शन 23 और 24) के तहत चार स्टेप में निकाली जाती है।
- ग्रॉस एनुअल वैल्यू: आम तौर पर साल भर में मिला या मिलने लायक किराया।
- साल में असल में चुकाया म्युनिसिपल टैक्स घटाएं। जो बचता है, वह एनुअल वैल्यू है।
- एनुअल वैल्यू पर 30% स्टैंडर्ड डिडक्शन घटाएं, मरम्मत और देखभाल के लिए। बिल की जरूरत नहीं होती, और मरम्मत पर असल खर्च इसके ऊपर से नहीं घटता।
- ब्याज घटाएं, उस लोन का जो घर खरीदने, बनाने, मरम्मत या रेनोवेशन के लिए लिया गया हो। किराए पर दिए घर में पूरा ब्याज घटता है, जिसमें प्री-कंस्ट्रक्शन ब्याज की पांचवें हिस्से वाली किस्त भी शामिल है।
नतीजा या तो आय होता है (जिस पर आपके स्लैब से टैक्स लगता है) या लॉस।
| स्टेप | पुरानी रिजीम | नई रिजीम |
|---|---|---|
| किराया टैक्सेबल | हां | हां |
| म्युनिसिपल टैक्स डिडक्शन | हां | हां |
| 30% स्टैंडर्ड डिडक्शन | हां | हां |
| ब्याज डिडक्शन | पूरा | पूरा, इसी किराए के सामने |
| सैलरी से लॉस सेट-ऑफ | हर साल ₹2 लाख तक | नहीं मिलता |
| लॉस कैरी फॉरवर्ड | 8 साल, हाउस प्रॉपर्टी आय के सामने | नहीं मिलता |
| सेक्शन 123 में मूलधन | ₹1.5 लाख तक (साझा सीमा) | नहीं मिलता |
उदाहरण 1: छोटा लॉस
विक्रम एक फ्लैट ₹30,000 महीने पर किराए पर देता है। FY 2026-27 में वह ₹10,000 म्युनिसिपल टैक्स और होम लोन पर ₹4,00,000 ब्याज चुकाता है। वह 30% स्लैब में है।
| मद | रकम |
|---|---|
| साल का किराया (₹30,000 × 12) | ₹3,60,000 |
| घटाएं म्युनिसिपल टैक्स | ₹10,000 |
| एनुअल वैल्यू | ₹3,50,000 |
| घटाएं 30% स्टैंडर्ड डिडक्शन | ₹1,05,000 |
| घटाएं ब्याज | ₹4,00,000 |
| हाउस प्रॉपर्टी से आय | (−) ₹1,55,000 |
- पुरानी रिजीम: पूरा ₹1,55,000 का लॉस उसकी सैलरी से सेट-ऑफ हो जाता है। टैक्स की बचत: ₹1,55,000 × 31.2% (30% और 4% सेस) = ₹48,360।
- नई रिजीम: लॉस न सेट-ऑफ हो सकता है, न कैरी फॉरवर्ड। उसकी हाउस प्रॉपर्टी आय शून्य मानी जाती है और किराया एक तरह से टैक्स-फ्री हो जाता है, लेकिन ₹1,55,000 के अतिरिक्त ब्याज का कोई फायदा नहीं मिलता।
उदाहरण 2: बड़ा लॉस
वही फ्लैट, लेकिन विक्रम का लोन बड़ा है और वह ₹5,50,000 ब्याज चुकाता है।
हाउस प्रॉपर्टी से आय: ₹3,50,000 − ₹1,05,000 − ₹5,50,000 = (−) ₹3,05,000।
- पुरानी रिजीम: इस साल ₹2,00,000 सैलरी से सेट-ऑफ होता है, जिससे ₹62,400 बचते हैं। बाकी ₹1,05,000 आठ साल तक कैरी फॉरवर्ड होता है, लेकिन सिर्फ आगे की हाउस प्रॉपर्टी आय के सामने। कैरी फॉरवर्ड के लिए ड्यू डेट तक रिटर्न भरना जरूरी है।
- नई रिजीम: पूरा ₹3,05,000 का लॉस बेकार चला जाता है।
उदाहरण 3: मुनाफा
अगर ब्याज सिर्फ ₹1,80,000 होता, तो हाउस प्रॉपर्टी आय ₹3,50,000 − ₹1,05,000 − ₹1,80,000 = ₹65,000 होती। इस पर दोनों रिजीम में आपके स्लैब से टैक्स लगता है। यहां लॉस की कोई चिंता नहीं है, और नई रिजीम इसे पुरानी की तरह ही देखती है।
लोन वाले मकान मालिकों के लिए पुरानी बनाम नई रिजीम
सीधा नियम:
- अगर ब्याज के बाद भी प्रॉपर्टी से टैक्सेबल आय बनती है, तो रिजीम का चुनाव घर से नहीं, आपके दूसरे डिडक्शन से तय होता है।
- अगर प्रॉपर्टी से लॉस बनता है, तो पुरानी रिजीम ₹2 लाख तक का सेट-ऑफ (30% स्लैब में साल के ₹62,400 तक) और कैरी फॉरवर्ड देती है। इससे पलड़ा झुक सकता है, लेकिन इसे नई रिजीम के कम स्लैब और ₹75,000 के स्टैंडर्ड डिडक्शन से बेहतर साबित होना होगा।
सिर्फ घर को देखने की बजाय हमारे इनकम टैक्स कैलकुलेटर में दोनों रिजीम का कुल टैक्स मिलाकर देखें। हमारी नई रिजीम में होम लोन टैक्स बेनिफिट गाइड बताती है कि डिफॉल्ट रिजीम में क्या फायदा बचता है।
किराए पर दें या खुद रहें: किसमें ज्यादा राहत?
अगर आपका ब्याज ₹2 लाख से काफी ज्यादा है, तो पुरानी रिजीम में घर किराए पर देने से उसका ज्यादा हिस्सा काम आ सकता है। अगर विक्रम खुद उस घर में रहता, तो उदाहरण 1 का ₹4,00,000 ब्याज ₹2,00,000 पर सीमित हो जाता, जो पूरा सैलरी से सेट-ऑफ होता, और बाकी ₹2,00,000 हमेशा के लिए बेकार चला जाता। किराए पर देने पर ब्याज का पहला हिस्सा किराए में खप जाता है, सिर्फ ₹1,55,000 सैलरी से सेट-ऑफ होता है, और ऊपर से उसे ₹3,60,000 किराया मिलता है जिस पर टैक्स नहीं लगता। उदाहरण 2 जैसे बड़े लोन में ₹2 लाख से ज्यादा का लॉस बेकार जाने की जगह कैरी फॉरवर्ड हो जाता है।
नई रिजीम में तुलना और आसान है: खुद रहने वाले घर पर कुछ नहीं मिलता, जबकि किराए पर दिए घर में कम से कम ब्याज से उसके किराए का टैक्स खत्म हो जाता है। फिर भी घर किराए पर देने का फैसला इस पर होना चाहिए कि आपको उसमें रहना है या नहीं, सिर्फ टैक्स पर नहीं।
वो बातें जिनमें लोग अक्सर गलती करते हैं
खाली पड़े महीने। अगर घर साल के कुछ हिस्से में किराए पर रहा और बाकी समय खाली, तो एनुअल वैल्यू असल में मिलने लायक किराए पर आधारित होती है, इसलिए खाली रहने से टैक्सेबल किराया घटता है। हमारी किराए की आय, खाली समय और मेंटेनेंस गाइड बताती है कि इसका आपके असली रिटर्न पर क्या असर होता है।
सोसाइटी मेंटेनेंस। हाउसिंग सोसाइटी को दिया गया मेंटेनेंस चार्ज अलग से नहीं घटता; 30% स्टैंडर्ड डिडक्शन देखभाल के खर्च के लिए ही है।
सुविधाओं के लिए किरायेदार से लिया किराया। फर्नीचर या सुविधाओं का अलग से बिल किया गया किराया किसी दूसरे हेड में टैक्स हो सकता है; एग्रीमेंट साफ रखें।
दो घर। आप ज्यादा से ज्यादा दो घरों को खुद रहने वाला मान सकते हैं, जिन पर ब्याज की कुल सीमा ₹2 लाख है। तीसरा घर खाली होने पर भी किराए पर दिया माना जाता है और उस पर काल्पनिक (नोशनल) किराए का टैक्स लगता है। देखें दूसरे घर पर होम लोन टैक्स बेनिफिट।
मूलधन और स्टांप ड्यूटी। पुरानी रिजीम में किराए पर दिए घर के लिए भी ये सेक्शन 123 (पुराना 80C) में ₹1.5 लाख की सीमा के अंदर गिने जाते हैं। पांच साल का नियम लागू होता है: अगर आप पजेशन वाले साल के खत्म होने से पांच साल के अंदर घर बेचते हैं, तो ये डिडक्शन वापस हो जाते हैं।
संयुक्त मालिक। किराया, 30% डिडक्शन और ब्याज मालिकाना हिस्से के हिसाब से बंटते हैं। पुरानी रिजीम में हर सह-मालिक को ₹2 लाख की अपनी अलग सेट-ऑफ सीमा मिलती है।
बकाया ब्याज। ब्याज उसी साल घटता है जिस साल वह देय हो। लेंडर का साल-वार ब्याज सर्टिफिकेट संभालकर रखें।
रिटर्न में इसे कैसे दिखाएं
- रिटर्न के हाउस प्रॉपर्टी शेड्यूल में घर को किराए पर दिया (let out) चुनें।
- ग्रॉस किराया, चुकाया म्युनिसिपल टैक्स और लेंडर के सर्टिफिकेट से ब्याज भरें। 30% डिडक्शन अपने-आप निकल जाता है।
- पुरानी रिजीम में ₹2 लाख तक का सेट-ऑफ आपकी दूसरी आय पर लगता है; बाकी लॉस कैरी फॉरवर्ड वाले शेड्यूल में जाता है। इसे बनाए रखने के लिए समय पर रिटर्न भरें।
- अगर आप नौकरीपेशा हैं, तो किराया और ब्याज अपने एम्प्लॉयर को बता सकते हैं, ताकि TDS में लॉस (पुरानी रिजीम) या आय का असर दिखे।
खुद रहने वाले और किराए पर दिए घरों की पूरी सीमाएं हमारी होम लोन टैक्स बेनिफिट वाली मुख्य गाइड में हैं।
मुख्य बातें
- किराए पर दिए घर का किराया दोनों रिजीम में टैक्सेबल है, म्युनिसिपल टैक्स और सीधे 30% डिडक्शन के बाद।
- किराए पर दिए घर के होम लोन का ब्याज पूरा घटता है, ₹2 लाख की कोई सीमा नहीं।
- पुरानी रिजीम: लॉस हर साल ₹2 लाख तक सैलरी से सेट-ऑफ होता है और बाकी आठ साल तक कैरी फॉरवर्ड होता है।
- नई रिजीम: ब्याज सिर्फ उस किराए को शून्य तक घटाता है; लॉस न सेट-ऑफ होता है, न कैरी फॉरवर्ड।
- उदाहरण 1 में ₹1,55,000 के लॉस पर पुरानी रिजीम ने ₹48,360 बचाए; नई रिजीम में कोई अतिरिक्त बचत नहीं हुई।
- मूलधन और स्टांप ड्यूटी सेक्शन 123 में सिर्फ पुरानी रिजीम में गिने जाते हैं।
अक्सर पूछे जाने वाले सवाल
क्या किराए पर दिए घर के होम लोन ब्याज पर कोई सीमा है?
नहीं। किराए पर दिए घर के लोन का पूरा ब्याज उसके किराए की आय से घटाया जा सकता है, इसमें ₹2 लाख की कोई सीमा नहीं है। ₹2 लाख की सीमा सिर्फ खुद रहने वाले घर पर और इस बात पर लागू होती है कि कितना लॉस दूसरी आय से सेट-ऑफ हो सकता है।
किराए की आय पर 30% स्टैंडर्ड डिडक्शन क्या है?
किराए में से आपके चुकाए म्युनिसिपल टैक्स घटाने के बाद, बची हुई एनुअल वैल्यू का 30% मरम्मत और देखभाल के लिए सीधे घटा दिया जाता है। इसके लिए बिल की जरूरत नहीं होती, और यह दोनों टैक्स रिजीम में मिलता है।
क्या किराए पर दिए घर का लॉस सैलरी से सेट-ऑफ कर सकते हैं?
पुरानी रिजीम में हां, हर साल ₹2 लाख तक, और बाकी लॉस हाउस प्रॉपर्टी की आय के सामने आठ साल तक कैरी फॉरवर्ड हो सकता है। नई रिजीम में यह लॉस न तो सैलरी से सेट-ऑफ हो सकता है और न ही कैरी फॉरवर्ड।
क्या नई रिजीम में किराए पर दिए घर के होम लोन ब्याज का फायदा मिलता है?
हां, उसी प्रॉपर्टी के किराए के सामने। अगर ब्याज 30% डिडक्शन के बाद बचे किराए से ज्यादा है, तो नई रिजीम में उस अतिरिक्त ब्याज का कोई फायदा नहीं मिलता।
क्या किराए पर दिए घर के लोन के मूलधन पर डिडक्शन मिलता है?
हां, सिर्फ पुरानी रिजीम में, पुराने सेक्शन 80C, अब सेक्शन 123, की ₹1.5 लाख की सीमा के अंदर। नई रिजीम में यह नहीं मिलता।
यह लेख केवल सामान्य जानकारी के लिए है, निजी वित्तीय, टैक्स या कानूनी सलाह नहीं। कोई भी फैसला लेने से पहले अपने बैंक, लेंडर या योग्य सलाहकार से पुष्टि करें।